Doanh thu công trình đầu tư XD cơ bản

  • Thread starter L'amour
  • Ngày gửi
L

L'amour

Thành viên thân thiết
11/12/06
203
3
0
37
Sans frontieres
#1
Công ty mình mới thành lập và có một dự án đầu tư XD vừa để cho thuê KD TM kết hợp căn hộ cao cấp để bán và cho thuê, dự kiến hoàn thành trong 3 năm. Khi phát sinh chi phí mình tập hợp vào TK 241. Với các chi phí gián tiếp phục vụ VP, thuê VP, khấu hao TSCĐ CCDC ... mìnhtập hợp vào TK642 hoặc 1422;cuối năm mình kết chuyển một phần vào TK911 xác định KQKD còn lại vẫn treo trên 1422. Tuy nhiên chi phí 642 của cty mình khá lớn mà doanh thu lại chưa có nên gây nên tình trạng lỗ lớn, dự kiến khi hoàn thành công trình sẽ lãi lớn gây nên tình trạng lỗ giả lãi thật. Mình hỏi ý kiến một số anh chị có kinh nghiệm trong lĩnh vực này thì được tư vấn: Tạm ghi doanh thu theo số tiền khách hàng nộp từng lần theo hợp đồng ( thường hợp đồg yêu cầu nộp làm 3 lần: Khi ký xong HĐ, khi xong thô và khi giao nhà ); chi phí sẽ kết chuyển theo giai đoạn hoàn thành tương ứng Dthu. Khi công trình hoàn thành, có quyết toán và phát hành HĐ cho người mua sẽ điều chỉnh lại. Mình có thể ghi nhận DT như vậy được k? Cục thuế và Kiểm toán có chấp nhận K?
Công tymình là chủ đầu tư, thuê đơn vị thi công XL khác thi công.
Các bạn ơi giúp mình với, sắp hết năm rồi mà không biết làm sao. Xin đa tạ!
 
Sửa lần cuối:
trinhan

trinhan

Thành viên sơ cấp
13/10/06
275
1
0
tp.hcm
#2
- Như vậy cũng được. Nhưng theo mình thì không ổn lắm. Vì thực tế khi bạn ký hợp đồng nhưng chưa làm gì cũng đã nhận 1 khoản tiền (DT nhận trước), mà lúc này lại chưa phát sinh chi phí. Trên thực tế lương tiền nhận theo hợp đồng sẽ thường không tương ứng với khoản chi phí bỏ ra xây dựng công trình.

Chính vì thế, để đảm bảo việc phân bổ chi phí vào cuối năm. các đơn vị XD thường yêu cầu bộ phận kỹ thuật lập bảng Tổng hợp khối lượng công việc hoàn thành (các các bên ký đầy đủ). Căn cứ vào bảng xác nhận này bạn phân bổ chi phí thì sẽ hợp lý nhất.
 
adam_tran

adam_tran

Steel Partner
17/5/05
1,373
32
48
41
Goooogle
#3
Không được tạm tính doanh thu đâu. Bạn phải căn cứ vào hình thức HĐ mua bán và các thủ tục khác về mua bán nhà đất sau này để hạch toán cho chính xác. Nếu bạn áp dụng doanh thu theo tiến độ hoàn thành hạng mục thì càng sai vì ở đây bạn là bên A, chủ đầu tư, và người mua chỉ trả tiền trước để lấy cái quyền mua nhà mà thôi. Và nếu người mua chuyển nhượng quyền mua thì phát sinh nhiều rắc rối nữa...

Về chi phí, nếu có kế hoạch tài chính tốt, tức dự toán phần chi phí quản lý của công ty mà dự án phải gánh chịu (chuyển chi phí quản lý của CTy thành chi phí quản lý của riêng dự án) thì bạn có thể phân bổ được 1 phần chi phí QL vàp giá thành xâu dựng. Chú ý là phải căn cứ vào dự toán của dự án nhé.
 
N

Nguyen Ha Lien

Thành viên sơ cấp
11/10/06
21
0
0
Dinh Cong
#4
theo mình hiểu doanh thu trong lĩnh vực xây dựng chỉ được tính khi có biên bản bàn giao nhà, còn trước đấy chưa thể tính là doanh thu vì chưa thể biết được giá trị cuối cùng của hợp đồng vì có nhiều khoản phát sinh mình đã tính tới đâu phải khi thanh lý mới biết chứ.
Các bạn cho mình hỏi nhé, nếu khi mình viết hóa đơn cho khách hàng đã có VAT 10%, đó là thuế đầu ra phải nộp nhưng mình được biết doanh thu để tính thuế trong xây dựng thì được trừ tiền đất tại thời điểm được giao đất để xây dựng.
 
S

son_ktt

Thành viên sơ cấp
25/11/06
345
0
0
Ha Noi
#5
Ý kiến của mình thế này:
- Căn cứ vào bảng kết toán khối lượng XDCB hoàn thành cuối năm ký giữa các bên (A, tư vấn, nhà thầu), bạn xác định được chi phí đã thực hiện/ tổng dự toán, từ đó, bạn tạm ghi nhận doanh thu (doanh thu ở đây là tổng số tiền bán nhà và giá trị quyền sử dụng, khai thác khối văn phòng cho thuê theo tính toán tại Báo cáo nghiên cứu khả thi của dự án) tương ứng với tỷ lệ công việc đã thực hiện của dự án (phần nộp tiền của của người mua nhà chỉ liên quan tới vấn đề công nợ của TK 131).
- Đối với các khoản chi phí dài hạn mà bạn trả trước thì phân bổ dần dần, nhưng đối với khấu hao TSCD, CCDC mà dùng trong kỳ thì kết chuyển hết sang TK 911 để xác định kết quả kinh doanh.
Có ai có ý kiến khác không nhỉ?
 
L

L'amour

Thành viên thân thiết
11/12/06
203
3
0
37
Sans frontieres
#6
Cảm ơn các bạn nhiều lắm. Như anh adam nói thì không thể ghi nhận doanh thu thì công ty mình sẽ bị lỗ lớn ít nhất trong vòng 2 năm dù mình đã cố gắng đưa tất cả phần chi phí 642 có thể kétchuyển vào TK241 thì phần chi phí 642 còn lại mồi năm cũng phải lên đến khoảng 200tr ( Do cty KD BĐS nên hình thức rất quan trọng phải đầu tư cho hoành tráng mà).Nếu công ty mới thành lập mà lỗ lớn như vậy trong 2,3 năm liên tiếp thì ảnh hưởng đến uy tín là một chuyện nhưng có thể bị buộc giải thể k? Nếu mình ghi nhâạ doanh thu như bạn Sơn nói thì cục thuế có lẽ sẽ OK vì họ không thích DN lỗ mà có lãi để nộp thuế TN nhưng kiểm toán nhà nước có chấp nhận k? ( Tổng công ty mình 5 năm kiểm toán nhà nước lại vào 01 lần ); Cty mình là cty CP.
 
S

son_ktt

Thành viên sơ cấp
25/11/06
345
0
0
Ha Noi
#7
huong_icm8 nói:
Cảm ơn các bạn nhiều lắm. Như anh adam nói thì không thể ghi nhận doanh thu thì công ty mình sẽ bị lỗ lớn ít nhất trong vòng 2 năm dù mình đã cố gắng đưa tất cả phần chi phí 642 có thể kétchuyển vào TK241 thì phần chi phí 642 còn lại mồi năm cũng phải lên đến khoảng 200tr ( Do cty KD BĐS nên hình thức rất quan trọng phải đầu tư cho hoành tráng mà).Nếu công ty mới thành lập mà lỗ lớn như vậy trong 2,3 năm liên tiếp thì ảnh hưởng đến uy tín là một chuyện nhưng có thể bị buộc giải thể k? Nếu mình ghi nhâạ doanh thu như bạn Sơn nói thì cục thuế có lẽ sẽ OK vì họ không thích DN lỗ mà có lãi để nộp thuế TN nhưng kiểm toán nhà nước có chấp nhận k? ( