Hạch toán hoạt động bán nhà chung cư

[dukhanhchuong]

Chào mọi người. Xin mọi người góp ý cho mình về cách hạch toán.
Công ty của mình đang thực hiện việc giải phóng mặt bằng (tự thỏa thuận với dân) để xây dựng khu dân cư.Vậy những chi phí mua đất, chi phí quản lý phát sinh mình sẽ hạch toán vào tài khoản nào và như ntn?Hiện nay cty mình mới mua lại 1 khối nhà chung cư để kinh doanh thì những khoản phát sinh từ việc kinh doanh khối nhà này sẽ được hạch toán như thế nào? Xin mọi người hướng dẫn giúp mình, cám ơn nhiều!!
Đây là lần đầu tiên mình post bài hỏi, có gì kg biết xin mọi người thứ lỗi cho, xin chân thành cảm ơn.

 

[adam_tran]

Công ty của mình đang thực hiện việc giải phóng mặt bằng (tự thỏa thuận với dân) để xây dựng khu dân cư.Vậy những chi phí mua đất, chi phí quản lý phát sinh mình sẽ hạch toán vào tài khoản nào và như ntn?

Toàn bộ chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng, thi công cơ sở hạ tầng... hạch toán vào tài khoản chi phí SX: 621, 622, 627... tập hợp giá vốn của QSD đất, tập hợp riêng theo từng dự án. Khi được cấp sổ đỏ và duyệt bản vẽ quy hoạch 1/500, phân bổ toàn bổ toàn bộ chi phí đó cho từng lô đất (Chú ý trích trước cả những chi phí XD hạ tầng chưa phát sinh như công viên, hệ thống chiếu sáng để tập hợp vào chi phí hình thành QSD đất....), tính giá thành từng lô đất theo mét vuông, nhân với diện tích từng lô, KC vào TK 155 chi tiết cho từng lô.
Chứng từ của chi phí đền bù là HĐ đền bù được công chứng tại phường, quận...
Chi phí xây dựng nhà hạch toán riêng cho từng căn, theo dõi tách rời với chi phí hình thành quyền SD đất.

Hiện nay cty mình mới mua lại 1 khối nhà chung cư để kinh doanh thì những khoản phát sinh từ việc kinh doanh khối nhà này sẽ được hạch toán như thế nào? Xin mọi người hướng dẫn giúp mình, cám ơn nhiều!!

Mua kinh doanh như thế nào?
Nếu kinh doanh cho thuê nhà, cho thuê văn phòng, để chờ tăng giá.. giá trị nhà hạch toán vào BĐS đầu tư. CHi phí liên quan như khấu hao nhà, điện nước, sửa chữa.. hạch toán vào chi phí quản lý (Khấu hao sử dụng TK 2147).

 

[dukhanhchuong]

Chào mọi người. Xin mọi người góp ý cho mình về cách hạch toán.
Công ty của mình đang thực hiện việc giải phóng mặt bằng (tự thỏa thuận với dân) để xây dựng khu dân cư.Vậy những chi phí mua đất, chi phí quản lý phát sinh mình sẽ hạch toán vào tài khoản nào và như ntn?Hiện nay cty mình mới mua lại 1 khối nhà chung cư để kinh doanh thì những khoản phát sinh từ việc kinh doanh khối nhà này sẽ được hạch toán như thế nào? Xin mọi người hướng dẫn giúp mình, cám ơn nhiều!!
Đây là lần đầu tiên mình post bài hỏi, có gì kg biết xin mọi người thứ lỗi cho, xin chân thành cảm ơn.

Cám ơn anh adam_tran nhiều. Nhưng mà có vài điều mình vẫn chưa rõ, xin anh hướng dẫn thêm:
1/ Cty mình trước đây chỉ thực hiện duy nhất 1 dự án khu dân cư (chỉ mới thỏa thuận đền bù được 50% và chỉ có quy hoạch chi tiét 1/2000) nên từ khi thành lập đến giờ đã mấy năm rồi mà vẫn chưa có doanh thu,vậy tất cả những chi phí phát sinh đều tập hợp vào 621,622,627,.... rồi cuối tháng kết chuyển sang 154 rồi treo ở đó luôn hay sao anh?
2/Cty mình mới mua khối căn hộ chung cư để bán trong thời gian tới, vậy thì mình sẽ áp dụng chuẩn mực hàng tồn kho cho việc mua bán chung cư đó có đúng kg anh? Sau này khi cty đóng thuế trước bạ cho nhà đó thì sẽ hạch toán như thế nào (trong việc chủ đầu tư sang tên chủ quyền cho cty thì cty phải đóng thuế trước bạ)? Và khi cty bán lại từng căn hộ cho cá nhân thì cty lại phải đóng thuế CQSD thì sẽ phải hạch toán ntn? Quy định về tỷ lệ đóng thuế CQSD và trước bạ là bao nhiêu?
Xin cảm ơn rất nhiều!!!

