Khấu hao bất động sản đầu tư

  • Thread starter horizon
  • Ngày gửi
H

horizon

Sơ cấp
13/10/09
6
0
0
42
TP.HCM
www.horizon.com.vn
#1
Bất động sản đầu tư ( BĐSĐT ) và phương pháp kế toán bất động sản đầu tư đã được quy định trong chuẩn mực kế toán Việt Nam số 05 ( VAS 05 ) – BĐSĐT và cụ thể hóa trong Thông tư số 23/2005/TT- BTC ( gọi tắt là Thông tư số 23/2005/TT-BTC ) ngày 30/3/2005 của Bộ Tài chính. Tuy nhiên, xung quanh việc trích khấu hao đối với BĐSĐT vẫn còn nhiều quan điểm chưa thống nhất.

VAS 05, Đoạn 22 có quy định: “Sau ghi nhận ban đầu, trong thời gian nắm giữ BĐSĐT được xác định theo nguyên giá, số khấu hao lũy kế và giá trị còn lại”. Thông tư số 23/2005/TT- BTC, Phần I – Hướng dẫn kế toán chuẩn mực “BĐSĐT”, Mục 3.1, Điểm 4 có đề cập và quy định cụ thể hơn: “Sau ghi nhận ban đầu, trong thời gian nắm giữ, cho thuê BĐSĐT được xác định theo nguyên giá, số khấu hao lũy kế và giá trị còn lại”.

Cũng tại Phần I của Thông tư này, Mục 3.2.1, phần quy định hạch toán TK 217 tại Điểm 3 lại quy định cụ thể hơn nữa: “Trong quá trình nắm giữ chờ tăng giá, hoặc cho thuê hoạt động, phải tiến hành trích khấu hao BĐSĐT. Khấu hao BĐSĐT được ghi nhận là chi phí kinh doanh trong kỳ. Doanh nghiệp có thể dựa vào các bất động sản chủ sở hữu sử dụng cùng loại để ước tính thời gian sử dụng hữu ích và xác định phương pháp khấu hao của BĐSĐT”.

Hướng dẫn bổ sung một số phương pháp kế toán liên quan đến BĐSĐT, Mục 3.2.2, Điểm ( 1 ) về kế toán trích khấu hao BĐSĐT có quy định: “Định kỳ tính, trích khấu hao giá, đang cho thuê hoạt động, ghi: Nợ TK 632 – Giá vốn hàng bán ( Chi tiết chi phí kinh doanh BĐSĐT )/Có TK 2147 – Hao mòn BĐSĐT. Đồng thời, ghi đơn bên Nợ TK 009 – Nguồn vốn khấu hao TSCĐ ( Chi tiết khấu hao BĐSĐT )”.

Trên thực tế, hiện đang tồn tại những nhận thức và quan niệm khác nhau về đối tượng được trích khấu hao đối với những BĐSĐT. Trước hết, theo VAS 05, BĐSĐT được định nghĩa gồm bất động sản, quyền sử dụng nhà, đất, hoặc một phần của nhà hoặc cả nhà và đất, cơ sở hạ tầng do người chủ sở hữu hoặc người đi thuê tài sản theo hợp đồng thuê tài chính nắm giữ nhằm mục đích thu lợi từ việc cho thuê hoặc chờ tăng giá mà không phải để:

( a ) Sử dụng trong sản xuất, cung cấp hàng hóa, dịch vụ hoặc sử dụng cho các mục đích quản lý, hoặc ( b ) Bán trong kỳ hoạt động kinh doanh thông thường. Cũng theo chuẩn mực này, BĐSĐT có thể khái quát gồm cả bất động sản nắm giữ chờ tăng giá dài hạn, bất động sản nắm giữ để cho thuê hoạt động, bất động sản nắm giữ chưa xác định mục đích và bất động sản nắm giữ đang cho thuê hoạt động.

Như vậy, thuật ngữ “nắm giữ” bao hàm cho tất cả các dạng thức của BĐSĐT. Về nguyên tắc, giá trị BĐSĐT sau ghi nhận ban đầu được xác định theo nguyên giá, số hao mòn lũy kế và giá trị còn lại. Tuy nhiên, do cách thể hiện giữa VAS 05 với Thông tư số 23, đặt biệt là tiệm cận theo mức độ chi tiết dần của Thông tư số 23 như trên khiến nhiều người quan niệm, chỉ những bất động sản đang trong quá trình nắm giữ chờ tăng giá hoặc đang cho thuê hoạt động mới phải tiến hành trích khấu hao, còn những bất động sản đang nắm giữ để cho thuê và những bất động sản đang nắm giữ nhưng chưa xác định rõ mục đích không phải trích khấu hao. Quan niệm này là không hoàn toàn đúng theo tinh thần của Thông tư 23 nhưng mặc khác, lại gợi mở về chiều sâu của vấn đề trích khấu hao đối với BĐSĐT.

