Chuyển quyền sử dụng đất có thuế GTGT?

Thảo luận trong 'Thuế GTGT' bắt đầu bởi xuantham, 30 Tháng chín 2006.

12,659 lượt xem

  1. xuantham

    xuantham Thành viên thân thiết

    Bài viết:
    5,338
    Đã được thích:
    590
    Giới tính:
    Nữ
    Nơi ở:
    4/1 Văn Chung - P13- Q. Tân Bình- TPHCM
    Hic! Mọi người cứu với! Mem nào ở TCT vào trả lời giúp mình phát! Hic hic! Hu hu!
    Bây giờ không biết thế nào là đúng nữa.

    Theo TT120 thì Chuyển Quyền Sử Dụng Đất là đối tượng không chịu thuế GTGT. Thế nhưng có người khẳng định rằng đã có NĐ sửa đổi TT120 ở phần này rồi (họ cam đoan như vậy và sẽ gửi cho tôi văn bản này sau. Họ kiên quyết quá làm mình hoang mang).

    Hôm nay cuối tuần rồi, thấy bức xúc quá nên rao lên xem ai biết vấn đề này hì chia sẻ với.

    DN họat động đầu tư làm dự án mua đất, xây dựng khu dân cư, phân lô bán nền & nhà. Đã xuất hóa đơn Chuyển QSDĐ có thuế GTGT và đầu vào cũng khấu trừ hết rồi, nếu bây giờ không thuộc đối tượng chịu thuế GTGT thì đầu vào khấu trừ có bị túm lại không? Và thuế đầu ra đã nộp rồi thì sao? Hóa đơn đã xuất rồi thì sao?

    Hic! Có nên làm CV hỏi TCT không?
    (nếu đúng là Chuyển Quyền Sử Dụng Đất là đối tượng không chịu thuế GTGT thì rối !)
     
    #1
  2. Thanh Nam

    Thanh Nam Admin

    Bài viết:
    2,971
    Đã được thích:
    824
    Giới tính:
    Nam
    Nơi ở:
    HCM
    Theo thực tế mà em biết thì:
    -Nếu chị mua 1 căn nhà ở khụ Phú Mỹ Hưng (Ví dụ) thì giá mua của chị sẽ phải có thuế GTGT trong đó.
    -Sau đó, nếu chị bán căn nhà này cho em (lại ví dụ) thì em sẽ không phải chịu thuế GTGT:beernow:
     
    #2
  3. ao2day

    ao2day User đã bị cấm truy cập

    Bài viết:
    283
    Đã được thích:
    0
    Nơi ở:
    ₪°ღ Cửa Phật ღ°₪
    Theo em nghĩ thì không sửa đổi đâu
    1 vấn đề lớn về thuế suất và phức tạp như đất
    mà điều chỉnh dưới dạng công văn hướng dẫn thì không phải


    bác cho em hỏi lại kỹ hơn

    bác xuất hóa đơn kiểu gì

    (có phải bác ghép cả cái nhà + quyền sử dụng đất vào 1 hóa đơn k?
    rồi bác lấy thuế suất theo thuế suất cái nhà chứ gì

    và bác nghĩ nộp thuế đó là bao gồm cả cái nhà và quyền sử dụng đất)

    Nó không chịu thuế GTGT okie

    nhưng những thuế GTGT của chi phí làm hạ tầng bác phải được hoàn
    nếu bác tách được doanh thu của xây dựng và doanh thu của chuyển quyền sử dụng đất.
    Bởi vì vốn dĩ nó không chịu thuế GTGT thì làm gì có thuế GTGT đầu vào, những thuế GTGT của chi phí làm hạ tầng là của xây dựng cơ mà
    cái này phải được hoàn chứ.
    Nếu bác chứng minh được như thế thì không bị truy thu đâu.

