W
Mọi người cho hỏi vài vấn đề. Do thực tế không làm nhưng mình có vướng mắc, mong mọi người tận tình giúp đỡ.
Thu nhập tính thuế bằng (=) thu nhập chịu thuế trừ (-) các khoản lỗ của hoạt động chuyển nhượng bất động sản của các năm trước (nếu có).
Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định bằng doanh thu thu được từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản trừ giá vốn của bất động sản và các khoản chi phí được trừ liên quan đến hoạt động chuyển nhượng bất động sản.
Phần doanh thu thì ok, nay xác định phần chi phí như thế nào, mình thấy TT 130 có ghi:
- Các khoản chi được trừ để xác định thu nhập chịu thuế của hoạt động chuyển nhượng bất động sản trong kỳ tính thuế phải tương ứng với doanh thu để tính thu nhập chịu thuế.
- Trường hợp dự án đầu tư hoàn thành từng phần và chuyển nhượng dần theo tiến độ hoàn thành thì các khoản chi phí chung sử dụng cho dự án, chi phí trực tiếp sử dụng cho phần dự án đã hoàn thành được phân bổ theo m2 đất chuyển quyền để xác định thu nhập chịu thuế của diện tích đất chuyển quyền; bao gồm: Chi phí đường giao thông nội bộ; khuôn viên cây xanh; chi phí đầu tư xây dựng hệ thống cấp, thoát nước; trạm biến thế điện; chi phí bồi thường về tài sản trên đất; chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và chi phí tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, chưa được trừ vào tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất phải nộp Ngân sách; tiền sử dụng đất phải nộp Ngân sách Nhà nước và các chi phí khác đầu tư trên đất liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất, chuyển quyền thuê đất.
b) Chi phí chuyển nhượng bất động sản được trừ bao gồm:
- Giá vốn của đất chuyển quyền được xác định phù hợp với nguồn gốc quyền sử dụng đất,
- Chi phí đền bù thiệt hại về đất.
- Chi phí đền bù thiệt hại về hoa màu.
- ¬Chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và chi phí tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định của pháp luật.
Các khoản chi phí bồi thường, đền bù, hỗ trợ, tái định cư và chi phí tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư nêu trên nếu không có hoá đơn thì được lập Bảng kê ghi rõ: tên; địa chỉ của người nhận; số tiền đền bù, hỗ trợ; chữ ký của người nhận tiền và được Chính quyền phường, xã nơi có đất được đền bù, hỗ trợ xác nhận theo đúng quy định của pháp luật về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
- Các loại phí, lệ phí theo quy định của pháp luật liên quan đến cấp quyền sử dụng đất.
- Chi phí cải tạo đất, san lấp mặt bằng.
- Chi phí đầu t¬ư xây dựng kết cấu hạ tầng như đường giao thông, điện, cấp nước, thoát nước, bưu chính viễn thông…
- Giá trị kết cấu hạ tầng, công trình kiến trúc có trên đất.
- Các khoản chi phí khác liên quan đến bất động sản được chuyển nhượng.
Trường hợp doanh nghiệp có hoạt động kinh doanh nhiều ngành nghề khác nhau thì phải hạch toán riêng các khoản chi phí. Trường hợp không hạch toán riêng được chi phí của từng hoạt động thì chi phí chung được phân bổ theo tỷ lệ giữa doanh thu từ chuyển nhượng bất động sản so với tổng doanh thu của doanh nghiệp.
Vấn đề thứ 1: nếu DN chỉ có mỗi 1 hoạt động duy nhất là kinh doanh bất động sản thì phần chi phí bán hàng và chi phí quản lý có tính vào thu nhập bất động sản không hay phải kê khai riêng? giả sử phần doanh thu - giá vốn BĐS có lãi nhưng nếu tính chi phí quản lý vào thì lỗ vậy trong TH này kê khai quyết toán năm có phải nộp thuế cho phần lãi bất động sản không hay cấn trừ? (quy định tại điểm nào trong TT)
Về việc cấn trừ thu nhập:
1. Trường hợp hoạt động chuyển nhượng bất động sản bị lỗ thì khoản lỗ này không được bù trừ với thu nhập từ hoạt động sản xuất kinh doanh và thu nhập khác mà được chuyển lỗ vào thu nhập chịu thuế từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản của các năm sau (nếu có). Thời gian chuyển lỗ tối đa không quá 5 năm liên tục, kể từ năm tiếp sau năm phát sinh lỗ.
2. Phần ưu đãi thuế lại có hướng dẫn như sau:
Trường hợp hoạt động kinh doanh được hưởng ưu đãi thuế bị lỗ, hoạt động kinh doanh không được hưởng ưu đãi thuế (trừ hoạt động chuyển nhượng bất động sản) có thu nhập (hoặc ngược lại) thì doanh nghiệp bù trừ vào thu nhập chịu thuế của các hoạt động kinh doanh có thu nhập do doanh nghiệp tự lựa chọn. Phần thu nhập còn lại sau khi bù trừ áp dụng mức thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp theo mức thuế suất của hoạt động kinh doanh còn thu nhập.
Vậy gộp chung 2 điểm này lại mình thấy rằng: chỉ có hoạt động kinh doanh thông thường ko đc ưu đãi thì ko thấy thông tư nói là có cho cấn trừ với hoạt động kinh doanh bất động sản hay không. Vậy nếu hoạt động kinh doanh BĐS lãi mà các hoạt động khác lỗ thì được cấn trừ phải không mọi người?
Câu hỏi có lẽ hơi dài vì mình muốn trích dẫn các điểm trong TT. Mong mọi người hướng dẫn của dựa vào văn bản pháp quy nhé. Thank mọi người!
