Hạch toán chi phí đầu tư xây dựng cơ bản

[nguyennam78]

Em mới vào làm cty đầu tư bất động sản, muốn hỏi các bác vấn đề sau:

Cty bỏ tiền ra để xây dựng cơ sở hạ tầng (gồm đường giao thông từ ngòai vào dự án, đường đi lại nội bộ khu dự án, trạm điện, đường nước cấp, nước thoát,....)

Khi các cơ sở hạ tầng trên hoàn thiện thì mới có thể xây dựng các khu nhà phía trong dự án. Nếu dự án hoàn thiện theo tiến độ, khu nào xây xong trước thì bán trước, tức là khi đó sẽ ghi có Doanh thu.

Câu hỏi của em là: Nếu trong năm báo cáo tài chính, chỉ có 30% dự án hoàn thiện và số căn nhà bán được là 80% thì Chi phí đầu tư cơ sở hạ tầng sẽ được phân bổ theo phương pháp nào cho khu nhà đã hoàn thiện để tính thuế TNDN (đưa vào 1 lần theo diện tính đất sử dụng, theo vốn, phân bổ theo đường thẳng...)

Mong các bác tư vấn em với!!!!

 

[Nguyen Tu Anh]

Trường hợp của bạn là chi phí xây dựng cơ sở hạ tầng đã xong rồi đúng không ạ? Bạn muốn tìm tiêu thức phân bổ chi phí xây dựng cơ sở hạ tầng cho các khu nhà đã hoàn thiện sao cho hợp lý?

Có nhiều tiêu thức để phân bổ chi phí chung nhưng bạn cần phải đảm bảo chi phí tương ứng với doanh thu vì có khu nhà đã hoàn thiện xong và khu nhà chưa xây dựng xong. Mình sẽ đưa ra một tiêu thức, bạn xem có được không nhá!

Trước khi xây dựng các khu nhà thì công ty sẽ phải lên dự toán về tổng chi phí đầu tư, số căn hộ xây dựng và doanh thu dự kiến thu được. Vì người dân trong các căn hộ đều phải sử dụng chung cơ sở hạ tầng cho các khu nhà đó nên sẽ lấy số căn hộ dự kiến xây dựng làm tiêu thức phân bổ chi phí xây dựng cơ sở hạ tầng. Căn hộ nào đã bán được thì mới tiến hành kết chuyển chi phí xây dựng cơ bản của căn hộ đó sang tài khoản giá vốn. Bạn nhớ phải tính giá vốn cho phần xây dựng nhà nữa đấy nhá!

Gọi: A là tổng chi phí xây dựng cơ sở hạ tầng, B là tổng số căn hộ dự kiến xây dựng thì:
- Chi phí xây dựng cơ sở hạ tấng của một căn hộ là: A/B
- Chi phí xây dựng cơ sở hạ tầng cần kết chuyển vào giá vốn là: A/B x Số căn hộ đã bán.

 

[thd6758]

Trường hợp của bạn là chi phí xây dựng cơ sở hạ tầng đã xong rồi đúng không ạ? Bạn muốn tìm tiêu thức phân bổ chi phí xây dựng cơ sở hạ tầng cho các khu nhà đã hoàn thiện sao cho hợp lý?

Có nhiều tiêu thức để phân bổ chi phí chung nhưng bạn cần phải đảm bảo chi phí tương ứng với doanh thu vì có khu nhà đã hoàn thiện xong và khu nhà chưa xây dựng xong. Mình sẽ đưa ra một tiêu thức, bạn xem có được không nhá!

Trước khi xây dựng các khu nhà thì công ty sẽ phải lên dự toán về tổng chi phí đầu tư, số căn hộ xây dựng và doanh thu dự kiến thu được. Vì người dân trong các căn hộ đều phải sử dụng chung cơ sở hạ tầng cho các khu nhà đó nên sẽ lấy số căn hộ dự kiến xây dựng làm tiêu thức phân bổ chi phí xây dựng cơ sở hạ tầng. Căn hộ nào đã bán được thì mới tiến hành kết chuyển chi phí xây dựng cơ bản của căn hộ đó sang tài khoản giá vốn. Bạn nhớ phải tính giá vốn cho phần xây dựng nhà nữa đấy nhá!