    (thực ra em cũng đoán các bác ghép thế vì thuế TNDN của hoạt động chuyển quyền sử dụng đất phải đóng thuế TNDN bổ sung nên bác viết hóa đơn thế để nộp thuế TNDN ít đi)



    2 chị em k phải 2 pháp nhân
    không có hóa đơn (không cần tính thuế đàu vào đầu ra)
    đi đêm với nhau đương nhiên là k tính thuê
    chứ chị là 1 pháp nhân thì em đóng thuế như thường
     
    Last edited: 1 Tháng mười 2006
    #3
  4. Nguyen Tu Anh

    Nguyen Tu Anh Thành viên thân thiết

    Bài viết:
    5,609
    Đã được thích:
    21
    Nơi ở:
    Hà Nội - TP. HCM
    Theo Thông tư 120/2003/TT-BTC thì chuyển quyền sử dụng đất là đối tượng không chịu thuế GTGT. Các Thông tư khác sửa đổi và bổ sung Thông tư này cho đến thời điểm hiện nay cũng chưa thay đổi điều này.

    Điều này mình theo quan điểm của ao2day.
     
    #4
  5. adam_tran

    adam_tran Steel Partner

    Bài viết:
    1,373
    Đã được thích:
    32
    Nơi ở:
    Goooogle
    Theo "Luật" thì chuyển quyền sử dụng đất (QSDD) không chịu thuế GTGT. Thực tế các công ty kinh doanh nhà lại như thế này:
    1. Ghi là 2 dòng trên hóa đơn: Dòng giá đất riêng và dòng giá nhà riêng. (Nam Long, Nam Phan ... Đất không tính thuế GTGT, nhà tính thuế GTGT 10%
    2. Ghi gộp 1 dòng: Theo Virgin thì PMH ghi như vậy.
    Tôi đã đề cập đến vấn đề này rất nhiều lần nhưng các bác soạn luật không có đọc webketoan nên không có sự sửa đổi.
    - Nếu theo 1, thì làm sao phân biệt chi phí nào hình thành nên giá trị đất và chi phí nào hình thành nên giá trị nhà. Từ đó tính ra thuế GTGT đầu vào khoản nào được khấu trừ và khoản nào không! Tôi đã viết 1 số bài phân tích nhưng nó chỉ là ý kiến cá nhân từ kinh nghiệm riêng tôi, không phải là "Luật" nên chưa dám mạnh miệng hướng dẩn các member khác.
    - Nếu theo 2, giả sử 1 công ty mua nhà làm VP thì làm sao họ tính khấu hao, vì giá trị QSDĐ là TSCĐ vô hình không được tính khấu hao.
    Với các quy định hiện tại thì 1 đúng. Nhưng theo tôi quy định không thực tế. Nhiều cán bộ thuế lại hướng dẩn trái với 1 và nhiều công ty cũng xuất hóa đơn 2 dòng nhưng lại khấu trừ 100% thuế GTGT. Chuyển QSDĐ không chịu thuế GTGT là rất sai. Giá trị của căn nhà không phải là giá nhà mà chính là giá đất, nó có GTGT lớn. Trong tiếng Anh, người ta gọi bất động sản là "Real Estate", nôm na là tài sản thực. Nó là TS có hình thái vật chất của các "nguồn" tài chính, là điểm khác giữa các TS tài chính như chứng khoán, vốn, nguồn đầu tư... do đó, nên đánh thuế GTGT trên giao dịch chuyển quyền SDĐ. Vấn đề là thuế suất bao nhiêu để không làm "đóng băng" thị trường BĐS hiện tại.
    Tôi sẽ quay lại với đề tài này bằng 1 bài viết chi tiết hơn, tổng hợp hơn ở Box Xây dựng, tổng hợp các quy định hiện tại về kế toán cho công ty KD nhà (KD BĐS) cũng như các quy định quản lý đất đai, quản lý XD và chừng mực nào đó phân tích về cái đúng, sai, cách vận dụng và những đề xuất nếu có.
     
    Last edited: 1 Tháng mười 2006
    #5
  6. ao2day

    ao2day User đã bị cấm truy cập

    Bài viết:
    283
    Đã được thích:
    0
    Nơi ở:
    ₪°ღ Cửa Phật ღ°₪
    + 1.Thôi được
    Xin kể nôm na 1 câu chuyện thế này chắc huynh tỷ nghe nhiều rồi:
    Một người có bán 1 con gà và 1 con bò; con gà giá 2 đồng, con bò giá 100 đồng
    nhưng ông ta không bán được, ông ta cầu xin Chúa cho ông ta bán được và nguyện dâng hết số tiền bán bò cho nhà thờ.
    Quả nhiên thượng đế phù hộ cho khách hàng kéo đến mua
    Xong xuôi ông ta đem đến dâng cho nhà thờ có 2 đồng..
    Nguyên nhân chắc muội khỏi giải thích.

    Từ câu chuyện trên huynh tỷ cũng hiểu mọi người bán được nhà phụ thuộc nhiều vào quyền sử dụng đất. mà thực chất chuyển quyền sử dụng đất là huynh bán tài nguyên nhà nước.
    Cái nhà giá 100 ,quyền sử dụng giá 100.000
    Nếu gộp lại thì 100.100 1 hóa đơn
    rồi huynh lại nói cái nhà giá 100.000 quyền sử dụng đất là 100
    mà thuế của 2 cái là rất chênh lệch
    Thượng đế thì mắc lừa chứ mấy ông thuế chắc khó lừa

    +2. Huynh đòi chính sách phải sửa để huynh tính khấu hao ư??
    Huynh nhớ rằng kế toán chỉ là thu thập, xử lý, cung cấp thông tin
    như thế kế toán phải làm theo chính sách chứ không phải chính sách phải điều chỉnh theo kế toán.
    Việc tính khấu hao thì xin mời huynh tự nghĩ ..hihi
     
    #6
  7. NPT

    NPT Thành viên thân thiết

    Bài viết:
    2,086
    Đã được thích:
    10
    Giới tính:
    Nam
    Nơi ở:
    Rừng Tây Nguyên
    Tiết nhỉ, em không phải ở TCT để giúp chị ! Hi ...hi.............
    Chỉ chính xác một phần thôi em gái ơi?Nếu chị không có pháp nhân nhưng chị là hộ kinh doanh đất đai thì cũng phải nộp thuế GTGT.
     
    Last edited: 1 Tháng mười 2006
    #7
  8. adam_tran

    adam_tran Steel Partner

    Bài viết:
    1,373
    Đã được thích:
    32
    Nơi ở:
    Goooogle
    To Ao2day: Rất tiếc là em không đọc kỹ những bài viết khác của anh, cũng như thực tế của 1 công ty KD BĐS nên em phát biểu hơi cẩu thả.

    Khi định giá bán nhà đất, DN có quyền phân chia như thế nào đó để cho có lợi nhất và điều đó là hoàn toàn hợp pháp. Hiểu và vận dụng luật sao cho có lợi là điều hoàn toàn được khuyến khích. Nếu anh tăng giá bán đất, anh giảm thuế GTGT nhưng anh phải chịu thuế TNDN theo thuế suất bổ sung. Riêng vấn đề này anh đã đề cập tới trong 1 thread cách đây hơn 1 năm.
    Nhưng em không thể bán nhà dưới giá XD nhà (theo khung giá của Sở XD hoặc theo HĐ thi công thực tế, hoặc chi phí thực tế), hoặc bán giá đất dưới khung giá đất nhà nước hoặc dưới giá vốn theo sổ kế toán. Có điều là không có quy định nào nói chi phí nào hình thành giá trị quyền SD đất. Theo anh thì hoàn toàn có thể suy luận và vận dụng (kế toán cũng là 1 môn khoa học) chứ không thể chờ văn bản hướng dẩn kiểu đồng nào mua mắm, đồng nào mua tương.
    Anh không hề nói là nên tính khấu hao cho QSDD, mà chỉ nói là nên tính thuế GTGT cho doanh thu chuyển quyền SDD. Còn việc em quan niệm kế toán chỉ là thu thập xử lý thông tin hay kế toán phải làm theo chính sách là sai hoàn toàn. Nói như thế thì chẳng có Box góp ý xây dựng văn bản pháp quy, và kế toán chỉ mãi là 1 người 4 mắt quanh quẩn với 1 cái bàn, 1 cái máy và 1 đống giấy tờ. Đành rằng kế toán phải làm theo luật, nhưng luật không phù hợp thì chính chúng ta là người phát hiện, góp ý sửa đổi.

