Chi phí hoàn thiện nhà đi thuê sau đó cho thuê lại

[huy pham]

Em chào các anh chị,
Anh chị cho em hỏi một chút với ạ.
Công ty em đang thuê một tòa nhà mới xây dựng thô về hoàn thiện để cho thuê lại. Việc hoàn thiện căn nhà cũng khoảng 4,5 tỷ bao gồm các hạng mục công việc:
- Sơn nhà
- Lát nền
- Lắp hệ thống PCCC
- Xây dựng các khu vệ sinh
- Lắp thang máy, điều hòa, lan can
-Hoàn thiện hệ thống điện, trần, vách ngăn, nhôm kính....
Hiện tại em đang băn khoăn 2 vấn đề: :wall::wall:
1. Em chưa xác định được bên em nên thuê tài chính hay thuê hoạt động. :wall::wall::wall: Nếu em muốn thuê tài chính anh chị có thể làm rõ cho em hai điều kiện này là ntn không ạ. "Phần lớn" ở đây là ntn ạ??? Và nguyên giá tài sản thuê tài chính xác định ntn ạ, em đọc chuẩn mực mà vẫn không hiểu. :wall::wall:
+ Thời hạn thuê tài sản tối thiểu phải chiếm phần lớn thời gian sử dụng kinh tế của tài sản cho dù không có sự chuyển giao quyền sở hữu;
+ Tại thời điểm khởi đầu thuê tài sản, giá trị hiện tại của khoản thanh toán tiền thuê tối thiểu chiếm phần lớn (tương đương) giá trị hợp lý của tài sản thuê;
2. Các hạng mục công việc mà bọn em hoàn thiện tòa nhà, bên em tự mua nguyên vật liệu và thuê nhân công để làm thì hạch toán như thế nào ạ. Và chi phí đó có hợp lý không ạ. :wall:

Lần đầu tiên em làm trong lĩnh vực này, rất mong các anh chị hướng dẫn cho em. Em cảm ơn anh chị nhiều ạ!

 

[huy pham]

Ðề: Chi phí hoàn thiện nhà đi thuê sau đó cho thuê lại

Các bác ơi help me! :wall::wall::wall:

 

[nguoilysu]

Ðề: Chi phí hoàn thiện nhà đi thuê sau đó cho thuê lại

Muốn thuê tài chính thì người cho thuê phải là Công ty chuyên cho thuê tài chính mới được thực hiện, chứ không phải ai cũng cho thuê tài chính được đâu. Hơn nữa, liên quan đến bất động sản thì hình như không được cho thuê tài chính thì phải, mình chưa tìm văn bản quy định về cái này. Khi nào tìm được mìsẽ đưa lên đây cho bạn tham khảo.

Về từ "phần lớn" thì bữa trước đi tập huấn mình có nghe nói là từ 70-75% gì đó trở lên.

Như vậy, trường hợp của bạn là thuê hoạt động thôi: các chi phí này bạn tập hợp trên TK 241, sau khi hoàn thành thì chuyển 242 và phân bổ theo thời gian sử dụng ước tính hoặc thời gian thuê (theo thời gian nào ngắn hơn).

 

[huy pham]

Ðề: Chi phí hoàn thiện nhà đi thuê sau đó cho thuê lại

Em cảm ơn bác,:biggthump

Bên em thuê của cá nhân nên là không được rồi. Nhưng ở đâu quy định là phải là công ty chuyên cho thuê tài chính mới thực hiên được hả bác?
Vậy nếu em thuê hoạt động, chỉ thuê phần thô, thì những chi phí hoàn thiện bọn em vẫn được ghi nhận vào chi phí, và phân bổ theo thời gian thuê ạ? Bọn em thuê nguyên phần thô thì lên thuế họ có xuất hóa đơn cho bên em như hóa đơn thuê nhà bình thường không hả bác?

Cho em hỏi thêm nếu bên em cho thuê lại thì phần chi phí đầu vào của lĩnh vực này bao gồm những khoản gì ạ. Em mông lung quá. :023:
Em cảm ơn bác nguoilysu nhiều lắm ạ. :inlove:

 

[nguoilysu]

Ðề: Chi phí hoàn thiện nhà đi thuê sau đó cho thuê lại

Bên em thuê của cá nhân nên là không được rồi. Nhưng ở đâu quy định là phải là công ty chuyên cho thuê tài chính mới thực hiên được hả bác?

Cái này bạn lên google search nhé. Mình không có, khi nào rãnh mình tìm, hihi...

Vậy nếu em thuê hoạt động, chỉ thuê phần thô, thì những chi phí hoàn thiện bọn em vẫn được ghi nhận vào chi phí, và phân bổ theo thời gian thuê ạ? Bọn em thuê nguyên phần thô thì lên thuế họ có xuất hóa đơn cho bên em như hóa đơn thuê nhà bình thường không hả bác?

Cái này mình không rõ nữa, nhưng mình nghĩ nếu có quy định rõ ràng trong hợp đồng là bên đi thuê làm phần hoàn thiện... thì chắc là được ghi nhận. Bạn đi thuê thì bên cho thuê (là cá nhân) lên thuế xuất hóa đơn cho cty bạn chứ nhỉ?

Cho em hỏi thêm nếu bên em cho thuê lại thì phần chi phí đầu vào của lĩnh vực này bao gồm những khoản gì ạ. Em mông lung quá.

Cái này bạn hỏi mình không biết được, mình nghĩ các chi phí bạn phải bỏ ra để thu được doanh thu của người đi thuê thì nó là đầu vào của bạn thôi.

Cty bên bạn có chức năng cho thuê nhà không?

 

[huy pham]

Ðề: Chi phí hoàn thiện nhà đi thuê sau đó cho thuê lại

Vâng, bên cho thuê là cá nhân nên bọn em phải lên thuế xuất hóa đơn bác ạ. Bên em phải có chức năng cho thuê nhà chứ, nếu không thì làm sao dám cho thuê nhà hả bác.

Có bác nào làm ở lĩnh vực kinh doanh bất động sản này lên tiếng giùm em đi. :wall: :wall: :wall: :wall: :wall:

 

[amtich]

Ðề: Chi phí hoàn thiện nhà đi thuê sau đó cho thuê lại

- Thuê tài chính bản chất là một hình thức tín dụng cho vay, hoạt động theo Luật Tổ chức tín dụng, chỉ có công ty cho thuê tài chính mới được phép cho thuê tài chính.
- Trường hợp của bạn thuê nhà, chắc chắn hình thành trên đất thuê nốt, lại là của cá nhân nên chắc chắn là thuê hoạt động.
- Các chi phí sửa chữa đầu vào bạn tập hợp vào TK 242 và phân bổ theo thời gian hữu ích, tuy nhiên theo hướng dẫn TT 45 thì chi phí sửa chữa lớn phân bổ tối đa ko quá 3 năm, hình thức của bạn dưới dạng sửa chữa lớn rồi nên mình nghĩ phân bổ 3 năm là hợp lý. Chi phí này là chi phí hợp lý để tính thuế (nếu phân bổ trong 3 năm, trên 3 năm thì hên xui phần vượt 3 năm đó).
- Bên cá nhân cho thuê phải mua hóa đơn của Cục Thuế để làm chứng từ đầu vào của Công ty bạn, bạn phải khấu trừ thuế TNCN của cá nhân cho thuê đó.
- Đầu vào của bạn chính là tiền thuê từ cá nhân, chi phí sửa chữa ban đầu phân bổ, các chi phí quản lý khác...còn gì nữa.

 

[huy pham]

Ðề: Chi phí hoàn thiện nhà đi thuê sau đó cho thuê lại

TKS bác ấm tích nhé. Bài viết của bác sâu sắc quá, không biết bác có làm trong lĩnh vực này không ạ?