Gọi: A là tổng chi phí xây dựng cơ sở hạ tầng, B là tổng số căn hộ dự kiến xây dựng thì:
- Chi phí xây dựng cơ sở hạ tấng của một căn hộ là: A/B
- Chi phí xây dựng cơ sở hạ tầng cần kết chuyển vào giá vốn là: A/B x Số căn hộ đã bán.

Không nên phân bổ chi phí hạ tầng bình quân cho các căn hộ được vì những lý do sau :
_Mỗi căn hộ có diện tích khác nhau
_Vị trí mỗi căn hộ khác nhau
_Giá bán (doanh thu) cho mỗi căn hộ cũng khác nhau
Do vậy theo tôi hợp lý hơn cả là phân bổ chi phí đaùa tư hạ tầng theo doanh thu khi bán các căn hộ này sẽ phù hợp hơn.

 

[Nguyen Tu Anh]

Các khu nhà, cũng như toàn bộ các căn hộ đều dùng chung một hệ thống cơ sở hạ tầng. Các chi phí xây dựng cơ sở hạ tầng như: đường giao thông từ ngòai vào dự án, đường đi lại nội bộ khu dự án, trạm điện,... không phụ thuộc vào diện tích căn hộ lớn hay nhỏ, không phụ thuộc vào tiền bán nhà to hay lớn. Bạn cứ thử nghĩ mà xem. Nếu tính chi ly như bạn thì càng thêm phần phức tạp và không cần thiết.

Không nên phân bổ chi phí hạ tầng bình quân cho các căn hộ được vì những lý do sau :
_Mỗi căn hộ có diện tích khác nhau
_Vị trí mỗi căn hộ khác nhau
_Giá bán (doanh thu) cho mỗi căn hộ cũng khác nhau
Do vậy theo tôi hợp lý hơn cả là phân bổ chi phí đaùa tư hạ tầng theo doanh thu khi bán các căn hộ này sẽ phù hợp hơn.

 

[Marlboro]

Các khu nhà, cũng như toàn bộ các căn hộ đều dùng chung một hệ thống cơ sở hạ tầng. Các chi phí xây dựng cơ sở hạ tầng như: đường giao thông từ ngòai vào dự án, đường đi lại nội bộ khu dự án, trạm điện,... không phụ thuộc vào diện tích căn hộ lớn hay nhỏ, không phụ thuộc vào tiền bán nhà to hay lớn. Bạn cứ thử nghĩ mà xem. Nếu tính chi ly như bạn thì càng thêm phần phức tạp và không cần thiết.

Việc phân bổ chi phí chung này còn tùy thuộc vào việc quản trị doanh thu chi phí của từng công ty để đảm bảo lãi dự kiến cho từng căn hộ chẳng hạn, có thể phân bổ CFC theo doanh thu thì phức tạp cho kế toán nhưng theo yêu cầu quản trị thì sẽ có một báo cáo đẹp...và có thể cân đối được doanh thu chi phí đưa theo từng thời kỳ !

 

[trieukhang]

Chi phí chung sao lại phân bổ theo doanh thu nhỉ?

 

[VŨ THỊ TUYẾT MAI]

Mình có ý kiến tí. Khi dự án chỉ mới hoàn thành 30% mà số căn hộ đã bán lên đến 80% => tại thời điểm này Cty BĐS sẽ chẳng xuất hóa đơn để xác định doanh thu bán căn hộ trong thời điểm này vì :
- Công trình chưa hoàn thành => QSH BĐS chưa chính thức chuyển giao cho KH => chưa ghi nhận doanh thu
- Trong trường hợp này phần tiền thu được từ KH cho việc hứa bán căn hộ khi dự án hoàn tất được ghi nhận vào khoản "Người mua trả trước tiền hàng" hay TK 338 => Chi phí cũng không cần kết chuyển tại thời điểm cuối niên độ
- Khi dự án hoàn thành => cty chính thức chuyển giao QSH BĐS cho khách hàng => xác định doanh thu và chi phí tại thời điểm này => chi phí toàn bộ dự án sẽ được phân bổ theo tổng số m² đất hình thành căn hộ trong dự án