    Personal words: Kế toán cho công ty kinh doanh nhà là lĩnh vực hoàn toàn mới, cỡ "bà già" Xuân Thắm còn phải lúng túng, huống chi ... hà hà hà!

    Không có khái niệm hộ kinh doanh đất đai ở đây đâu. Công ty nào cũng có quyền mua BĐS và để đó dưới TK 217, áp dụng theo chuẩn mực 05 BĐS đầu tư. Chứ đủ ĐK để kinh doanh nhà là 1 chuyện... khó. Thí dụ điều kiện DN phải có ít nhất 20% vốn/tổng giá trị dự án để được cấp giấy phép cho 1 dự án thì...
     
    Last edited: 2 Tháng mười 2006
    #8
  9. xuantham

    xuantham Thành viên thân thiết

    Bài viết:
    5,338
    Đã được thích:
    590
    Giới tính:
    Nữ
    Nơi ở:
    4/1 Văn Chung - P13- Q. Tân Bình- TPHCM
    Không biết diễn tả cách nào đây.
    Dự án có từ năm 2000 nên được bán nền nhà. Khi đó nộp thuế TNDN từ chuyển quyền sử dụng đất ở CCT địa phương có dự án. Kế tóan cũ ghi tên hàng hóa là: "nền thương phẩm", thuế GTGT lúc thì 5%, khi thì 10%.

    Mà theo mình thì thì lại không có TGTGT.
    Không biết bây giờ phải xử lý thế nào?
     
    #9
  10. ao2day

    ao2day User đã bị cấm truy cập

    Bài viết:
    283
    Đã được thích:
    0
    Nơi ở:
    ₪°ღ Cửa Phật ღ°₪
    huynh nói đúng lắm
    nhưng thuế GTGT chỉ là 10%
    còn thuế thu nhập DN bổ sung tính lên là bao nhiêu %
    Bởi thế doanh nghiệp kinh doanh nhà nào chả khai cho giá công trình cao chót vót, còn quyền sử dụng đất có tý tẹo.
    Bây giờ doanh nghiệp muốn tính thế nào thì tính, vì luật còn hở
    nhưng sắp tới giá bán công trình sẽ được ấn định theo chi phí
    (ví dụ: chi phí cho cái nhà là 100 thì doanh thu của nó chỉ là 100x5%=105
    doanh nghiệp thích bán bao nhiêu thì tùy nhưng phần thu nhập còn lại
    là thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất)
    Sao không có hả huynh
    ví dụ nhé
    người ta đổi công trình lấy đất thì sao

    quay lại vấn đề của bác Xuân thắm
    theo hóa đơn
    Thuế GTGT của Nền thương phẩm = (quyền SD đât+ cái nền nhà)x5%
    = quyền sử dụng đấtx 5% +cái nền nhà x 5%
    như muội đã trình bày ở trên
    tỷ tập hợp tất cả chi phí xây dựng lúc đó nhân với 1 tỷ lệ A% nào đó
    ( A% do cơ quan thuế ấn định)
    => giá trị của Tổng tất cả các cái nền
    lấy tổng doanh thu trừ đi => Doanh thu chuyển Quyền sử dụng đất
    chia tiếp với A% => Chi phí chuyển quyền sử dụng đất
    Okie chưa mấy ông thuế
    nếu ông đòi truy thu thuế GTGT đầu vào
    thì cho mình xin lại thuế GTGT đầu ra (Doanh thu chuyển quyền sử dụng đấtx 5%)
     
