Tách giá trị nhà và đất khi mua BĐS làm TSCĐ

[bi-bo]

Chào cả nhà, nhờ cả nhà giúp em vụ này với ạ.
Chẳng là cty em có mua 1 bất động sản về làm TSCĐ của một cá nhân nên không có hóa đơn, trên hợp đồng cũng không tách riêng được giá trị nhà (được khấu hao TSCĐ) và giá trị quyền sd đất (không được khấu hao TSCĐ). Em có đi hỏi cán bộ thuế thì cán bộ thuế thì người bảo về tự định giá, người thì bảo lấy giá trị nhà khi tính lệ phí trước bạ mà đưa vào. Thật sự là em hoang mang quá, em không biết làm thế nào cho đúng. Nếu theo giá trị tính lệ phí trước bạ thì số tiền rất nhỏ, thiệt thòi quá. Mà nếu tự định giá thì em sợ bị gạt ra khi quyết toán (vì tự thì không có căn cứ pháp lý). Vậy nên em nhờ cả nhà giúp em vụ này với ạ. Cám ơn các bác!

 

[bảo trân]

Ðề: Tách giá trị nhà và đất khi mua BĐS làm TSCĐ

Bạn tham khảo thông tư 123/2012/TT-BTC ngày 27/07/2012 (có hiệu lực từ ngày 10/9/2012):
"Trường hợp doanh nghiệp mua tài sản cố định hữu hình là nhà cửa, vật kiến trúc gắn liền với quyền sử dụng đất lâu dài thì giá trị quyền sử dụng đất phải xác định riêng và ghi nhận là tài sản cố định vô hình, còn tài sản cố định hữu hình là nhà cửa, vật kiến trúc thì nguyên giá là giá mua thực tế phải trả cộng (+) các khoản chi phí liên quan trực tiếp đến việc đưa tài sản cố định hữu hình vào sử dụng. Giá trị quyền sử dụng đất được xác định theo giá ghi trên hợp đồng mua tài sản, phù hợp với giá thị trường nhưng không được thấp hơn giá đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định tại thời điểm mua tài sản. Trường hợp doanh nghiệp mua tài sản cố định hữu hình là nhà cửa, vật kiến trúc gắn liền với quyền sử dụng đất lâu dài không tách riêng được giá trị quyền sử dụng đất thì giá trị quyền sử dụng được xác định theo giá do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định tại thời điểm mua tài sản".

Nếu thời điểm mua tài sản trước ngày 10/9/2012, bạn xem lại thông tư 130/2008/TT-BTC ngày 26/12/2008 về thuế TNDN nhé.

Thân!

 

[bi-bo]

Ðề: Tách giá trị nhà và đất khi mua BĐS làm TSCĐ

Cám ơn Bảo Trân, cty mình mua tài sản từ tháng 8, như vậy áp dụng TT 130. Mình đã xem lại thì TT 130 không quy định rõ về việc này, chỉ có TT 18 có đoạn: "Trường hợp doanh nghiệp mua TSCĐ hữu hình là nhà cửa, vật kiến trúc gắn liền với quyền sử dụng đất lâu dài thì giá trị quyền sử dụng đất phải xác định riêng và ghi nhận là TSCĐ vô hình, còn TSCĐ hữu hình là nhà cửa, vật kiến trúc thì nguyên giá là giá mua thực tế phải trả cộng (+) các khoản chi phí liên quan trực tiếp đến việc đưa TSCĐ hữu hình vào sử dụng." và "Nếu tài sản mua của hộ gia đình, cá nhân không có hóa đơn GTGT thì giá trị quyền sử dụng đất là tài sản cố định vô hình không được trích khấu hao vào chi phí được trừ. Giá trị quyền sử dụng đất được xác định theo giá thị trường nhưng không được thấp hơn giá đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định tại thời điểm mua tài sản."
Về trường hợp của mình thì mình đang muốn tìm xem cách tính giá trị nhà sẽ được tính thế nào, bởi nếu tính theo đất với cách tính như trong TT 18 thì giá trị nhà còn lại sẽ rất lớn --> vô lý. Mà nếu áp giá trị nhà theo đơn giá tính lệ phí trước bạ thì lại thấp quá (vì đơn giá khi tính lệ phí trước bạ theo như thông báo mình nộp là có > 2 triệu/m thôi). Có gì bạn giúp mình thêm nhé!
Các bạn có kinh nghiệm việc này giúp mình với nhé!
Cám ơn cả nhà!

