cổ phần hoá và thuế đất khu dân cư

[x_hiieu]

Bà con ơi, giúp tui với. Công ty tui có kinh doanh bất động sản (bán nền đất các khu dân cư), bây giờ phải nộp thuế đất cho các khu dân cư này. Vậy chi phí này tui có thể bỏ vào đâu : chi phí quản lý doanh nghiệp, giá vốn hàng bán hay là treo lại ở 1 nơi nào đó. Bà con nào có hảo tâm giúp tui, tui cảm ơn trước. Công ty tui đang cổ phần hóa, tới tiết mục xác định giá trị lợi thế doanh nghiệp thì tui bó tay, không hiểu "giá trị phần vốn nhà nước theo sổ kế toán tại thời điểm định giá" và "vốn nhà nước theo sổ kế toán bình quân 3 năm liền kề trước thời điểm xác định giá trị doanh nghiệp" là thế nào và cách tính chúng ra sao. Bà con nào từng kinh qua vấn đề này xin ra tay nghĩa hiệp, tui một lần nữa cảm ơn trước.

 

[adam_tran]

Bà con ơi, giúp tui với. Công ty tui có kinh doanh bất động sản (bán nền đất các khu dân cư), bây giờ phải nộp thuế đất cho các khu dân cư này. Vậy chi phí này tui có thể bỏ vào đâu : chi phí quản lý doanh nghiệp, giá vốn hàng bán hay là treo lại ở 1 nơi nào đó. Bà con nào có hảo tâm giúp tui, tui cảm ơn trước. Công ty tui đang cổ phần hóa, tới tiết mục xác định giá trị lợi thế doanh nghiệp thì tui bó tay, không hiểu "giá trị phần vốn nhà nước theo sổ kế toán tại thời điểm định giá" và "vốn nhà nước theo sổ kế toán bình quân 3 năm liền kề trước thời điểm xác định giá trị doanh nghiệp" là thế nào và cách tính chúng ra sao. Bà con nào từng kinh qua vấn đề này xin ra tay nghĩa hiệp, tui một lần nữa cảm ơn trước.

Bạn viết... văn hoa thì tui cũng trả lời... mây gió một chút!
1. Nếu công ty bạn chưa muốn, chưa có khả năng tham gia sàn giao dịch (điều này rất xa vời) thì quên chuyện xác định lợi thế của DN đi. Bạn cứ phát hành 100% CPƯĐ cho các cổ đông sáng lập (nếu là Cty TNHH chuyển lên) với mệnh giá bằng với giá trị TS trên bảng CĐKT cho đơn giản.
Nếu là cty nhà nước cổ phần hóa, bạn “bỏ nhỏ” tui chút nhé cho tui mua một vài cổ phần! Rồi tui giải thích nhé! "giá trị phần vốn nhà nước theo sổ kế toán tại thời điểm định giá" hiểu nôm na như thế này:
Giả sử cty không có nợ (cho đơn giản) với 100% là vốn CSH. Năm 2002 tổng TS trên bảng CĐKT là 100 tỷ, 2003 là 115 tỷ, 2004 là 132 tỷ và thời điểm hiện tại là 140 tỷ chẳng hạn. Bình quân 3 năm trước mỗi năm tăng 15%. Giá trị trên sổ KT hiện tại là 140 tỷ, nhưng giá trị “thị trường” của khỏan vốn này là bao nhiêu thì phải định giá, nó phụ thuộc vào “bình quân các năm trước” tức là tốc độ tăng trưởng và lãi suất hiện tại (theo lý thuyết) chưa kể đến giá trị thương hiệu hay ưu thế KD v...v
Giả sử lãi suất ngân hàng hiện tại là 12%, trong khi vốn hiện tại có tốc độ tăng trưởng là 15% thì giá trị của nó phải cao hơn 1.15/1.12 lần. Tức là phần vốn 140tỷ này được định giá là 140*1.15/1.12 = 144 tỷ! Nếu CP hóa nhà nước giữ 50% CP thì Dn phải bán ra 50% CP với giá là 72 tỷ! Tiền này của “Chủ DN” là nhà nước hưởng! Còn “cá nhân” bỏ ra 72 tỷ để mua về 50%CP với mệnh giá 70 tỷ thôi!
2. Theo nghị định 181 thì bạn làm gì được phép phân lô bán nền! Nếu bạn đã hoàn thành hạ tầng, có sổ đỏ và đã chia lô bán trước ngày nghị định 181 có hiệu lực thì ... bạn đã làm lâu lắm rồi, bây giờ mới hỏi chi phí thì hơi khó hiểu!
3. Thuế đất bạn nói là thuế gì? Là tiền sử dụng đất khi DA được duyệt quy họach 1/2000 và được giao đất (quyết định giao đất của UBND cấp tỉnh, thành phố) hay là thuế trước bạ khi chuyển chủ quyền nhà? (quyền sử dụng đất v...v)
Vấn đề này hơi rắc rối đấy! Tôi cũng đang tìm hiểu và (sorry) tiếc là kiến thức về KD BĐS của chúng ta còn ít quá! Lĩnh vực này mới quá và phụ thuộc nhiều vào luật đất đai - 1 bộ luật đang "rối tinh rối mù" như bát quái chưởng. Bạn có thể mail cho tôi adam_tvn@yahoo.com để trao đổi thêm. Tôi cũng mách nước 1 chút là bác Chiên_Da_Xốp cũng rất am hiểu đấy, chúng ta có thể cùng học hỏi.