Thu nhập tính thuế bằng (=) thu nhập chịu thuế trừ (-) các khoản lỗ của hoạt động chuyển nhượng bất động sản của các năm trước (nếu có).
Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định bằng doanh thu thu được từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản trừ giá vốn của bất động sản và các khoản chi phí được trừ liên quan đến hoạt động chuyển nhượng bất động sản.
Phần doanh thu thì ok, nay xác định phần chi phí như thế nào, mình thấy TT 130 có ghi:
- Các khoản chi được trừ để xác định thu nhập chịu thuế của hoạt động chuyển nhượng bất động sản trong kỳ tính thuế phải tương ứng với doanh thu để tính thu nhập chịu thuế.
- Trường hợp dự án đầu tư hoàn thành từng phần và chuyển nhượng dần theo tiến độ hoàn thành thì các khoản chi phí chung sử dụng cho dự án, chi phí trực tiếp sử dụng cho phần dự án đã hoàn thành được phân bổ theo m2 đất chuyển quyền để xác định thu nhập chịu thuế của diện tích đất chuyển quyền; bao gồm: Chi phí đường giao thông nội bộ; khuôn viên cây xanh; chi phí đầu tư xây dựng hệ thống cấp, thoát nước; trạm biến thế điện; chi phí bồi thường về tài sản trên đất; chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và chi phí tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, chưa được trừ vào tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất phải nộp Ngân sách; tiền sử dụng đất phải nộp Ngân sách Nhà nước và các chi phí khác đầu tư trên đất liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất, chuyển quyền thuê đất.
b) Chi phí chuyển nhượng bất động sản được trừ bao gồm:
- Giá vốn của đất chuyển quyền được xác định phù hợp với nguồn gốc quyền sử dụng đất,
- Chi phí đền bù thiệt hại về đất.
- Chi phí đền bù thiệt hại về hoa màu.
- ¬Chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và chi phí tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định của pháp luật.
Các khoản chi phí bồi thường, đền bù, hỗ trợ, tái định cư và chi phí tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư nêu trên nếu không có hoá đơn thì được lập Bảng kê ghi rõ: tên; địa chỉ của người nhận; số tiền đền bù, hỗ trợ; chữ ký của người nhận tiền và được Chính quyền phường, xã nơi có đất được đền bù, hỗ trợ xác nhận theo đúng quy định của pháp luật về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
- Các loại phí, lệ phí theo quy định của pháp luật liên quan đến cấp quyền sử dụng đất.
- Chi phí cải tạo đất, san lấp mặt bằng.
- Chi phí đầu t¬ư xây dựng kết cấu hạ tầng như đường giao thông, điện, cấp nước, thoát nước, bưu chính viễn thông…
- Giá trị kết cấu hạ tầng, công trình kiến trúc có trên đất.
- Các khoản chi phí khác liên quan đến bất động sản được chuyển nhượng.
Trường hợp doanh nghiệp có hoạt động kinh doanh nhiều ngành nghề khác nhau thì phải hạch toán riêng các khoản chi phí. Trường hợp không hạch toán riêng được chi phí của từng hoạt động thì chi phí chung được phân bổ theo tỷ lệ giữa doanh thu từ chuyển nhượng bất động sản so với tổng doanh thu của doanh nghiệp.
Vấn đề thứ 1: nếu DN chỉ có mỗi 1 hoạt động duy nhất là kinh doanh bất động sản thì phần chi phí bán hàng và chi phí quản lý có tính vào thu nhập bất động sản không hay phải kê khai riêng? giả sử phần doanh thu - giá vốn BĐS có lãi nhưng nếu tính chi phí quản lý vào thì lỗ vậy trong TH này kê khai quyết toán năm có phải nộp thuế cho phần lãi bất động sản không hay cấn trừ? (quy định tại điểm nào trong TT)
Về việc cấn trừ thu nhập:
1. Trường hợp hoạt động chuyển nhượng bất động sản bị lỗ thì khoản lỗ này không được bù trừ với thu nhập từ hoạt động sản xuất kinh doanh và thu nhập khác mà được chuyển lỗ vào thu nhập chịu thuế từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản của các năm sau (nếu có). Thời gian chuyển lỗ tối đa không quá 5 năm liên tục, kể từ năm tiếp sau năm phát sinh lỗ.
2. Phần ưu đãi thuế lại có hướng dẫn như sau:
Trường hợp hoạt động kinh doanh được hưởng ưu đãi thuế bị lỗ, hoạt động kinh doanh không được hưởng ưu đãi thuế (trừ hoạt động chuyển nhượng bất động sản) có thu nhập (hoặc ngược lại) thì doanh nghiệp bù trừ vào thu nhập chịu thuế của các hoạt động kinh doanh có thu nhập do doanh nghiệp tự lựa chọn. Phần thu nhập còn lại sau khi bù trừ áp dụng mức thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp theo mức thuế suất của hoạt động kinh doanh còn thu nhập.
Vậy gộp chung 2 điểm này lại mình thấy rằng: chỉ có hoạt động kinh doanh thông thường ko đc ưu đãi thì ko thấy thông tư nói là có cho cấn trừ với hoạt động kinh doanh bất động sản hay không. Vậy nếu hoạt động kinh doanh BĐS lãi mà các hoạt động khác lỗ thì được cấn trừ phải không mọi người?
Câu hỏi có lẽ hơi dài vì mình muốn trích dẫn các điểm trong TT. Mong mọi người hướng dẫn của dựa vào văn bản pháp quy nhé. Thank mọi người!