    Last edited: 2 Tháng mười 2006
    #10
  11. xuantham

    xuantham Thành viên thân thiết

    Bài viết:
    5,338
    Đã được thích:
    590
    Giới tính:
    Nữ
    Nơi ở:
    4/1 Văn Chung - P13- Q. Tân Bình- TPHCM
    Nền nhà thương phẩm được định nghĩa ở đâu vậy em? Nhưng tại sao cũng nền thương phẩm lúc 5% lúc thì 10% là vì sao?

    Như vậy việc nộp thuế GTGT vàkhấu trừ thuế là đúng rồi phải không?
     
    #11
  12. ao2day

    ao2day User đã bị cấm truy cập

    Bài viết:
    283
    Đã được thích:
    0
    Nơi ở:
    ₪°ღ Cửa Phật ღ°₪
    Muội căn cứ vào thực tế dân bán nhà các huynh tỷ làm thôi
    nếu bác xuất 1 cái nền nhà 1 hóa đơn thì
    Tiền bán nền nhà hay bán nhà là bao gồm quyền sử dụng đất rồi
    (Chỉ trừ hóa đơn viết cho những căn hộ ở tầng 6 trở lên trong chung cư và chung cư đó không có thang máy
    vì những căn hộ đó không có quyền sử dụng đất)
    nếu bác xuất 1 hóa đơn thì nộp thuế GTGT thì bác đã nộp gồm cả doanh thu chuyển quyền sử dụng đất rồi
     
    #12
  13. NPT

    NPT Thành viên thân thiết

    Bài viết:
    2,086
    Đã được thích:
    10
    Giới tính:
    Nam
    Nơi ở:
    Rừng Tây Nguyên
    Mua bán, kinh doanh nhà ở thì” Kinh doanh nhà ở “ gồm các hoạt động sau:
    1. Cho thuê nhà ở.
    2. Mua bán nhà ở.
    3. Nhận quỳên sử dụng đất để xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê; đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng theo quy hoạch xây dựng cơ sở hạ tầng theo quy hoạch xây dựng nhà ở để chuyển quyền sử dụng đất.
    4. Dịch vụ mua bán, cho thuê nhà ở.
    Ngành nghề trên không thuộc danh mục ngành nghề đòi hỏi phải có vốn pháp định hay chứng chỉ hành nghè trước khi đăng ký kinh doanh.
    To: Chị xuantham
    Xem thử công văn này có giúp gì cho chị không.
    http://www.gdt.gov.vn/index.jsp?sid=7&scr=800&progid=23003&oid=24229
     
    #13
  14. xuantham

    xuantham Thành viên thân thiết

    Bài viết:
    5,338
    Đã được thích:
    590
    Giới tính:
    Nữ
    Nơi ở:
    4/1 Văn Chung - P13- Q. Tân Bình- TPHCM
    Cảm ơn Virgin, Tú Anh, ao2day,Adam, Phước Thiện nhiều. Có thông tin gì mới thông tin tiếp cho chị với nhe :mrstraetz
     
