Cách tính thuế thu nhập từ chuyển quyền SD đất, chuyển quyền thuê đất

[LeThuThuy]

Gửi anh Tiger.
Anh có thể cho em hỏi thêm : Trong phần thuế suất thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, chuyển quyền thuê đất có một ví dụ tính thuế thu nhập bổ sung theo bảng thuế suất lũy tiến, nhưng em vẫn chưa hiểu cách tính đó, anh có thể giải thích dùm em không, em trích ví dụ dưới này luôn nhé
Ví dụ: Doanh thu tính thuế đối với đất chuyển quyền: 170 triệu đồng; toàn bộ chi phí chuyển quyền sử dụng đất: 50 triệu đồng. Thu nhập chịu thuế bằng (=) 120 triệu đồng (170 triệu đồng - 50 triệu đồng). Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất được xác định như sau:

- Thuế thu nhập doanh nghiệp theo mức thuế suất phổ thông: 120 triệu đồng x 28% = 33,6 triệu đồng.

- Thu nhập còn lại: 86,4 triệu đồng (120 triệu đồng - 33,6 triệu đồng) nộp thuế bổ sung theo biểu luỹ tiến từng phần như sau:

Đơn vị: triệu đồng
Bậc Số tiền chịu thuế Thuế suất Số thuế
1 50 x 15% = 7,5 0% 0
2 ( 50 x 30%) - 7,5 = 7,5 10% 0,75
3 ( 50 x 45%) - ( 50 x 30%) = 7,5 15% 1,125
4 ( 50 x 60%) - ( 50 x 45%) = 7,5 20% 1,5
5 86,4 - ( 50 x 60%) = 56,4 25% 14,1
Cộng 17,475

Tổng số thuế thu nhập từ hoạt động chuyển quyền sử dụng đất phải nộp là: 33,6 triệu đồng + 17,475 triệu đồng = 51,075 triệu đồng.

 

[Nguyen Tu Anh]

Để xác định thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, chuyển quyền thuê đất. bạn làm theo các bước sau:

- Tính thu nhập theo mức thuế suất 28%:
(170 - 150 ) x 28% = 33,6

- Tính thu nhập còn lại sẽ phải nộp thuế bổ sung:
120 - 33,6 = 86,4

- Xác định tỷ lệ thu nhập còn lại trên tổng chi phí, theo công thức:
(Thu nhập còn lại / Tổng chi phí x 100) - 100
<==> (86,4 / 50 x 100) - 100 = 72,8%

- So sánh tỷ lệ % vừa tính kia với tỷ lệ % chịu thuế trong biểu thuế để xác định bậc thuế cao nhất phải tính đến ở mức nào:
72,8% so với 15%, 30%, 45% và 60% thì sẽ thấy phải tính thuế đến bậc cao nhất là bậc 5 rồi (ở mức 60% trở lên).

- Xác định thuế ở bậc cao nhất phải nộp trước, theo công thức:
[Thu nhập còn lại phải nộp thuế bổ sung - (Tổng chi phí x Tỷ lệ % chịu thuế chặn dưới)] x Thuế suất
<==> [86,4 - ( 50 x 60%)] x 25% = 14,1

- Xác định thuế ở từng bậc còn lại bên dưới, theo công thức:
Tổng chi phí x 15% x Thuế suất.
<==> 50 x 15% x 20% = 1,5
50 x 15% x 15% = 1,125
50 x 15% x 10% = 0,75
50 x 15% x 0% = 0

- Cộng tất cả lại: 14,1 + 1,5 + 1,125 + 0,75 + 0 = 17,475

Như vậy, nếu tính ngược thì sẽ thấy dễ hiểu hơn.

 

[LeThuThuy]

Để xác định thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, chuyển quyền thuê đất. bạn làm theo các bước sau:

- Tính thu nhập theo mức thuế suất 28%:
(170 - 150 ) x 28% = 33,6

- Tính thu nhập còn lại sẽ phải nộp thuế bổ sung:
120 - 33,6 = 86,4

- Xác định tỷ lệ thu nhập còn lại trên tổng chi phí, theo công thức:
(Thu nhập còn lại / Tổng chi phí x 100) - 100
<==> (86,4 / 50 x 100) - 100 = 72,8%

- So sánh tỷ lệ % vừa tính kia với tỷ lệ % chịu thuế trong biểu thuế để xác định bậc thuế cao nhất phải tính đến ở mức nào:
72,8% so với 15%, 30%, 45% và 60% thì sẽ thấy phải tính thuế đến bậc cao nhất là bậc 5 rồi (ở mức 60% trở lên).

- Xác định thuế ở bậc cao nhất phải nộp trước, theo công thức:
[Thu nhập còn lại phải nộp thuế bổ sung - (Tổng chi phí x Tỷ lệ % chịu thuế chặn dưới)] x Thuế suất
<==> [86,4 - ( 50 x 60%)] x 25% = 14,1

- Xác định thuế ở từng bậc còn lại bên dưới, theo công thức:
Tổng chi phí x 15% x Thuế suất.
<==> 50 x 15% x 20% = 1,5
50 x 15% x 15% = 1,125
50 x 15% x 10% = 0,75
50 x 15% x 0% = 0

- Cộng tất cả lại: 14,1 + 1,5 + 1,125 + 0,75 + 0 = 17,475

Như vậy, nếu tính ngược thì sẽ thấy dễ hiểu hơn.

Cảm ơn Tú Anh nhé

 

[NBC]

Doanh thu tính thuế TNDN chuyển quyền sử dụng đất

:rocker:Công ty chúng tôi là công ty xây dựng và kinh doanh bất động sản. Công trình xây dựng nhà ở tiến hành từ năm 2006. Đến hôm nay, công ty chúng tôi xuất hóa đơn bán nhà cho khách hàng.
Khách hàng đã đặt tiền mua nhà và ký hợp đồng góp vốn với Công ty từ năm 2006 và giá bán được cố định cụ thể trên hợp đồng.
Tuy nhiên theo TT 134 giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải cao hơn hoặc bằng giá do UBND Tỉnh,TP quy định tại thời điểm chuyển quyền sử dụng đất. Vửa rồi có đợt điều chỉnh khung giá đất mới cao hơn giá đất cũ, tuy nhiên công ty tôi bán cho khách hàng là với khung giá đất cũ.
Như vậy, khi xuất hóa đơn và quyết toán thuế TNDN từ hoạt động chuyển quyền sử dụng đất Công ty sẽ căn cứ theo khung giá đất nào.
Rât mong nhận được sự giúp đỡ:wall:

 

[dinochic]

Để xác định thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, chuyển quyền thuê đất. bạn làm theo các bước sau:

- Tính thu nhập theo mức thuế suất 28%:
(170 - 150 ) x 28% = 33,6

- Tính thu nhập còn lại sẽ phải nộp thuế bổ sung:
120 - 33,6 = 86,4

- Xác định tỷ lệ thu nhập còn lại trên tổng chi phí, theo công thức:
(Thu nhập còn lại / Tổng chi phí x 100) - 100
<==> (86,4 / 50 x 100) - 100 = 72,8%

- So sánh tỷ lệ % vừa tính kia với tỷ lệ % chịu thuế trong biểu thuế để xác định bậc thuế cao nhất phải tính đến ở mức nào:
72,8% so với 15%, 30%, 45% và 60% thì sẽ thấy phải tính thuế đến bậc cao nhất là bậc 5 rồi (ở mức 60% trở lên).

- Xác định thuế ở bậc cao nhất phải nộp trước, theo công thức:
[Thu nhập còn lại phải nộp thuế bổ sung - (Tổng chi phí x Tỷ lệ % chịu thuế chặn dưới)] x Thuế suất
<==> [86,4 - ( 50 x 60%)] x 25% = 14,1

- Xác định thuế ở từng bậc còn lại bên dưới, theo công thức:
Tổng chi phí x 15% x Thuế suất.
<==> 50 x 15% x 20% = 1,5
50 x 15% x 15% = 1,125
50 x 15% x 10% = 0,75
50 x 15% x 0% = 0

- Cộng tất cả lại: 14,1 + 1,5 + 1,125 + 0,75 + 0 = 17,475

Như vậy, nếu tính ngược thì sẽ thấy dễ hiểu hơn.