Vài lời góp ý cùng bạn

 

[Nguyen Tu Anh]

Chi phí chung sao lại phân bổ theo doanh thu nhỉ?

Có nhiều tiêu thức để phân bổ chi phí chung, phân bổ theo doanh thu cũng là một tiêu thức, miễn sao hợp lý là được bạn ạ.

Mình có ý kiến tí. Khi dự án chỉ mới hoàn thành 30% mà số căn hộ đã bán lên đến 80% => tại thời điểm này Cty BĐS sẽ chẳng xuất hóa đơn để xác định doanh thu bán căn hộ trong thời điểm này vì :
- Công trình chưa hoàn thành => QSH BĐS chưa chính thức chuyển giao cho KH => chưa ghi nhận doanh thu
- Trong trường hợp này phần tiền thu được từ KH cho việc hứa bán căn hộ khi dự án hoàn tất được ghi nhận vào khoản "Người mua trả trước tiền hàng" hay TK 338 => Chi phí cũng không cần kết chuyển tại thời điểm cuối niên độ

Như bạn nguyennam78 đã nói ở bài số 1 thì ta có thể hiểu rằng: dự án có nhiều khu nhà xây dựng, khu nhà nào hoàn thiện xong thì sẽ bán trước (vừa xây dựng khu sau, vừa bán khu trước) do đó không cần phải chờ đến xây dựng xong toàn bộ các khu nhà mới tiến hành bán các căn hộ.

Cái câu: "Chỉ có 30% dự án hoàn thiện và số căn nhà bán được là 80%" thì có thể hiểu và diễn giải bằng ví dụ sau: Có 3 khu nhà trong số 10 khu nhà đã hoàn thiện xong. Trong số 3 khu nhà ấy thì số căn hộ đã bán được là 80%.

Khi toàn bộ dự án chưa hoàn thành, khách hàng mua căn hộ chưa thể có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà nhưng nếu có biên bản bàn giao nhà được ký kết giữa công ty và khách hàng là có thể làm cơ sở ghi nhận doanh thu được rồi em ạ (cộng thêm vài tiêu chuẩn nữa về điều kiện ghi nhận doanh thu theo chuẩn mực kế toán).

 

[bimbim]

Em cũng nghĩ nên phân bổ tổng chi phí theo số m2 xây dựng như chị Tuyết Mai, và khi ghi nhận doanh thu của căn hộ nào sẽ ghi nhận giá vốn của căn hộ đó. Còn tất cả chi phí từ cơ sở hạ tầng, chi phí thiết kế ....đến chi phí xây dựng em đưa vào tài khoản 154 được không ạ. Còn chi phí quản lý 642 em có cần phân bổ không? anh chị cho em ý kiến nhé

 

[gianglam]

Em cũng nghĩ nên phân bổ tổng chi phí theo số m2 xây dựng như chị Tuyết Mai, và khi ghi nhận doanh thu của căn hộ nào sẽ ghi nhận giá vốn của căn hộ đó. Còn tất cả chi phí từ cơ sở hạ tầng, chi phí thiết kế ....đến chi phí xây dựng em đưa vào tài khoản 154 được không ạ. Còn chi phí quản lý 642 em có cần phân bổ không? anh chị cho em ý kiến nhé

Tiêu thức để phân bổ chi phí thì tuỳ từng công ty mà có thể lựa chọn khác nhau bạn ạ. Theo bạn ghi nhận doanh thu của căn hộ nào sẽ ghi nhận giá vốn của căn hộ đó còn tất cả chi phí e đưa vào 154 không phân bổ vào giá vốn của căn hộ đã bán thì có phù hợp không? Ko phân bổ luôn thì sau này các căn hộ sau sẽ phải chịu hết à. Và cả chi phí quản lý cũng vậy theo mình nên phân bổ luôn nhé.