 

[adam_tran]

1. Vẫn treo ở tài khoản 154 cho tới khi hoàn thành dự án (hoặc đủ căn cứ tính giá thành KC vào TK 155).
Có 1 vài văn bản hay đang tranh luận về thời điểm xác định doanh thu trong lĩnh vực kinh doanh nhà. Trước đây là khi hoàn thành thủ tục sang tên nhà, người mua nhận sổ hồng thì mới xuất hóa đơn xác định doanh thu. Sau này có ý kiến cho rằng khi bàn giao nền nhà là có thể xác định doanh thu. Theo tôi ý sau này sẽ hợp lý hơn, nhưng phải chờ văn bản của BTC cho phép. Vì tôi đã thôi không làm trong lĩnh vực này nữa nên không nắm rõ những văn bản đó, bạn có thể tìm trên google xem, hoặc đánh 1 cái CV gửi BTC cho phép xác định doanh thu tại thời điểm nào bàn giao nền nhà.
2. Áp dụng CM hàng tồn kho là đúng rồi. Đối với thuế trước bạ, bạn có thể tính và nộp 1 lần cho cả block chung cư nên phân bổ vào giá trị nhập kho. đối với thuế chuyển quyền SD đất, bạn chỉ đóng thuế khi bán hàng, và giá trị của nó phụ thuộc vào giá bán (cũng có thể giá bán theo khung giá nhà nước) nên hạch toán vào chi phí bán hàng.
Mức thuế và các quy định chi tiết tham khảo tại TT 104/2000/TT-BTC

 

[Phuong Anh]

Mình không hiểu lắm về thuế TNDN bổ sung đối với hoạt động chuyển quyền sử dụng đất.Mọi người có thể giải thích giúp mình không?
Mình đã xem hướng dẫn của adam_tran về cách hạch toán trongDN kinh doanh BDS và có một số vấn đề mong bạn giúp mình.
1. Nếu hạch toán toàn bộ CP các công trình phụ trợ như đường nội bộ,chiếu sáng,cây xanh vào CP Quyền sử dụng đất thì các CP đầu vào để xây dựng các hạng mục này có được khấu trừ thuế không vì theo như mình hiểu thì quyền sử dụng đất không phải chịu thuế VAT.

 

[VŨ THỊ TUYẾT MAI]

Mình không hiểu lắm về thuế TNDN bổ sung đối với hoạt động chuyển quyền sử dụng đất.Mọi người có thể giải thích giúp mình không?
Mình đã xem hướng dẫn của adam_tran về cách hạch toán trongDN kinh doanh BDS và có một số vấn đề mong bạn giúp mình.
1. Nếu hạch toán toàn bộ CP các công trình phụ trợ như đường nội bộ,chiếu sáng,cây xanh vào CP Quyền sử dụng đất thì các CP đầu vào để xây dựng các hạng mục này có được khấu trừ thuế không vì theo như mình hiểu thì quyền sử dụng đất không phải chịu thuế VAT.

Tất cả các chi phí như : Chiếu sáng, san lấp, cây xanh.... đầu vào để xây dựng công trình đều được kê khai khấu trừ thuế VAT. Riêng tiền sử dụng đất mà cty bạn nộp cho nhà nước thì bạn phải theo dõi riêng. Đến khi xuất hóa đơn cho khách hàng bạn phải tách biệt rõ 2 khoảng : Trị giá lô đất (nhà ở) và tiền sử dụng đất. Trong đó tiền sử dụng đất không chịu thuế VAT đầu ra, còn Trị giá lô đất (nhà ở) thì chịu VAT với thuế suất 10%.
Một vài góp ý cho bạn tham khảo

 

[xuantham]

1. Vẫn treo ở tài khoản 154 cho tới khi hoàn thành dự án (hoặc đủ căn cứ tính giá thành KC vào TK 155).
Có 1 vài văn bản hay đang tranh luận về thời điểm xác định doanh thu trong lĩnh vực kinh doanh nhà. Trước đây là khi hoàn thành thủ tục sang tên nhà, người mua nhận sổ hồng thì mới xuất hóa đơn xác định doanh thu. Sau này có ý kiến cho rằng khi bàn giao nền nhà là có thể xác định doanh thu. Theo tôi ý sau này sẽ hợp lý hơn, nhưng phải chờ văn bản của BTC cho phép. Vì tôi đã thôi không làm trong lĩnh vực này nữa nên không nắm rõ những văn bản đó, bạn có thể tìm trên google xem, hoặc đánh 1 cái CV gửi BTC cho phép xác định doanh thu tại thời điểm nào bàn giao nền nhà.
2. Áp dụng CM hàng tồn kho là đúng rồi. Đối với thuế trước bạ, bạn có thể tính và nộp 1 lần cho cả block chung cư nên phân bổ vào giá trị nhập kho. đối với thuế chuyển quyền SD đất, bạn chỉ đóng thuế khi bán hàng, và giá trị của nó phụ thuộc vào giá bán (cũng có thể giá bán theo khung giá nhà nước) nên hạch toán vào chi phí bán hàng.
Mức thuế và các quy định chi tiết tham khảo tại TT 104/2000/TT-BTC

1. TT32 có HD cái này. Khi nào chuyển quyền sử dụng thì xuất hoá đơn
2. Hach toán vào bất động sản đầu tư