Hướng dẫn về tính thuế TNCN đối với chuyện nhượng đất, nhà chung cư và bất động sản

[tranvanhung]

Công văn của Bộ Tài chính số 762/BTC-TCT ngày 16 tháng 01 năm 2009 về việc hướng dẫn một số nội dung về thuế TNCN

Kính gửi: Cục Thuế các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương

​

Để góp phần ngăn chặn suy giảm kinh tế, kích thích tăng trưởng, đảm bảo an sinh xã hội, ngày 31/12/2008, Bộ Tài chính đã có công văn số 16181/BTC-TCT hướng dẫn xác định nghĩa vụ thuế đối với một số khoản thu nhập có nguồn gốc phát sinh từ năm 2008 trở về trước. Trong quá trình thực hiện, theo phản ánh của một số Cục thuế có một số vướng mắc, Bộ Tài chính hướng dẫn bổ sung về tính thuế đối với chuyển nhượng bất động sản như sau:

1.Đối với cá nhân chuyển nhượng quyến sử dụng đất, công trình gắn liền với đất đã nộp hồ sơ hợp lệ theo quy định của pháp luật cho cơ quan quản lý Nhà nước có thẩm quyền trước ngày 01/01/2009, cơ quan thuế đã phát hành Thông báo nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất thì cá nhân chuyển nhượng nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất theo số thuế đã thông báo.

2.Đối với cá nhân chuyển nhượng nhà chung cư:
Trường hợp cá nhân đã có hợp đồng chuyển nhượng nhà chung cư và đã nộp hồ sơ hợp lệ cho cơ quan Nhà nước có thẩm quyền trước ngày 01/01/2009 thì không thu thuế TNCN đối với phần giá trị nhà; đối với phần giá trị đất được phân bổ (nếu có) thì thực hiện nộp thuế chuyển quyền sử dụng theo hướng dẫn ở mục trên.

3.Phương pháp tính thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản:
Theo quy định của Luật thuế thu nhập cá nhân thuế TNCN đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản được tính theo hai phương pháp:
- Áp dụng thuế suất 2% tính trên giá chuyển nhượng bất động sản;
- Áp dụng thuế suất 25% tính trên thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản;

Để tạo thuận lợi cho người nộp thuế, việc áp dụng tính thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản được tính theo mức thuế suất 2% tính trên giá bất động sản chuyển nhượng ghi trên hợp đồng chuyển nhượng. Trường hợp giá này thấp hơn mức giá do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định thì thực hiện theo giá do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố quy định.

Trường hợp cá nhân chuyển nhượng bất động sản có đầy đủ hồ sơ, chứng từ hợp lệ xác định được giá chuyển nhượng, giá vốn và các chi phí có liên quan đến hoạt động chuyển nhượng và người nộp thuế đề nghị áp dụng thuế suất 25% trên thu nhập do mức thuế phải nộp thấp hơn áp dụng thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng thì được nộp thuế tính theo phương pháp áp dụng thuế suất 25% trên thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng.

Cục thuế niêm yết công khai các văn bản hướng dẫn này và hướng dẫn cụ thể cho người chuyển nhượng biết.

Trong quá trình thực hiện, nếu có vướng mắc, đề nghị các tổ chức, cá nhân phản ánh về Bộ Tài chính (Tổng cục Thuế) để được giải quyết kịp thời./.

Bộ Tài chính - Đỗ Hoàng Anh Tuấn ​

 

[Va Anh Toi]

Hướng dẫn chung đối với cá nhân cư trú có thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản

NHỮNG KHOẢN THU NHẬP NÀO TỪ CHUYỂN NHƯỢNG BẤT ĐỘNG SẢN THUỘC ĐỐI TƯỢNG CHỊU THUẾ TNCN?
Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là khoản thu nhập nhận được từ việc chuyển nhượng bất động sản, bao gồm:
(1) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
(2) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Tài sản gắn liền với đất, bao gồm: Nhà ở; kết cấu hạ tầng và các công trình xây dựng gắn liền với đất; các tài sản khác gắn liền với đất bao gồm các tài sản là sản phẩm nông nghiệp, lâm nghiệp, ngư nghiệp (cây trồng, vật nuôi,...).
(3) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc sử dụng nhà ở.
(4) Thu nhập từ chuyển quyền thuê đất, thuê mặt nước.
(5) Các khoản thu nhập khác nhận được từ chuyển nhượng bất động sản.
NHỮNG KHOẢN THU NHẬP NÀO TỪ CHUYỂN NHƯỢNG BẤT ĐỘNG SẢN ĐƯỢC MIỄN THUẾ TNCN?
(1) Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng; giữa cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; giữa cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; giữa mẹ chồng, cha chồng với con dâu; giữa bố vợ, mẹ vợ với con rể; giữa ông nội, bà nội với cháu nội; giữa ông bà ngoại với cháu ngoại; giữa anh chị em ruột với nhau.
(2) Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
(3) Thu nhập từ giá trị quyền sử dụng đất của cá nhân được nhà nước giao đất không phải trả tiền hoặc được giảm tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật:
(4) Thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản giữa vợ với chồng; giữa cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ, giữa cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; giữa cha chồng, mẹ chồng với con dâu; giữa cha vợ, mẹ vợ với con rể; giữa ông nội, bà nội với cháu nội, giữa ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; giữa anh chị em ruột với nhau.
(5) Thu nhập từ chuyển đổi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao để sản xuất.
ĐỂ NỘP THUẾ BẠN PHẢI THỰC HIỆN NHƯ THẾ NÀO?
BƯỚC I. THUẾ TNCN CỦA BẠN ĐƯỢC TÍNH NHƯ THẾ NÀO?
Căn cứ tính thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là thu nhập tính thuế và thuế suất.
1. Trường hợp xác định được thu nhập tính thuế, thuế TNCN được xác định như sau:
Số thuế thu nhập cá nhân phải nộp = Thu nhập tính thuế x Thuế suất (25%)
Thu nhập tính thuế đối với các trường hợp chuyển nhượng bất động sản được xác định như sau:
* Đối với trường hợp chuyển quyền sử dụng đất không có kết cấu hạ tầng, công trình kiến trúc gắn liền với đất:
Thu nhập tính thuế = giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất - ﴾giá vốn + các chi phí hợp lý có liên quan﴿

* Đối với trường hợp chuyển quyền sử dụng đất gắn với kết cấu hạ tầng, hoặc công trình xây dựng trên đất:
Thu nhập tính thuế = giá chuyển nhượng - giá vốn của bất động sản đó và các chi phí hợp lý có liên quan.
* Đối với trường hợp chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà ở:
Thu nhập tính thuế = giá bán - giá mua và các chi phí hợp lý có liên quan.
* Đối với trường hợp chuyển nhượng quyền thuê đất, thuê mặt nước:
Thu nhập tính thuế = giá cho thuê lại - giá đi thuê và các chi phí hợp lý có liên quan.
Thời điểm xác định thu nhập tính thuế đối với chuyển nhượng bất động sản là thời điểm hợp đồng chuyển nhượng bất động sản có hiệu lực theo quy định của pháp luật
2. Trường hợp không xác định được giá vốn (giá mua) của hoạt động chuyển nhượng bất động sản và các chi phí liên quan làm cơ sở xác định thu nhập tính thuế thì thuế thu nhập cá nhân được xác định như sau:
Số thuế thu nhập cá nhân phải nộp = Giá chuyển nhượng x Thuế suất 2%
BƯỚC II. KHAI THUẾ, NỘP THUẾ ĐƯỢC THỰC HIỆN NHƯ THẾ NÀO?
* Khai thuế :
Tại thời điểm phát sinh việc chuyển nhượng bất động sản, không phân biệt bạn thuộc đối tượng chịu thuế hay miễn thuế đều phải lập tờ khai thuế thu nhập cá nhân theo mẫu số 11KK-TNCN (bạn có thể lấy tờ khai tại cơ quan thuế, cơ quan quản lý bất động sản hoặc trên trang web của ngành thuế www.gdt.gov.vn), kèm các giấy tờ dưới đây và nộp tại cơ quan quản lý bất động sản hoặc Chi cục Thuế nơi có bất động sản chuyển nhượng (nếu địa phương chưa thực hiện quy chế một của liên thông):
- Bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà hoặc quyền sở hữu các công trình trên đất.
- Hợp đồng chuyển nhượng bất động sản.
Trường hợp bạn tính thuế theo thuế suất 25% trên thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản thì phải xuất trình thêm các chứng từ hợp lệ chứng minh các loại chi phí sau:
+ Giá vốn của bất động sản.
+ Chi phí xây dựng cải tạo nhà và các công trình trên đất.
+ Các loại phí và lệ phí đã nộp.
+ Chi phí khác liên quan trực tiếp đến việc chuyển nhượng bất động sản.
Đối với các trường hợp chuyển nhượng bất động sản thuộc diện được miễn thuế, bạn phải gửi kèm theo các giấy tờ làm căn cứ xác định bạn thuộc đối tượng được miễn thuế .
* Nộp thuế:
Căn cứ hồ sơ khai thuế của bạn, cơ quan thuế kiểm tra, xác định số thuế phải nộp và thông báo trực tiếp cho bạn hoặc gửi qua cơ quan quản lý bất động sản trong vòng 3 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ. Bạn phải nộp thuế theo thông báo của cơ quan thuế.
Trường hợp bạn thuộc đối tượng được miễn thuế, cơ quan thuế sẽ xác nhận vào tờ khai và chuyển cho cơ quan quản lý bất động sản.
Bạn chỉ được cơ quan quản lý bất động sản làm thủ tục chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản khi bạn đã nộp thuế hoặc cơ quan thuế xác nhận bạn được miễn thuế
CÁC VẤN ĐỀ LIÊN QUAN KHÁC
* Cung cấp thông tin sai lệch
Nếu bạn cung cấp thông tin không chính xác cho cơ quan thuế là bạn đã vi phạp pháp luật và sẽ phải chịu phạt hành chính hoặc chịu trách nhiệm hình sự trước pháp luật tuỳ thuộc vào mức độ vi phạm

