Chào bạn.
Khi bạn chuyển nhượng căn hộ, bên bán phải chịu thuế Chuyển quyền sử dụng đất và bên mua chịu thuế trước bạ (trừ các thỏa thuận khác).
Căn cứ tính thuế CQSDĐ là diện tích đất chuyển quyền, giá đất và thuế suất thuế chuyển quyền sử dụng đất.
1. Diện tích đất.
Diện tích đất tính thuế CQSDĐ là diện tích đất thực tế ghi trong hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phù hợp với sổ địa chính, bản đồ địa chính của xã, phường, thị trấn.
2. Giá đất tính thuế chuyển quyền sử dụng đất.
Giá đất tính thuế CQSDĐ theo quy định tại Điều 6 của Nghị định số 19/2000/NĐ-CP ngày 8/6/2000 của Chính phủ, cụ thể như sau:
- Giá đất tính thuế CQSDĐ là giá do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định theo khung giá các loại đất của Chính phủ và được niêm yết công khai tại cơ quan thuế, cơ quan địa chính.
- Trường hợp bán căn hộ thuộc nhà nhiều tầng, nhiều hộ ở, cùng với việc CQSDĐ có nhà trên đó thì giá đất tính thuế được xác định theo hệ số phân bổ cho các tầng quy định tại Nghị định số 61/CP ngày 05/07/1994 của Chính phủ (Khoản 3 Điều 6 Nghị định số 19/2000/NĐ-CP ngày 08/06/2000 của Chính phủ qui định chi tiết thi hành Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất và Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất).
3. Thuế suất thuế CQSDĐ.
Thuế suất thuế CQSDĐ được xác định theo quy định tại Điều 7, Nghị định số 19/2000/NĐ-CP ngày 8/6/2000 của Chính phủ, đối với đất ở, đất xây dựng công trình và một số loại đất khác thuế suất là 4% (bốn phần trăm).
Kể từ ngày 01/01/2009 Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất ban hành ngày 22/06/1994 đã được sửa đổi, bổ sung một số điều theo Luật số 17/1999/QH10 sẽ hết hiệu lực và theo Điểm a, b Khoản 5 Điều 3 Luật Thuế thu nhập số 04/2007/QH12 ngày 21/11/2007 thì: Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất; Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc sử dụng nhà ở ... thuộc đối tượng nộp thuế thu nhập.
Theo quy định tại Nghị định 100 ngày 8/9/2008 của Chính phủ thì thuế suất đối với thu nhập từ chuyển nhượng BĐS là 25% trên thu nhập tính thuế và trường hợp không xác định được giá vốn và các chi phí liên quan làm cơ sở xác định thu nhập tính thuế thì áp dụng thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng.
Thu nhập tính thuế được xác định bằng giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trừ giá vốn và các chi phí hợp lý liên quan. Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác định bao gồm: Giá chuyển nhượng là giá thực tế ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng; Trường hợp không xác định được giá thực tế hoặc giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá đất do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng thì giá chuyển nhượng được xác định căn cứ theo Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh quy định.
Giá vốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong một số trường hợp cụ thể được xác định: Đối với đất có nguồn gốc nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, thu tiền cho thuê đất thì căn cứ vào chứng từ thu tiền sử dụng đất, thu tiền cho thuê đất của Nhà nước; Đối với đất nhận quyền sử dụng từ các tổ chức, cá nhân thì căn cứ vào hợp đồng và chứng từ hợp pháp trả tiền khi nhận quyền sử dụng đất, quyền thuê đất (khi mua); Đối với trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất là giá trúng đấu giá.
Chi phí hợp lý liên quan đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất là các khoản chi phí thực tế phát sinh và có chứng từ, hóa đơn hợp pháp, bao gồm: Các loại phí, lệ phí theo quy định của pháp luật liên quan đến cấp quyền sử dụng đất; Chi phí cải tạo đất, san lấp mặt bằng; Các chi phí khác liên quan trực tiếp đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Thu nhập tính thuế từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với công trình xây dựng trên đất được xác định bằng giá chuyển nhượng trừ giá vốn và các chi phí hợp lý liên quan. Giá chuyển nhượng được xác định cụ thể như: Giá chuyển nhượng là giá thực tế ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng. Trường hợp không xác định được giá thực tế thì giá chuyển nhượng được xác định như sau: Phần giá trị đất chuyển nhượng được xác định căn cứ theo Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng; Phần giá trị nhà, kết cấu hạ tầng và công trình kiến trúc gắn liền với đất được xác định căn cứ vào quy định của Bộ Xây dựng về phân loại nhà; tiêu chuẩn, định mức xây dựng cơ bản; giá trị còn lại thực tế của công trình trên đất.
Giá vốn được xác định căn cứ vào giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm mua. Chi phí hợp lý liên quan là các khoản chi phí thực tế phát sinh và có chứng từ, hóa đơn hợp pháp, bao gồm: Các loại phí, lệ phí theo quy định của pháp luật liên quan đến cấp quyền sử dụng đất. Chi phí cải tạo đất, san lấp mặt bằng. Chi phí sửa chữa, cải tạo công trình xây dựng trên đất. Các chi phí khác liên quan trực tiếp đến việc chuyển nhượng.
Một số ý trao đổi cùng bạn.
Thân.