Chào Tú Anh, bạn có thể giải thích giúp tại sao lại lấy (86.4 - 50*60%) để ra số tiền tính thuế mà không phải là (86.4 - 50) * 60%

 

[tungc4]

Chào Tú Anh, bạn có thể giải thích giúp tại sao lại lấy (86.4 - 50*60%) để ra số tiền tính thuế mà không phải là (86.4 - 50) * 60%

Sau khi xác định tỉ lệ thu nhập chịu thuế bổ sung(86.4/50*100%=172.8%)
Thu nhập chịu thuế là: x(86.4)
chi phí: y(50)
Tỉ suất thu nhập còn lại trên doanh thu:z

Bậc Tỷ suất thu nhập còn lại trên chi phí (x/y) Thuế suất
1 Đến 15% (z) 0%
2 Trên 15% đến 30% (z) 10%
3 Trên 30% đến 45% (z) 15%
4 Trên 45% đến 60% (z) 20%
5 Trên 60% (z) 25%
x/y*100%=Z => x=y*z, lúc này thì đơn giản rồi đúng ko?
Lúc này, z=172.8%, nên ta sẽ tính ra x và số thuế tương ứng để nộp
Bậc Thu nhập chịu thuế(x) Thuế suất Số thuế
1 50 x 15% = 7,5 0% 0
2 ( 50 x 30%) – (50 x 15%) = 7,5 10% 0,75
3 ( 50 x 45%) - ( 50 x 30%) = 7,5 15% 1,125
4 ( 50 x 60%) - ( 50 x 45%) = 7,5 20% 1,5
5 86,4 - ( 50 x 60%) = 56,4 25% 14,1
Cộng 17,475

 

[NBC]

Sao không ai giúp mình với, lần đầu làm cho công ty kinh doanh bất động sản nên rối quá.

 

[minhtuyenvu]

XIN CHÀO !!!
Tôi có một vấn đề cần hỏi, giúp tôi với nhé!
Qua bài toán về cách tính thuế thu nhập doanh nghiệp đối với hoạt động chuyển quyền sử dụng đất ở trên. Tôi muốn hỏi về công thức Xác định tỷ lệ thu nhập còn lại trên tổng chi phí:
Theo cách tính ở trên: (thu nhập còn lại/tổng chi phí x 100) - 100.
Nhưng theo hướng dẫn tại thông tư 134 ngày 23/11/2007 thì: (thu nhập còn lại/tổng chi phí x 100) Không trừ 100.
Vậy theo cách nào thì đúng?
vì trong trường hợp xác định tỷ lệ thu nhập chịu thuế còn lại trên doanh thu <160% (ví dụ: 132%) Thì có thể 2 cách tính trên sẽ dẫn đến 2 cách xác định Thuế Thu nhập doanh ngiệp bổ sung phải nộp khác nhau.
Hãy giúp tôi tính thuế bài này nhé!
Tại công ty TNHH M có tình hình hoạt động bất động sản như sau:
Doanh thu tính thuế đối với chuyển quyền sử dụng đất: 340triệu.
Toàn bộ chi phí phát sinh: 120triệu
Hãy tính thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất.

 

[vdnam]

XIN CHÀO !!!
Tôi có một vấn đề cần hỏi, giúp tôi với nhé!
Qua bài toán về cách tính thuế thu nhập doanh nghiệp đối với hoạt động chuyển quyền sử dụng đất ở trên. Tôi muốn hỏi về công thức Xác định tỷ lệ thu nhập còn lại trên tổng chi phí:
Theo cách tính ở trên: (thu nhập còn lại/tổng chi phí x 100) - 100.
Nhưng theo hướng dẫn tại thông tư 134 ngày 23/11/2007 thì: (thu nhập còn lại/tổng chi phí x 100) Không trừ 100.
Vậy theo cách nào thì đúng?
vì trong trường hợp xác định tỷ lệ thu nhập chịu thuế còn lại trên doanh thu <160% (ví dụ: 132%) Thì có thể 2 cách tính trên sẽ dẫn đến 2 cách xác định Thuế Thu nhập doanh ngiệp bổ sung phải nộp khác nhau.
Hãy giúp tôi tính thuế bài này nhé!
Tại công ty TNHH M có tình hình hoạt động bất động sản như sau:
Doanh thu tính thuế đối với chuyển quyền sử dụng đất: 340triệu.
Toàn bộ chi phí phát sinh: 120triệu
Hãy tính thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất.