Bên cạnh đó, về chiều sâu nội dung thông tin, việc trích khấu hao đối với những BĐSĐT đang cho thuê hoạt động là hoàn toàn phù hợp. Tuy nhiên, việc trích khấu hao đối với những bất động sản đang nắm giữ chờ tăng giá, nắm giữ đẻ cho thuê hoặc nắm giữ nhưng chưa rõ mục đích sẽ làm cho kết quả kinh doanh không phản ánh đúng bản chất của nó.
Luận điểm này xuất phát từ lý do: Thứ nhất, về kinh tế, tài sản chỉ hao mòn, chuyển dịch giá trị của nó vào giá trị sản phẩm khi nó được sử dụng để tạo ra sản phẩm hoặc cung cấp dịch vụ. Tài sản mua về chưa đưa vào sử dụng, chưa phải trích khấu hao. Thứ hai, nguyên tắc phù hợp trong kế toán đòi hỏi doanh thu phải được ghi nhận phù hợp với chi phí mà nó góp phần tạo ra và chi phí cũng phải được ghi nhận phù hợp với doanh thu do nó góp phần tạo ra.

Do vậy, việc trích khấu hao đối với những bất động sản đang nắm giữ chở tăng giá, bất động sản nắm giữ để cho thuê và bất động sản chưa xác định rõ mục đích tính vào giá vốn hàng bán ( TK 632 ) trong khi tài sản vẫn nắm giữ chưa tạo ra doanh thu chẳng những không tuân thủ nguyên tắc phù hợp trong kế toán mà còn làm phản ánh sai lệch bản chất của thông tin. Ví dụ sau đây sẽ làm rõ luận điểm này:
Giả sử đầu năm 2005, công ty A mua một căn nhà với giá 5 tỷ đồng với mục đích chờ tăng giá dài hạn, ( thời gian sử dụng hữu ích của căn nhà là 50 năm ). Cuối năm 2007, công ty bán căn nhà này với hai mức giả định là 5 tỷ đồng và 4,85 tỷ đồng.

Về kinh tế, chúng ta dễ dàng nhận thấy rằng việc đầu tư vào bất động sản hay không đem lại lợi nhuận cao cho công ty, công ty hòa vốn ở mức giá 5 tỷ đồng và bị lỗ ở mức giá 4,85 tỷ đồng. Tuy nhiên, nếu thực hiện trích khấu hao đối với bất động sản này thì công ty lại có mức lãi 0,15 tỷ đồng khi bán ra ở mức giá 5 tỷ đồng và hòa vốn nếu bán ra ở mức 4,85 tỷ đồng.

Rõ ràng, kết quả này không phản ánh thực chất, làm cường điệu kết quả kinh doanh của hoạt động đầu tư đối với từng BĐSĐT. Mặt khác, khấu hao được trích từng kỳ, nhưng doanh thu lại được ghi nhận khi ở kỳ doanh thu được thực hiện, do vậy, làm cho kết quả kinh doanh của doanh nghiệp trong các kỳ cũng bị ảnh hưởng sai lệch, kết quả ở các kỳ có trích khấu hao nhưng doanh thu chưa thực hiện bị suy giảm và kết quả ở kỳ doanh thu được thực hiện bị cường điệu cao hơn.
Ngoài ra, việc theo dõi số khấu hao BĐSĐT trên TK 2147 – “Hao mòn BĐSĐT” và việc ghi đơn số khấu hao BĐSĐT và TK 009 – “Nguồn vốn khấu hao TSCĐ” ( chi tiết khấu hao BĐSĐT ) cũng kém ý nghĩa.

Từ những quan niệm và phân tích trên đây, theo chúng tôi, để đảm bảo tính trung thực của thông tin, đồng thời, tuân thủ nguyên tắc phù hợp trong kế toán, việc tiến hành trích khấu hao tài sản BĐSĐT nên chăng chỉ thực hiện đối với những bất động sản đang cho thuê hoạt động, còn những BĐSĐT khác xem như việc đầu tư dài hạn, nếu có sự giảm giá, mất giá, hao mòn vô hình đối với những tài sản đó thì thực hiện trích dự phòng giảm giá BĐSĐT, tính vào chi phí trong kỳ.
Nền kinh tế thị trường Việt Nam ngày càng phát triển mạnh mẽ, các hoạt động đầu tư, kinh doanh bất động sản đã và đang có tác động lớn đến nền kinh tế. Để góp phần hoàn thiện các công cụ quản lý trong lĩnh vực này, rất mong nhận được ý kiến trao đổi của các bạn đồng nghiệp xung quanh việc trích khấu hao đối với BĐSĐT.

Mọi người tham khảo nhé.

Sưu tầm: Theo Tạp chí Kế toán​
 

Thành viên trực tuyến

  • phankinhdoanh
  • daongocnam0603
  • loanman




Xem nhiều