 

[nguyenthaidangsvkt]

Ðề: Tách giá trị nhà và đất khi mua BĐS làm TSCĐ

chào anh! theo cô em nói! thì trong trường hợp này! mình nên làm quen các bạn thẩm định giá! hoặc là mình xem xét giá thị trường để tách, anh ah!@ièm cũng góp y, chứ chưa đi làm nên ko rõ!@@

 

[Masafot]

Ðề: Tách giá trị nhà và đất khi mua BĐS làm TSCĐ

Có anh chị nào gặp trường hợp như trên thì chia sẻ với ạ ...
Công ty mình cũng mua 1 căn nhà từ năm 2010 và không dùng cho sxkd ... tuy nhiên kế toán vẫn trích khấu hao ... và đợt quyết toán vừa qua Thuế gạt ra hết ... giờ mình mới vào làm đang sửa lại BCTC 2011 ...
Chỉ biết theo TT18/2011 thì cho căn nhà ấy vào TSVH mà chưa biết sẽ làm lại sổ sách như thế nào đây..

 

[thechung]

Ðề: Tách giá trị nhà và đất khi mua BĐS làm TSCĐ

Có anh chị nào gặp trường hợp như trên thì chia sẻ với ạ ...
Công ty mình cũng mua 1 căn nhà từ năm 2010 và không dùng cho sxkd ... tuy nhiên kế toán vẫn trích khấu hao ... và đợt quyết toán vừa qua Thuế gạt ra hết ... giờ mình mới vào làm đang sửa lại BCTC 2011 ...
Chỉ biết theo TT18/2011 thì cho căn nhà ấy vào TSVH mà chưa biết sẽ làm lại sổ sách như thế nào đây..

Không phục vụ sản xuất kinh doanh thì sẽ không là chi phí hợp lý khi quyết toán thuế TNDN

Còn bạn ghi nhận thì như theo ở trên

 

[Hien]

Ðề: Tách giá trị nhà và đất khi mua BĐS làm TSCĐ

Về lý thuyết thì để phân bổ giá trị của các tài sản mua gộp thì có thể có một số cách tiếp cận như dựa trên giá thị trường, thu nhập, chi phí hoặc kết hợp các cách tiếp cận trên (SFAS 157, par.18 - 19, có sẵn tại: http://www.fasb.org/cs/BlobServer?b...tion/pdf&blobcol=urldata&blobtable=MungoBlobs).

Giả sử nhà và đất mua gộp là 1.000, giá thị trường nếu mua riêng nhà là 500, đất là 750 thì phân bổ giá trị như sau:
- Nhà: (500/1.250)* 1.000 = 400.
- Đất: (750/1.250)*1.000 = 600.

Cũng có thể lấy giá tính phí trước bạ để phân bổ giá trị nhà và đất: Có hai cách:

- Cách 1: Phân bổ theo tỷ lệ: Giả sử giá tính trước bạ nhà là 200, đất là 600 thì phân bổ như sau:
+ Nhà: 200/800 x 1.000 = 250
+ Đất: 600/800 x 1.000 = 750.

- Cách 2: Tính giá đất theo giá tính trước bạ, còn lại đưa vào nhà (cách đơn giản, phù hợp với quy định về thuế TNDN, và được lợi về thuế TNDN vì phần đất không được khấu hao tính theo cách này giá trị thường nhỏ):
+ Đất: 600.
+ Nhà: 1.000 - 600 = 400.