 

[thechung]

Ðề: Chi phí hoàn thiện nhà đi thuê sau đó cho thuê lại

- Thuê tài chính bản chất là một hình thức tín dụng cho vay, hoạt động theo Luật Tổ chức tín dụng, chỉ có công ty cho thuê tài chính mới được phép cho thuê tài chính.
- Trường hợp của bạn thuê nhà, chắc chắn hình thành trên đất thuê nốt, lại là của cá nhân nên chắc chắn là thuê hoạt động.
- Các chi phí sửa chữa đầu vào bạn tập hợp vào TK 242 và phân bổ theo thời gian hữu ích, tuy nhiên theo hướng dẫn TT 45 thì chi phí sửa chữa lớn phân bổ tối đa ko quá 3 năm, hình thức của bạn dưới dạng sửa chữa lớn rồi nên mình nghĩ phân bổ 3 năm là hợp lý. Chi phí này là chi phí hợp lý để tính thuế (nếu phân bổ trong 3 năm, trên 3 năm thì hên xui phần vượt 3 năm đó).
- Bên cá nhân cho thuê phải mua hóa đơn của Cục Thuế để làm chứng từ đầu vào của Công ty bạn, bạn phải khấu trừ thuế TNCN của cá nhân cho thuê đó.
- Đầu vào của bạn chính là tiền thuê từ cá nhân, chi phí sửa chữa ban đầu phân bổ, các chi phí quản lý khác...còn gì nữa.

Mình nghĩ cần xem lại đoạn mình bôi màu này, có phù hợp không?

Giờ giá trị đó rất lớn, bạn phân bổ 3 năm trong khi thời gian thuê và cho thuê lại khoảng 10 năm thì có phù hợp?

Thân

 

[huy pham]

Ðề: Chi phí hoàn thiện nhà đi thuê sau đó cho thuê lại

TKS bác ấm tích nhé. Bài viết của bác sâu sắc quá, không biết bác có làm trong lĩnh vực này không ạ?

 

[thechung]

Ðề: Chi phí hoàn thiện nhà đi thuê sau đó cho thuê lại

Về thuê tài chính hay thuê hoạt động: Bạn có thể tham khảo trong 06 - Thuê tài sản hoặc Chuẩn mực quốc tế cũng có (ko nhớ rõ số bao nhiêu nữa)

 

[huy pham]

Ðề: Chi phí hoàn thiện nhà đi thuê sau đó cho thuê lại

Đúng rồi, nếu phân bổ trong 3 năm mà thời gian thuê hoặc cho thuê lại lớn hơn 3 năm thì sai ạ. Càng ngày càng phức tạp. :wall: :wall: :wall: :wall: :wall:. Bác thechung có thể cho em ý kiến, giải pháp cụ thể được hem ạ.

Em đọc toét cả cái chuẩn mực 06 và nhiều thông tư, quyết định, luật liên quan nhưng mà ở đó quy định không rõ ràng, cụ thể nên em không biết phải làm ntn nữa ạ. Lĩnh vực này mới so với em quá. Em rất mong được các bác truyền lại kinh nghiệm ạ :inlove: :inlove: :inlove:

 

[nguoilysu]

Ðề: Chi phí hoàn thiện nhà đi thuê sau đó cho thuê lại

Đúng rồi, nếu phân bổ trong 3 năm mà thời gian thuê hoặc cho thuê lại lớn hơn 3 năm thì sai ạ...

Bạn nghĩ rằng chi phí sửa nhà này sẽ sử dụng trong bao lâu thì phân bổ bấy nhiêu thôi, thông thường bạn sẽ hoàn thiện để sử dụng đén khi hết thời gian thuê nhà luôn, cho nên, bạn có thể phân bổ đúng bằng thời gian thuê nhà là hợp lý.

Còn hình thức thuê thì chắc chắn phải là thuê hoạt động rồi, không phải bàn cãi gì nữa.

Khi phát sinh chi phí hoàn thiện nhà, bạn định khoản Nợ 241/ Có 111, 112, 152, 153, 331...

Khi hoàn thành công trình, bạn ghi No 242/ Co 241: Tổng số tiền bỏ ra hoàn thiện nhà.