    #14
  15. adam_tran

    adam_tran Steel Partner

    Bài viết:
    1,373
    Đã được thích:
    32
    Nơi ở:
    Goooogle
    Khái niệm đầu tư kinh doanh nhà mà chúng ta đang để cập đến, khó khăn chúng ta đang gặp phải là công ty đầu tư vào các dự án xây dựng - bán nhà. Còn các hoạt động khác liên quan đến nhà thì dễ rồi.
    Luật DN không hạn chế điều kiện để cấp giấy phép KD trong đó có ngành nghề kinh doanh nhà, nhưng để được duyệt 1 dự án đầu tư xây dựng nhà thì khó đấy. Nếu công ty KD nhà mà không đầu tư vào dự án XD nhà, khu dân cư... thì chẳng bao giờ phải quan tâm đến việc chi phí phải hạch toán vào 154 hay 241, chẳng quan tâm đến việc hoá đơn bán nhà ghi 1 dòng hay 2 dòng... Kế toán cũng chỉ sử dụng TK 217 mà thôi.
    Không dễ như em nghỉ đâu, nếu khai giá nhà thấp hơn giá XD nhà thì quá vô lý. Nếu khai giá đất thấp hơn khung giá đất nhà nước cũng không được. Nếu khai giá đất thấp hơn giá vốn của đất cũng không được.
    Giá trị đầu tư bao gồm 3 giai đoạn:
    1. Giai đoạn khảo sát, đo đạc, thiết kế quy hoạch 1/2000, 1/500, đền bù, giải phóng mặt bằng, xin chấp thuận quy hoạch theo bản vẽ 1/2000....
    2. Giai đoạn thi công hạ tầng, đường sá, cầu cống, hệ thống điện nước, chiếu sáng, công viên...
    3. Giai đoạn xây dựng nhà.
    Chi phí giai đoạn 1 và 2 hình thành nên giá trị SD đất. Nếu dự án trước nghị định 181 thì được phép bán nền. Sau NĐ 181 thì chỉ có chừng 20 xã vùng ven các huyện Củ Chi, Cần Giờ, Nhà Bè, Bình Chánh... được phép phân lô bán nền. Do đó, không thể bán nền dưới giá vốn của 1 +2.
    To Chị Thắm: Chị tìm đọc các quy định về quản lý XD, đất đai (Luật đất đai, nghị định 181, Thông tư 38 hướng dẫn nghị định 181. Kế toán chẳng có gì khó lắm, nhưng làm sao cho đừng mâu thuẩn với các văn bản Luật liên quan đến đất đai là việc khá vất vả đấy.
    Thí dụ: Khách hàng trả tiền trước, nhiều người hạch toán Có 131. Nhưng KH trả tiền qua "Hợp đồng góp vốn đầu tư xây dựng nhà" chứ không phải là "Hợp đồng mua bán nhà" vì nghị định 181 không cho phép DN bán nền, bán nhà khi chưa xây xong nhà! Thành ra hạch toán có 131 là mâu thuẩn với chứng từ (HĐ góp vốn đầu tư XD nhà), mà phải hạch toán vào 411, hoặc 338.
     
    #15
  16. xuantham

    xuantham Thành viên thân thiết

    Bài viết:
    5,338
    Đã được thích:
    590
    Giới tính:
    Nữ
    Nơi ở:
    4/1 Văn Chung - P13- Q. Tân Bình- TPHCM
    Thanks Adam

    Vấn đề Adam nói là một trong nhửng đau đầu của DN khi tính TNDN khi chuyển quyền sủ dụng đất. Dthu từ chuyển quyền sử dụng đất nếu thấp hơn giá do UBND Tỉnh Thành Phố ban hành thì phải lấy theo giá của UBND Tỉnh Thành Phố, trong khi giá bán thực tế thấp hơn giá quy định (vẫn chưa có người mua), nhưng khi bán thì thuế cứ căn theo giá UBND Tỉnh Thành mà phán.

    Kế toán thì không có gì, nhưng vấn đề xử lý sai sót về hóa đơn và thuế (nếu có) mới là gay nên phải hỏi kỹ. May là liên quan đến các thời điểm của các ND kế toán đã hạch toán đúng tài khoản.
     
    #16
  17. 201995

    201995 Thành viên sơ cấp

    Bài viết:
    11
    Đã được thích:
    0
    Giới tính:
    Nữ
    Anh chị ơi! Như công ty em kinh doanh quyền sử dụng đất thuộc chủ sở hữu ( phân lô bán đất nền) thì có chịu thuế gtgt không ạ?
     
    #17

Chia sẻ trang này