 

[Nguyễn Cẩm Hà]

Ðề: Tách giá trị nhà và đất khi mua BĐS làm TSCĐ

Chào cả nhà, nhờ cả nhà giúp em vụ này với ạ.
Chẳng là cty em có mua 1 bất động sản về làm TSCĐ của một cá nhân nên không có hóa đơn, trên hợp đồng cũng không tách riêng được giá trị nhà (được khấu hao TSCĐ) và giá trị quyền sd đất (không được khấu hao TSCĐ). Em có đi hỏi cán bộ thuế thì cán bộ thuế thì người bảo về tự định giá, người thì bảo lấy giá trị nhà khi tính lệ phí trước bạ mà đưa vào. Thật sự là em hoang mang quá, em không biết làm thế nào cho đúng. Nếu theo giá trị tính lệ phí trước bạ thì số tiền rất nhỏ, thiệt thòi quá. Mà nếu tự định giá thì em sợ bị gạt ra khi quyết toán (vì tự thì không có căn cứ pháp lý). Vậy nên em nhờ cả nhà giúp em vụ này với ạ. Cám ơn các bác!

Chào bạn!
Trường hợp không tách riêng được giá trị của quyền sd đất và giá trị TS trên đất. Bạn được phép tính giá trị quyền sử dụng đất theo giá công bố của UBND tỉnh và giá trị TSCĐ trên đất là tổng giá trị bạn mua - giá trị quyền sử dụng đất. Và khi đó bạn được trích khấu hao cho phần giá trị TS trên đất này.
Thân mến!

 

[Masafot]

Ðề: Tách giá trị nhà và đất khi mua BĐS làm TSCĐ

Em đã làm như sau các bác ạ:
Căn nhà ấy trị giá trong hợp đồng mua nhà + các khoản phí khác là 3,2 tỷ. Em vẫn hạch toán tính chi phí khấu hao bình thường, nhưng em sẽ Notes lại khoản này để cuối năm loại ra không tính vào chi phí và thu nhập tính Thuế TNDN, em nghĩ vậy là ổn ... chứ tính tách riêng như bạn bibo có vẻ phức tạp nhỉ..

 

[thechung]

Ðề: Tách giá trị nhà và đất khi mua BĐS làm TSCĐ

Em đã làm như sau các bác ạ:
Căn nhà ấy trị giá trong hợp đồng mua nhà + các khoản phí khác là 3,2 tỷ. Em vẫn hạch toán tính chi phí khấu hao bình thường, nhưng em sẽ Notes lại khoản này để cuối năm loại ra không tính vào chi phí và thu nhập tính Thuế TNDN, em nghĩ vậy là ổn ... chứ tính tách riêng như bạn bibo có vẻ phức tạp nhỉ..

Làm như bạn thì về mặt chi phí thuế sẽ không bị ảnh hưởng

Nhưng về quy định hạch toán kế toán thì chưa phù hợp theo VAS - Tài sản vô hình và TT203

 

[Nguyễn Cẩm Hà]

Ðề: Tách giá trị nhà và đất khi mua BĐS làm TSCĐ

Em đã làm như sau các bác ạ:
Căn nhà ấy trị giá trong hợp đồng mua nhà + các khoản phí khác là 3,2 tỷ. Em vẫn hạch toán tính chi phí khấu hao bình thường, nhưng em sẽ Notes lại khoản này để cuối năm loại ra không tính vào chi phí và thu nhập tính Thuế TNDN, em nghĩ vậy là ổn ... chứ tính tách riêng như bạn bibo có vẻ phức tạp nhỉ..

Về mặt chi phí tính thuế thì đúng thật là ổn ... nếu làm theo cách của bạn vì bạn làm tăng thuế TNDN phải nộp mà đáng lẽ ra bạn được trừ khi tính khấu hao TSCĐ gắn liền với quyền sử dụng đất.
Tham khảo trích dẫn dưới đây bạn nhé.