Hàng tháng cho thuê, xuất hdon cho KH No 111, 112, 131.../ Co 511, 3331

chi phi tien dien, nuoc, sua chua nho, ve sinh... lien quan den nha cho thue ghi No 627, 133/ Co 111, 112, 331...

Tiền thuê nhà hang thang No 627/ Co 111, 112, 142, 331...

Phan bo chi phi hoan thien No 627/ Co 242

Tap hop chi phi tren vao 154 ghi No 154/ Co 627. Sau do ket chuyen vao gia von No 632/ Co 154

Vay duoc chua ban?

 

[thechung]

Ðề: Chi phí hoàn thiện nhà đi thuê sau đó cho thuê lại

Đúng rồi, nếu phân bổ trong 3 năm mà thời gian thuê hoặc cho thuê lại lớn hơn 3 năm thì sai ạ. Càng ngày càng phức tạp. :wall: :wall: :wall: :wall: :wall:. Bác thechung có thể cho em ý kiến, giải pháp cụ thể được hem ạ.

Em đọc toét cả cái chuẩn mực 06 và nhiều thông tư, quyết định, luật liên quan nhưng mà ở đó quy định không rõ ràng, cụ thể nên em không biết phải làm ntn nữa ạ. Lĩnh vực này mới so với em quá. Em rất mong được các bác truyền lại kinh nghiệm ạ :inlove: :inlove: :inlove:

Đọc nhiều dữ vậy, tớ cũng chưa đọc toét cái nào bao giờ đâu

 

[amtich]

Ðề: Chi phí hoàn thiện nhà đi thuê sau đó cho thuê lại

Mình nghĩ cần xem lại đoạn mình bôi màu này, có phù hợp không?

Giờ giá trị đó rất lớn, bạn phân bổ 3 năm trong khi thời gian thuê và cho thuê lại khoảng 10 năm thì có phù hợp?

Thân

Bạn nói ý đó cũng là băn khoăn của mình trước đến giờ, vì thực tế nhiều khoản chi phí sửa chữa nhà đi thuê rất lớn, phân bổ 3 năm có vẻ ko phù hợp với doanh thu ghi nhận.
Tuy nhiên trong TT 45 đã quy định rõ chi phí sửa chữa TSCĐ (sở hữu hoặc đi thuê) thì phải hạch toán vào chi phí kinh doanh và phân bổ tối đa là 3 năm. Hơn nữa trong TT này cũng quy định những khoản chi phí như CP chuyển dịch địa điểm, CP mua giấy phép chuyển giao công nghệ, nhãn hiệu thương mại cũng phân bổ tối đa là 3 năm, trong khi những khoản này thực tế có thể rất lớn (ví dụ nhãn hiệu thương mại).
Nên mình nghĩ vẫn phải áp dụng 3 năm thôi.

 

[nguoilysu]

Ðề: Chi phí hoàn thiện nhà đi thuê sau đó cho thuê lại

Bạn nói ý đó cũng là băn khoăn của mình trước đến giờ, vì thực tế nhiều khoản chi phí sửa chữa nhà đi thuê rất lớn, phân bổ 3 năm có vẻ ko phù hợp với doanh thu ghi nhận.
Tuy nhiên trong TT 45 đã quy định rõ chi phí sửa chữa TSCĐ (sở hữu hoặc đi thuê) thì phải hạch toán vào chi phí kinh doanh và phân bổ tối đa là 3 năm. Hơn nữa trong TT này cũng quy định những khoản chi phí như CP chuyển dịch địa điểm, CP mua giấy phép chuyển giao công nghệ, nhãn hiệu thương mại cũng phân bổ tối đa là 3 năm, trong khi những khoản này thực tế có thể rất lớn (ví dụ nhãn hiệu thương mại).
Nên mình nghĩ vẫn phải áp dụng 3 năm thôi.

Bạn hãy nghĩ đến nguyên tắc phù hợp trong trường hợp này, chi phí liên quan đến doanh thu cần được ghi nhận phù hợp với nhau, sửa nhà để cho thuê trong 5 năm, mà bạn lại phân bổ 3 năm thì không phù hợp rồi.