 

[VŨ THỊ TUYẾT MAI]

Như bạn nguyennam78 đã nói ở bài số 1 thì ta có thể hiểu rằng: dự án có nhiều khu nhà xây dựng, khu nhà nào hoàn thiện xong thì sẽ bán trước (vừa xây dựng khu sau, vừa bán khu trước) do đó không cần phải chờ đến xây dựng xong toàn bộ các khu nhà mới tiến hành bán các căn hộ.

Cái câu: "Chỉ có 30% dự án hoàn thiện và số căn nhà bán được là 80%" thì có thể hiểu và diễn giải bằng ví dụ sau: Có 3 khu nhà trong số 10 khu nhà đã hoàn thiện xong. Trong số 3 khu nhà ấy thì số căn hộ đã bán được là 80%.

Khi toàn bộ dự án chưa hoàn thành, khách hàng mua căn hộ chưa thể có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà nhưng nếu có biên bản bàn giao nhà được ký kết giữa công ty và khách hàng là có thể làm cơ sở ghi nhận doanh thu được rồi em ạ (cộng thêm vài tiêu chuẩn nữa về điều kiện ghi nhận doanh thu theo chuẩn mực kế toán).

Em đồng ý với Chị Tú Anh về ý kiến trên, nhưng em chỉ mở rộng vấn đề ra một tí thôi, đó là :
Trong thực tế số lượng căn hộ được bán ra (80%) không nhất thiết đồng nghĩa với việc căn hộ đó đã hoàn tất và tiến hành bàn giao cho khách hàng đâu ạ. Thực tế cho thấy các chủ đầu tư trong quá trình thực hiện dự án đã huy động nguồn vốn bằng cách bán một phần các nhà ở sẽ hình thành trong tương lai cho KH => Tại thời điểm này liệu có nên ghi nhận doanh thu & chi phí không? trong khi dự án thì 2,3 năm nữa chưa chắc đã hoàn tất???

 

[trieukhang]

Có nhiều tiêu thức để phân bổ chi phí chung, phân bổ theo doanh thu cũng là một tiêu thức, miễn sao hợp lý là được bạn ạ.
....
.

Chi phí chung hạch toán vào TK 627 (QĐ 15) hoặc 154 (Chi tiết 154 theo QĐ 48) kết chuyển để tính giá thành sản phẩm, công trình thì làm sao phân bổ theo tiêu thức doanh thu được mà ....hợp lý ? Trường hợp sản phẩm chưa bán hoặc công trình hoàn thành nhưng chưa nghiệm thu, bàn giao (như căn hộ chưa bán) thì làm sao có doanh thu mà phân bổ theo tiêu thức doanh thu.
Các chi phí để tính giá thành thì không thể theo tiêu thức doanh thu được đâu mà theo nhân công trực tiếp, NVL...(Tương ứng chi phí đầu vào).
Trao đổi cùng bạn.
Chào

 

[Nguyen Tu Anh]

Chi phí chung hạch toán vào TK 627 (QĐ 15) hoặc 154 (Chi tiết 154 theo QĐ 48) kết chuyển để tính giá thành sản phẩm, công trình thì làm sao phân bổ theo tiêu thức doanh thu được mà ....hợp lý ? Trường hợp sản phẩm chưa bán hoặc công trình hoàn thành nhưng chưa nghiệm thu, bàn giao (như căn hộ chưa bán) thì làm sao có doanh thu mà phân bổ theo tiêu thức doanh thu.
Các chi phí để tính giá thành thì không thể theo tiêu thức doanh thu được đâu mà theo nhân công trực tiếp, NVL...(Tương ứng chi phí đầu vào).
Trao đổi cùng bạn.
Chào

Hình như bạn quên mất là doanh thu có thể tính được trước. Trong trường hợp cụ thể này, khi lập dự toán công trình thì bạn đã phải tính tổng doanh thu là bao nhiêu (để còn tính tổng chi phí và lãi lờ nữa chứ), doanh thu từng khu nhà là bao nhiêu và doanh thu từng loại căn hộ là bao nhiêu. Tất nhiên, con số không phải là tuyệt đối nhưng cũng có thể chấp nhận làm cơ sở để phân bổ chi phí chung.