Bạn cứ theo hướng dẫn tại Thông tư 134, tức là theo quy định của pháp luật mà làm, chứ theo cách của các bạn trên là không ổn. Vì Thông tư hướng dẫn là : Phần thuế thu nhập bổ sung được tính theo biểu luỹ tiến giữa "Tỷ suất thu nhập còn lại trên chi phí"
Về cách giải bài toán của bạn như sau:
Doanh thu: 340 triệu
Chi phí: 120 triệu
Thu nhập chịu thuế: 220 triệu (340-120)
-Thuế thu nhập: 220triệu x 28%=61,6 triệu
Thu nhập còn lại: 158,4 triệu (220triệu-61,6triệu)
-Xác định tỷ suất thu nhập còn lại trên chi phí: 132% (=158,4 triệu/120triệu)>60% theo thông tư nên nó có 5 bậc (bước tính)
Được tính toán như sau:
Bậc
1. 120x15%= 18 x0% = 0
2 . 120x30%-120x15%= 18 x10%= 1,80
3 . 120x45%-120x30%= 18 x15%= 2,70
4 . 120x60%-120x45%= 18 x20%= 3,60
5 . 158,4-120x60%= 86 x25%= 21,60
Tổng Cộng 29,70

Như vậy Tổng số thuế phải nộp là:61,6 triệu + 29,7 triệu = 91,3 triệu
Như thế bạn nhé

 

[vdnam]

Công ty chúng tôi là công ty xây dựng và kinh doanh bất động sản. Công trình xây dựng nhà ở tiến hành từ năm 2006. Đến hôm nay, công ty chúng tôi xuất hóa đơn bán nhà cho khách hàng.
Khách hàng đã đặt tiền mua nhà và ký hợp đồng góp vốn với Công ty từ năm 2006 và giá bán được cố định cụ thể trên hợp đồng.
Tuy nhiên theo TT 134 giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải cao hơn hoặc bằng giá do UBND Tỉnh,TP quy định tại thời điểm chuyển quyền sử dụng đất. Vửa rồi có đợt điều chỉnh khung giá đất mới cao hơn giá đất cũ, tuy nhiên công ty tôi bán cho khách hàng là với khung giá đất cũ.
Như vậy, khi xuất hóa đơn và quyết toán thuế TNDN từ hoạt động chuyển quyền sử dụng đất Công ty sẽ căn cứ theo khung giá đất nào.
Rât mong nhận được sự giúp đỡ:wall:

Theo Thông tư 134 như sau:

:rockerThời điểm xác định doanh thu tính thuế là thời điểm bên bán chuyển giao quyền sử dụng đất, quyền thuê đất cho bên mua, không phụ thuộc việc bên mua đã đăng ký quyền sở hữu tài sản, quyền sử dụng đất, xác lập quyền thuê đất tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền
- Là giá ghi trên hoá đơn......
...
Trường hợp giá ghi trên hoá đơn hoặc giá thực tế chuyển quyền sử dụng đất thấp hơn giá do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định thì doanh thu tính thuế được xác định theo giá do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định tại thời điểm chuyển quyền sử dụng đất."

Do vậy, bạn căn cứ vào giá mà chuyển giao quyền sử dụng đất, tất là Công ty bạn ký hợp đồng năm 2006 mà trong hợp đồng nếu có nội dung Bên B thanh toán hết số tiền thì bên Công ty bạn mới chuyển giao quyền sở hữu, nghĩa là phụ thuộc vào thời điểm bên mua thanh toán (vào thời điểm UBND công bố giá đất) nên sẽ theo giá UBND công bố.
Do vậy bạn xuất hoá đơn theo giá đã ký hợp đồng nhưng kê khai nộp thuế thì theo giá UBND tỉnh công bố
Đôi điều trao đổi cùng bạn

 

[hongthangph]

Tôi có vấn đề chưa rõ về luật thuế TNDN cần các bạn cho ý kiến, bạn nào đã gặp trường hợp sau đã giải quyết được thì rất cám ơn.
Doanh nghiệp chỉ kinh doanh BDS, nhận QSD đất xây nhà bán. Trong quá trình đầu tư xây dựng có phát sinh lãi vay ngân hàng, được vốn hóa vào tài sản,(Cty chưa nộp đủ vốn điều lệ). Vậy các chí sau của DN có được tính là chi phí hợp lý để tính thu nhập chịu thuế chuyển quyền sử dụng đất không :
- Lãi vay ngân hàng
- Chi phí quản lý doanh nghiệp

 

[vdnam]

