Ðề: Giao đất và thuê đất?
Có bài này hay bổ sung thêm với anh em
Thuê đất rẻ hơn được “cho” đất
Tags: quyền sử dụng đất, Thành Phần Kinh Tế, sử dụng ổn định, luật đất đai, hộ gia đình, có thời hạn, các thành phần, nhà nước, quy định, tiền sử, cho thuê, kinh doanh, chính sách, năm
Chính sách và pháp luật đất đai hiện hành tạo ra nhiều hạn chế với hoạt động sản xuất kinh doanh, phân biệt đối xử giữa các thành phần kinh tế. Trong khi đó, quy định về “thời hạn giao đất” lại xóa nhòa ranh giới giữa giao và cho thuê.
Hiến pháp 1992 quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước giao đất cho tổ chức, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài”. Vậy là theo Hiến pháp, chỉ có một hình thức nhượng quyền sử dụng đất là “giao đất”. Nhưng Điều 1, Luật Đất đai 1993, lại có thêm: “Nhà nước còn cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê đất...”. Tương tự, Luật Đất đai năm 1987 ghi: “Nhà nước còn giao đất để sử dụng có thời hạn hoặc tạm thời”. Luật Đất đai 1993 không có điều khoản nào quy định rõ hơn về cho thuê đất. Kết hợp cả Hiến pháp và luật thì phải hiểu cho thuê đất chỉ là hình thức phụ (nhượng quyền sử dụng đất có thời hạn), bổ sung cho hình thức giao đất khi không có điều kiện giao đất sử dụng ổn định, lâu dài. Hiểu như vậy thì luật đã cụ thể hóa và không trái Hiến pháp.
Giao - cho thuê đất, tuy hai mà một
Tới Pháp lệnh 1994 về quyền và nghĩa vụ của tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất, cho thuê đất; Pháp lệnh sửa đổi năm 1996 và Luật Đất đai sửa đổi 1998, vấn đề cho tổ chức thuê đất mới được quy định rõ. Trong khi các hộ gia đình, cá nhân nói chung được sử dụng đất giao, các doanh nghiệp phần lớn đều phải sử dụng đất thuê. Điểm này chứng tỏ chính sách đất đai hạn chế với doanh nghiệp hơn hộ gia đình, cá nhân. Đáng chú ý, thời hạn thuê đất có thể tới 50-70 năm. Thời hạn này đã xóa nhòa ranh giới giữa đất thuê và đất giao. Trong khi đó, theo Luật Đất đai, đất giao cũng có thời hạn tương tự như đất thuê. Vậy là hai hình thức nhượng quyền sử dụng đất trên chỉ khác về tên gọi, nhưng về nội dung lại khá giống nhau: đều có thời hạn.
Giao và cho thuê đất chỉ còn khác nhau ở cách trả tiền. Theo quy định hiện hành, người được giao đất phải nộp tiền sử dụng đất một lần theo giá đất quy định, dựa vào giá thị trường. Còn người thuê đất phải trả tiền thuê hàng năm, bằng 0,5-0,7% giá đất dùng để tính tiền sử dụng đất. Dù là đất giao hay thuê, người sử dụng đều phải trả tiền đền bù cho người có đất bị thu hồi, cũng theo giá thị trường, tức là phải mua quyền sử dụng đất để rồi được giao, thuê. Tuy nhiên, về mặt tài chính, đất thuê rẻ hơn đất giao, bởi không phải bỏ vốn để nộp tiền sử dụng đất, và tiền thuê đất rẻ hơn rất nhiều so với tiền sử dụng đất. Cụ thể, tiền thuê đất mỗi năm là 0,5-0,7% giá đất; còn giao, nếu thời hạn là 50 năm thì khấu hao tiền sử dụng đất hàng năm là 2%, thời hạn 20 năm thì khấu hao là 5%/năm. Nếu tính theo quan điểm kinh doanh thì giao đất còn đắt hơn nữa, bởi về nguyên tắc, trả trước phải rẻ hơn trả sau, thế nhưng giao đất (trả trước) lại ngược lại, đắt hơn thuê. Ví dụ: nộp 100 triệu đồng vào thời điểm giao đất, thời hạn 50 năm. Tính theo công thức tài chính với lãi suất thấp nhất là 5%/năm, thì số tiền này có giá trị bằng 5,48 triệu đồng nộp mỗi năm. Nói cách khác, tương đương số tiền sử dụng đất giao hàng năm là 5,48% giá đất. Còn nếu thời hạn giao là 20 năm, tính theo số tiền nộp mỗi năm sẽ tới 8,02% giá đất.
Thế nhưng doanh nghiệp vẫn muốn được giao hơn là thuê. Phải chăng là do sử dụng đất giao thì an tâm hơn, hay quyền sử dụng đất thuê bị hạn chế.