Khi bàn về kế toán thì cần theo Chuẩn mực, Chế độ kế toán. Thông tư 45 là văn bản hướng dẫn về thuế thôi. việc khác biệt nhau về thời điểm, cách thức ghi nhận DT, CP giữa thuế và kế toán là chuyện bình thường, và người ta cũng có quy định phương pháp để xử lý các chên lệch tạm thời này.

Trong thực tế, xét trong chừng mực nào đó, chúng ta có thể bỏ qua quy định kế toán (trường hợp này là nguyên tắc phù hợp) và làm theo thuế (TT 45) cho nó đỡ rắc rối nếu như số liệu không quá lớn, có thể làm thay đổi kết quả KD từ lãi sang lỗ khi chuyển từ phân bổ theo quy định kế toán (theo thời gian sử dụng) sang theo thuế (không quá 3 năm). Tuy nhiên, trường hợp này là chi phí hoàn thiện nhà, mình nghĩ là nó khá là lớn, vì vậy, cần phải theo quy định kế toán.

Cũng nói thềm về chỗ này: Nếu nói về câu chữ, cơ quan thuế có quyền bắt bẻ như sau: Chi phí hoàn thiện này không phải là CP sửa chữa TSCĐ bởi nhà này không phải là TSCĐ của Cty. Và không phải là CP sửa chữa TSCĐ nên không thể áp dụng phân bổ không quá 3 năm.

 

[amtich]

Ðề: Chi phí hoàn thiện nhà đi thuê sau đó cho thuê lại

Bạn hãy nghĩ đến nguyên tắc phù hợp trong trường hợp này, chi phí liên quan đến doanh thu cần được ghi nhận phù hợp với nhau, sửa nhà để cho thuê trong 5 năm, mà bạn lại phân bổ 3 năm thì không phù hợp rồi.

Khi bàn về kế toán thì cần theo Chuẩn mực, Chế độ kế toán. Thông tư 45 là văn bản hướng dẫn về thuế thôi. việc khác biệt nhau về thời điểm, cách thức ghi nhận DT, CP giữa thuế và kế toán là chuyện bình thường, và người ta cũng có quy định phương pháp để xử lý các chên lệch tạm thời này.

Trong thực tế, xét trong chừng mực nào đó, chúng ta có thể bỏ qua quy định kế toán (trường hợp này là nguyên tắc phù hợp) và làm theo thuế (TT 45) cho nó đỡ rắc rối nếu như số liệu không quá lớn, có thể làm thay đổi kết quả KD từ lãi sang lỗ khi chuyển từ phân bổ theo quy định kế toán (theo thời gian sử dụng) sang theo thuế (không quá 3 năm). Tuy nhiên, trường hợp này là chi phí hoàn thiện nhà, mình nghĩ là nó khá là lớn, vì vậy, cần phải theo quy định kế toán.

Cũng nói thềm về chỗ này: Nếu nói về câu chữ, cơ quan thuế có quyền bắt bẻ như sau: Chi phí hoàn thiện này không phải là CP sửa chữa TSCĐ bởi nhà này không phải là TSCĐ của Cty. Và không phải là CP sửa chữa TSCĐ nên không thể áp dụng phân bổ không quá 3 năm.

- TT 45 hướng dẫn áp dụng cả tài sản cố định đi thuê nếu hợp đồng thuê quy định rõ việc sửa chữa tài sản là của bên đi thuê.
- Nếu trường hợp sửa chữa nhưng mang tính chất nâng cấp tài sản có trong hợp đồng, làm thay đổi bản chất công trình, đủ đk ghi nhận tăng TSCĐ thì có thể trích khấu hao theo khung khấu hao (TT 123 có quy định rõ trường hợp khấu hao TSCĐ trên đất thuê), tốt nhất làm theo cách này nếu đủ điều kiện (trường hợp này trong hợp đồng thuê nhà phải quy định rõ).
- Còn trường hợp sửa chữa thông thường, chưa đủ đk ghi nhận TSCĐ trên đất thuê, vậy về kế toán có thể phân bổ 5 hay 10 năm miễn là hợp lý, nhưng thuế thì đúng 3 năm theo quy định. Nhưng sẽ phức tạp, rắc rối trong quyết toán thuế TNDN các năm sau đó, thực tế mình cũng chưa gặp công ty nào hạch toán theo cách này cả.