 

[pnphuong]

Hướng dẫn về chính sách thuế đối với chuyển nhượng bất động sản trước ngày 01/01/2009

Mới đây Tổng cục Thuế đã có công văn 3598/TCT-TNCN ngày 4/9/2009, hướng dẫn về chính sách thuế đối với chuyển nhượng bất động sản trước ngày 01/01/2009 và thuế đối với thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản.

Theo hướng dẫn tại công văn này thì cá nhân chuyển nhượng bất động sản đã nộp hồ sơ hợp lệ cho cơ quan quản lý Nhà nước có thẩm quyền trước ngày 01/01/2009, cơ quan thuế đã phát hành thông báo nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất thì cá nhân chuyển nhượng nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất theo số thuế đã thông báo.

Trường hợp cá nhân đã có hợp đồng chuyển nhượng bất động sản theo quy định của pháp luật và đã nộp hồ sơ hợp lệ cho cơ quan quản lý Nhà nước có thẩm quyền trước ngày 01/01/2009 nhưng cơ quan thuế chưa phát hành thông báo nộp thuế (tính đến hết ngày 31/12/2008) thì thực hiện theo điểm 1.1, Điều 4 Thông tư số 161/2009/TT-BTC ngày 12/8/2009 của Bộ Tài chính hướng dẫn về thuế thu nhập cá nhân đối với một số trường hợp chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận quà tặng là bất động sản.

Bên cạnh đó, Công văn này cũng hướng dẫn về thuế đối với thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản:

Theo đó, cá nhân cư trú có thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản nộp hồ sơ hợp lệ cho cơ quan quản lý Nhà nước có thẩm quyền trước ngày 01/01/2009 áp dụng chính sách thuế theo quy định của văn bản pháp luật thuế tại thời điểm nộp hồ sơ (không thuộc đối tượng chịu thuế thu nhập cá nhân).

Cá nhân cư trú có thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản nộp hồ sơ hợp lệ cho cơ quan quản lý Nhà nước có thẩm quyền trong khoảng thời gian từ ngày 01/01/2009 đến hết ngày 30/6/2009 thuộc đối tượng được miễn nộp thuế TNCN.

Chi tiết nội dung văn bản tại đây: http://webketoan.net/uploadfiles/h0xa6gz5u5eax6e.zip

Nguồn: Tổng Cục thuế