 

[kimtinhtn]

lần đầu tiên quyết tóan thuế !

Thứ 2 này cty mình quyết tóan rùi nhưng mình đang gặp khó khăn :
Mình không biết phải chuẩn bị hồ sơ như thế nào .Bác nào có kinh nghiệm trong vịêc này giúp em với .

 

[The Hoang]

Hồ sơ quyết toán cty bao gồm: Hồ sơ pháp lý và hồ sơ kế toán
*Hồ sơ pháp lý thì bạn chuẩn bị đầy đủ bảng đăng ký kinh doanh & các bản đăng ký bổ sung nếu có, quyết định thành lập, biên bản hợp thành viên,quyết định bổ nhiệm GĐ, KTT...
* Hồ sơ kế toán thì có báo cáo thuế và sổ sách kế toán
** Sổ sách kế toán thì bạn sử theo hình thức kế toán nào thì chuẩn bị đầy đủ cho các năm chuẩn bị quyết toán
** Báo các thuế GTGT chuẩn bị bảng tổng hợp kê khai thuế GTGT của từng năm, bảng kê mua vào, bán ra, hợp đồng kt... tổng hợp từng năm. Thuế TNDN cũng tương tự. Và các bản giải trình theo yêu cầu của Thuế. Chứng từ hóa đơn gốc sắp xếp theo đúng thứ tự thời gian hách toán sổ....Đặc biệt bạn chú ý làm bảng kê chi phí theo từng khoản mục chi phí để tiện việc giải trình với các vị
Mình thấy thường họ sẽ cho mình 1 danh sách những việc cần làm để chuẩn bị thì bạn cứ theo đó mà chuẩn bị. Mỗi nơi có thể họ yêu cầu khác nhau đó. Và đặc biệt có 1 khoản cần phải chuẩn bị, đó là ..... Chắc bạn hiểu rồi chứ. không hiểu thì hỏi lại nhé

 

[Viva]

Công ty tui đang cổ phần hóa, tới tiết mục xác định giá trị lợi thế doanh nghiệp thì tui bó tay, không hiểu "giá trị phần vốn nhà nước theo sổ kế toán tại thời điểm định giá" và "vốn nhà nước theo sổ kế toán bình quân 3 năm liền kề trước thời điểm xác định giá trị doanh nghiệp" là thế nào và cách tính chúng ra sao.

Khi cổ phần hóa (CPH), có 2 phương pháp xác định giá trị DN :
1/ PP xác định theo tài sản:
Đối tượng: DNNN kinh doanh trong các ngành sản xuất, kinh doanh trừ những DN phải các định theo PP dòng tiền chiết khấu.