 

[nguoilysu]

Ðề: Chi phí hoàn thiện nhà đi thuê sau đó cho thuê lại

- TT 45 hướng dẫn áp dụng cả tài sản cố định đi thuê nếu hợp đồng thuê quy định rõ việc sửa chữa tài sản là của bên đi thuê.

Bạn hãy đọc căn cứ của TT 45 sẽ hiểu là TT này hướng dẫn về thuế hay là kế toán, khi đọc văn bản thì nhiều người hay quên điều này.

- Nếu trường hợp sửa chữa nhưng mang tính chất nâng cấp tài sản có trong hợp đồng, làm thay đổi bản chất công trình, đủ đk ghi nhận tăng TSCĐ thì có thể trích khấu hao theo khung khấu hao (TT 123 có quy định rõ trường hợp khấu hao TSCĐ trên đất thuê), tốt nhất làm theo cách này nếu đủ điều kiện (trường hợp này trong hợp đồng thuê nhà phải quy định rõ).

Cái này mình chưa hiểu bạn nói về vấn đề gì

- Còn trường hợp sửa chữa thông thường, chưa đủ đk ghi nhận TSCĐ trên đất thuê, vậy về kế toán có thể phân bổ 5 hay 10 năm miễn là hợp lý, nhưng thuế thì đúng 3 năm theo quy định. Nhưng sẽ phức tạp, rắc rối trong quyết toán thuế TNDN các năm sau đó, thực tế mình cũng chưa gặp công ty nào hạch toán theo cách này cả.

Nếu bạn làm kế toán trong cty niêm yết hoặc làm kiểm toán sẽ gặp, nó liên quan đến Thuế TNDN hoãn lại.

 

[amtich]

Ðề: Chi phí hoàn thiện nhà đi thuê sau đó cho thuê lại

Bạn hãy đọc căn cứ của TT 45 sẽ hiểu là TT này hướng dẫn về thuế hay là kế toán, khi đọc văn bản thì nhiều người hay quên điều này.

Cái này mình chưa hiểu bạn nói về vấn đề gì

Nếu bạn làm kế toán trong cty niêm yết hoặc làm kiểm toán sẽ gặp, nó liên quan đến Thuế TNDN hoãn lại.

Thú thật khi trả lời 1 bài thường mình quan tâm nhiều hơn đến Thuế vì đó cái DN cần nhiều hơn, chứ kế toán thì cứ phân bổ theo thời gian hợp lý là được, ko bắt buộc 3 năm làm cái gì cho mệt, và theo kế toán thì đơn giản hơn Thuế nhiều.
Trường hợp TT 123 là TSCĐ hình thành trên đất thuê bạn, bạn có thể xem trong TT này.

 

[nguoilysu]

Ðề: Chi phí hoàn thiện nhà đi thuê sau đó cho thuê lại

Thú thật khi trả lời 1 bài thường mình quan tâm nhiều hơn đến Thuế vì đó cái DN cần nhiều hơn, chứ kế toán thì cứ phân bổ theo thời gian hợp lý là được, ko bắt buộc 3 năm làm cái gì cho mệt, và theo kế toán thì đơn giản hơn Thuế nhiều.

Uh! Mỗi người 1 mối quan tâm nhỉ? Hihi..

Trường hợp TT 123 là TSCĐ hình thành trên đất thuê bạn, bạn có thể xem trong TT này.

Mình chưa xem TT 123 nhưng chắc chắn trường hợp này không phải, vì ở đây là Cty đi thuê nhà mà, có phải thuê đất rồi xây nhà trên đó đâu, nên làm kiểu gì nó cũng không phải là TSCĐ của DN.