Tôi có vấn đề chưa rõ về luật thuế TNDN cần các bạn cho ý kiến, bạn nào đã gặp trường hợp sau đã giải quyết được thì rất cám ơn.
Doanh nghiệp chỉ kinh doanh BDS, nhận QSD đất xây nhà bán. Trong quá trình đầu tư xây dựng có phát sinh lãi vay ngân hàng, được vốn hóa vào tài sản,(Cty chưa nộp đủ vốn điều lệ). Vậy các chí sau của DN có được tính là chi phí hợp lý để tính thu nhập chịu thuế chuyển quyền sử dụng đất không :
- Lãi vay ngân hàng
- Chi phí quản lý doanh nghiệp

Doanh nghiệp của bạn kinh doanh BDS (ngành nghề kinh doanh bất động sản) do vậy bạn hạch toán mua ban tài sản như một mặt hàng kinh doanh của doanh nghiệp khác vậy thôi. Nên cá chi phí lãi vay được coi là chi phí trong hoạt động tài chinh và chi phí quản lý doanh nghiệp được xem như là chi phí hoạt động bình thường như các doanh nghiệp thôi
Hơi chủ quan, hy vọng là mình trả lời đúng

 

[chimnon07]

Lãi vay ngân hàng tương ứng với phần vốn điều lệ góp thiếu sẽ không được coi là chi phí hợp lý hợp lệ của doanh nghiệp.

 

[BINH080804]

cả nhà ơi, giúp mình với:
cty mình có DT chuyền nhượng QSDĐ: 600triệu
Chi phí (giá vốn+cp phát sinh) : 210triệu
nộp thuế TNDN từ chuyển quyền SDĐ: 142triệu
mình hạch toán : Nợ 111: 660
Có 331: 60
Có 5118:600
Nợ 632/Có 217: 210 (không có hao mònBĐS)
Nộp thuế TNDN từ CQSDĐ: nợ 821/có 3334: 142triệu
nợ 3334/có 1111: 142triệu
như vây mình hạch toán có đúng không? đến cuối quý khi tạm tính thuế TNDN, mình có được đưa 142 triệu này vào chi phí để tính doanh thu chịu thuế không? Vui lòng giúp mình nhé, cảm ơn cả nhà.
CHÚC CẢ NHÀ WEBKETOAN MỘT NĂM MỚI NHIỀU THÀNH CÔNG - NHƯ Ý - HẠNH PHÚC

 

[Be Anh]

Bạn cứ theo hướng dẫn tại Thông tư 134, tức là theo quy định của pháp luật mà làm, chứ theo cách của các bạn trên là không ổn. Vì Thông tư hướng dẫn là : Phần thuế thu nhập bổ sung được tính theo biểu luỹ tiến giữa "Tỷ suất thu nhập còn lại trên chi phí"

Mình thấy nếu không trừ 100 thì khi tính thuế bổ sung luôn phải tính đến bậc 5. Vậy có trường hợp nào mà thuế bổ sung tính dưới bậc 5 không, nếu có thì có thể cho mình 1 ví dụ không?

 

[Be Anh]

mọi người cho mình hỏi tại sao khi tính thuế TNDN từ việc chuyển quyền sử dụng đất, thuê đất phải tính thuế lũy tiến, nó có tác dụng jì? Xin trả lời giúp em với

 

[Dumbledore]

Luật thuế mới đã bỏ quy định về đánh surtax theo biểu luỹ tiến. Có lẽ nên remove thread này khỏi topic dính

 

[xuanthu1227]

mình cũng mới làm tại một công ty kinh doanh bất động sản. mua rồi bán, không xây dựng, và cũng không sửa chữa. thế có phải nộp khoản thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất này không nhỉ ? bạn nào biết chỉ mình với

 

[huongudc]

mình cũng mới làm tại một công ty kinh doanh bất động sản. mua rồi bán, không xây dựng, và cũng không sửa chữa. thế có phải nộp khoản thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất này không nhỉ ? bạn nào biết chỉ mình với

Khi bên bạn bán đi thì đương nhiên phải nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất rồi. Trong trường hợp giá mua vào bằng giá bán ra thì cty bạn không phải nộp thuế chuyển quyền đâu (vì không có lãi thì làm sao phải nộp thuế chứ)

 

[lengochn]

Ban tính như thế là đúng rồi đó, hì mình vẫn làm theo cách đó cho công ty hiện tai của mình