Tuy nhiên, trong chủ đề này, mình không chọn doanh thu làm tiêu thức phân bổ chi phí đầu tư xây dựng cơ bản (lý do đã nói ở bài số 2 và số 4).

Trong thực tế số lượng căn hộ được bán ra (80%) không nhất thiết đồng nghĩa với việc căn hộ đó đã hoàn tất và tiến hành bàn giao cho khách hàng đâu ạ. Thực tế cho thấy các chủ đầu tư trong quá trình thực hiện dự án đã huy động nguồn vốn bằng cách bán một phần các nhà ở sẽ hình thành trong tương lai cho KH => Tại thời điểm này liệu có nên ghi nhận doanh thu & chi phí không? trong khi dự án thì 2,3 năm nữa chưa chắc đã hoàn tất???

Em ạ, mình không phải là người ở công ty này nên mình đừng khẳng định những điều như em nói (chị đã tô đậm bên trên). Có thể họ đã làm đúng theo quy định thì sao? Em hãy tập trung vào câu hỏi: "Phân bổ chi phí đầu tư xây dựng cơ bản theo tiêu thức nào đối với các căn hộ đã hoàn thiện và đã bán để tính thuế TNDN?", kẻo lại lạc chủ đề nhé!

 

[trieukhang]

Hihihi
Chắc phải xem lại VAS 14 rồi???
Hình như kế toán... khác kế hoạch (dự toán= dự tính=tính trước được)???
("Hình như bạn quên mất là doanh thu có thể tính được trước")
Chi phí SX chung gắn liền với đầu vào để tính giá thành thì phải???
Hihihi

 

[Vitamino]

Nếu trong năm báo cáo tài chính, chỉ có 30% dự án hoàn thiện và số căn nhà bán được là 80% thì Chi phí đầu tư cơ sở hạ tầng sẽ được phân bổ theo phương pháp nào cho khu nhà đã hoàn thiện để tính thuế TNDN (đưa vào 1 lần theo diện tính đất sử dụng, theo vốn, phân bổ theo đường thẳng...)

Ghi nhận doanh thu đối với những căn hộ đã bàn giao nhà cho khách hàng (khi đó xuất hóa đơn cho toàn bộ giá trị của căn hộ, mặc dù khách hàng chưa thanh toán hết 100%).
Đối với chi phí thì phân bổ theo tỷ lệ diện tích những căn hộ đã bàn giao trên diện tích của toàn bộ căn hộ.

Nếu trong tòa nhà có cả khu Thương mại thì bạn cũng phải phân bổ chi phí cho cả khu thương mại đó nữa.

 

[luongthitiep]

cac chi phi de xay dung nha kho dua vao tai san co dinh cua cong ty thi hach toan vao khoan nao?

 

[luongthitiep]

doang nghiep moi' thanh` lap tu` thang' 9 chua co' doang thu co' phạ? lap bao' cao' tai` chinh' khong?

 

[hatit]

cả nhà ơi cho em hỏi với:
Công ty em làm về bên xdcb, năm 2009 cty em nhận thi công 1 công trình, khách hàng đã thanh toán tiền ứng theo hợp đồng nhưng đã đến tháng 12 năm 2009 công trình vẫn chưa được nghiệm thu. Cho em hỏi em có được hoạch toán doanh thu vào năm 2009 không khi chưa nghiệm thu và chưa xuất hoá đơn đầu ra năm 2009. Và em sẽ phải hạch toán như nào cho đúng.