Trường hợp doanh nghiệp mua tài sản cố định hữu hình là nhà cửa, vật kiến trúc gắn liền với quyền sử dụng đất lâu dài thì giá trị quyền sử dụng đất phải xác định riêng và ghi nhận là tài sản cố định vô hình; Tài sản cố định hữu hình là nhà cửa, vật kiến trúc thì nguyên giá là giá mua thực tế phải trả cộng (+) các khoản chi phí liên quan trực tiếp đến việc đưa tài sản cố định hữu hình vào sử dụng. Giá trị quyền sử dụng đất được xác định theo giá ghi trên hợp đồng mua bất động sản (tài sản) phù hợp với giá thị trường nhưng không được thấp hơn giá đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định tại thời điểm mua tài sản. Trường hợp doanh nghiệp mua tài sản cố định hữu hình là nhà cửa, vật kiến trúc gắn liền với quyền sử dụng đất lâu dài không tách riêng được giá trị quyền sử dụng đất thì giá trị quyền sử dụng được xác định theo giá do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định tại thời điểm mua tài sản.

 

[valentine1011]

Ðề: Tách giá trị nhà và đất khi mua BĐS làm TSCĐ

Về mặt chi phí tính thuế thì đúng thật là ổn ... nếu làm theo cách của bạn vì bạn làm tăng thuế TNDN phải nộp mà đáng lẽ ra bạn được trừ khi tính khấu hao TSCĐ gắn liền với quyền sử dụng đất.
Tham khảo trích dẫn dưới đây bạn nhé.

Thật ra mình chưa hiểu ý nghĩa của phần bôi đậm, bôi đen (BOLD), bạn giải thích rõ hơn được không?

Ngoài ra: "Trường hợp doanh nghiệp mua tài sản cố định hữu hình là nhà cửa, vật kiến trúc gắn liền với quyền sử dụng đất lâu dài thì giá trị quyền sử dụng đất phải xác định riêng và ghi nhận là tài sản cố định vô hình; Tài sản cố định hữu hình là nhà cửa, vật kiến trúc thì nguyên giá là giá mua thực tế phải trả cộng (+) các khoản chi phí liên quan trực tiếp đến việc đưa tài sản cố định hữu hình vào sử dụng. Giá trị quyền sử dụng đất được xác định theo giá ghi trên hợp đồng mua bất động sản (tài sản) phù hợp với giá thị trường nhưng không được thấp hơn giá đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định tại thời điểm mua tài sản. Trường hợp doanh nghiệp mua tài sản cố định hữu hình là nhà cửa, vật kiến trúc gắn liền với quyền sử dụng đất lâu dài không tách riêng được giá trị quyền sử dụng đất thì giá trị quyền sử dụng được xác định theo giá do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định tại thời điểm mua tài sản." Bạn hiểu như thế nào của phần bôi đậm mà bạn trích dẫn?
Xin lỗi nếu bạn hiểu mình "Đang hỏi xoáy bạn", nhưng thực sự mình không hiểu!

 

[bi-bo]

Ðề: Tách giá trị nhà và đất khi mua BĐS làm TSCĐ

Em đã làm như sau các bác ạ:
Căn nhà ấy trị giá trong hợp đồng mua nhà + các khoản phí khác là 3,2 tỷ. Em vẫn hạch toán tính chi phí khấu hao bình thường, nhưng em sẽ Notes lại khoản này để cuối năm loại ra không tính vào chi phí và thu nhập tính Thuế TNDN, em nghĩ vậy là ổn ... chứ tính tách riêng như bạn bibo có vẻ phức tạp nhỉ..

Vì bất động sản của bạn không tham gia vào sxkd nên bạn có thể làm như bạn nói ở phía trên, còn của mình là có tham gia sxkd nên mình cần tách để còn khấu hao phần TSCĐ hữu hình- vừa làm đúng, vừa có lợi cho DN mà.
Mong cả nhà tiếp tục phân tích về trường hợp này nhé! Cám ơn các bạn.