Quyền sử dụng đất - thứ quyền không vô hạn
Theo quy tắc thị trường, khi người được giao đất nộp tiền sử dụng đất thì phải coi họ là mua quyền sử dụng đất. Nhưng vì đất là của toàn dân, nên họ không thể có quyền sở hữu đất. Vậy họ phải có quyền sở hữu quyền sử dụng đất và do đó phải có quyền này vô thời hạn. Và cũng chỉ có hiểu như vậy thì 5 quyền đi theo quyền sử dụng đất mới có ý nghĩa. Thế nhưng theo pháp luật hiện hành, rắc rối sẽ xảy ra khi xác định giá trị quyền sử dụng đất thế nào khi thời hạn giao đất chỉ còn một nửa hay phần ba. Vấn đề đền bù cũng trở nên rối tung, nếu Nhà nước thu hồi đất giữa chừng. Phải chăng lúc đó Nhà nước chỉ đền bù 30-40% giá đất? Và dựa trên giá nào, hay giá của 30 năm trước, lúc giao đất? Rồi khi hết hạn sử dụng, họ được sử dụng tiếp thì có phải nộp tiền sử dụng đất nữa không?...
Như vậy, quy định giao đất sử dụng ổn định lâu dài nhưng vẫn có thời hạn, dù đó là 50-70 năm, có mâu thuẫn về mặt lý luận, không có tác dụng an dân. Vấn đề kinh tế có thể trở thành vấn đề xã hội là như vậy.
Chính sách đất đai trong Hiến pháp 1992 không hề có tinh thần phân biệt hộ gia đình, cá nhân, doanh nghiệp. Thế nhưng trong quá trình soạn thảo, sửa đổi, bổ sung và cụ thể hóa Luật Đất đai, cho thuê trở thành hình thức nhượng quyền sử dụng đất cho doanh nghiệp, dẫn tới hạn chế quyền sử dụng đất trong hoạt động kinh doanh. Điều này không những là vi hiến, mà còn không phù hợp với đường lối phát triển kinh tế nhiều thành phần. Nó cũng không thể hiện chính sách an dân, khuyến khích doanh nghiệp chăm lo, bảo vệ, bồi bổ, sử dụng đất hợp lý, không ngừng đầu tư chiều sâu để đất cho hiệu quả ngày càng cao. Nó còn tạo ra những địa vị pháp lý đất đai khác nhau giữa các thành phần kinh tế, dẫn đến phức tạp trong thủ tục hành chính. Tất cả đi ngược với chủ trương khuyến khích, tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động kinh tế hướng tới kinh doanh lớn.
(Theo TBKTSG)
- Bạn tham khảo các điều 105 đến 115 Luật đất đai 2003, Nghị định số 181/2004/NĐ-CP của Chính phủ ban hành ngày 29/10/2004 về thi hành Luật Đất đai,.... để biết thêm chi tiết.
- Nhưng điểm khác nhau cơ bản là:
+ Giao đất thì có thể chuyển nhượng.
+ Thuê đất thì không được chuyển nhượng.
- Cả Giao và thuê đều được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Ví dụ: Dự án của bạn cần 20 ha. Nếu bạn được giao đất. Sau này, nếu nhà đầu tư thứ cấp vào, bạn có thể cấp sổ đỏ cho nhà đầu tư này. (Tương tư như với công ty đầu tư Khu công nghiệp, khi các công ty vào KCN đầu tư, bạn cấp được sổ đỏ cho các nhà đầu tư này)
Còn nếu bạn thuê đất, khi các nhà đầu tư vào, bạn không thể cấp sổ đỏ cho các nhà đầu tư thứ cấp. Nếu muốn cấp sổ đỏ cho họ bạn phải làm 1 công việc là "chuyển nhượng dự án", nghĩa là trả lại đất cho nhà nước (phần diện tích cho nhà đầu tư thứ cấp, không phải trả toàn bộ 20 ha), sau đó nhà đầu tư thứ cấp làm thủ tục thuê lại đất mình vừa trả.
Mình làm công tác Dự án, mới vừa hỏi Sở TN và MT vấn đề này, nên chia sẻ cùng bạn.
Thuê đất có thể phát sinh trên các quan hệ như : giữa cá nhân với Nhà nước, giữa cá nhân với cá nhân, giữa tổ chức kinh tế - xã hội hoặc chính trị với cá nhân, giữa tổ chức kinh tế - chính trị hoặc xã hội với tổ chức kinh tế - chính trị hoặc xã hội, giữa tổ chức kinh tế - xã hội hoặc chính trị với Nhà nước...
Giao đất chỉ phát sinh trên quan hệ giữa nhà nước với cá nhân hoặc tổ chức mà thôi.