2/ PP xác định theo dòng tiền chiết khấu:
Đối tượng: DNNN kinh doanh trong các ngành dịch vụ TM, tư vấn, thiết kế, tài chính, kiểm tóan, tin học, ... có tỉ suất LN sau thuế/Vốn CSH bình quân 5 năm liền kề trước CPH cao hơn LS trái phiều Chính phủ kỳ hạn 10 năm ở thời điểm gần nhất thời điểm xác định giá trị DN.

Như vậy, nếu tôi không nhầm thì đơn vị bạn là đơn vị SX-XD, sẽ áp dụng PP xác định giá trị theo tài sản.

 

[Viva]

Khi tiến hành xác định giá trị DN, phải tiến hành kiểm kê, đánh giá lại tài sản tại thời điểm đó. Đây là "giá trị phần vốn nhà nước theo sổ kế toán tại thời điểm định giá" như bạn hỏi.

Đối với DNNN có lợi thế KD như vị trí địa lý, uy tín, có t/c đôc quyền về SP, mẫu mã, thương hiệu.... và có có tỉ suất LN sau thuế/Vốn CSH cao hơn LS trái phiều Chính phủ kỳ hạn 10 năm ở thời điểm gần nhất thời điểm xác định giá trị DN thì phải tính thêm giá trị lợi thế kinh doanh vào giá trị thực tế của DN CPH.

Cách xác định như sau:
- Xác định giá trị lợi thế KD của DN theo tỉ suất LN của DN trong 3 năm liền kề trước khi CPH: Đây là "vốn nhà nước theo sổ kế toán bình quân 3 năm liền kề trước thời điểm xác định giá trị doanh nghiệp" như bạn hỏi:

(1) GT LTKD = GT VNN x TS LN 3 Năm - LS TPCP

Ghi chú:
GT LTKD : giá trị lợi thế KD của DN
GT VNN : Giá trị phần vốn NN tại DN theo sổ kế tóan tại thời điểm định giá
TS LN 3 Năm : Tỉ suất LN sau thuế/ Vốn NN bình quân 3 năm trước khi CPH
LS TPCP : Lãi suất trái phiếu CP kỳ hạn 10 năm tại thời điểm gần nhất.

(2) TS LN 3 Năm = LN 3 Năm/Vốn NN x 100%

Ghi chú:
LN 3 Năm : LN sau thuế bình quân 3 năm liền kề trước CPH
Vốn NN : Vốn NN theo sổ kế tóan bình quân 3 năm liền kề trước CPH

- Trường DN có giá trị thương hiệu đã được xác định hoặc được thị trường chấp nhận cao hơn giá trị lợi thế KD xác định theo quy định trên thì lấy giá xác định (theo thị truờng). Trường hợp thấp hơn thì tính thêm phần chênh lệch vào giá trị DN CPH

To ADAM TRAN : Trường hợp x_hieu hỏi là DNNN, bạn trả lời như vậy không được Bộ TC chấp thuận cho CPH đâu.

 

[Viva]

Xác định giá trị thực tế phần vốn Nhà nước tại Doanh nghiệp:
GT Vốn NN tại DN là phần còn lại sau khi lấy Tổng giá trị thực tế của DN trừ đi các khỏan sau :

- Nợ thực tế phải trả
- Số dư Quỹ phúc lợi, khen thưởng
- Số dư nguồn kinh phí sự nghiệp

Trong đó : Nợ thực thế phải trả là tổng số các khỏan nợ bao gồm nợ ngắn hạn, nợ dài hạn, và nợ khác của DN không bao gồm các khỏan nợ có nguyên nhân từ các chủ nợ như : chủ nợ đã giải thể, phá sản, chết, bỏ trốn hoặc chủ nợ từ bỏ quyền đòi nợ.

Đến đây có lẽ bạn x-hieu đã hình dung cơ bản việc CPH rồi nhỉ?

 

[thuthuybd]

Anh vivavina ơi , anh thông thạo về cổ phần hóa wá di . Em đang thắc mắc về cổ phần hóa nhiều lắm. Anh co tải liệu hay thông tin về CPH ko , giới thiệu cho em với , em muốn tìm hiểu tí, hi hi....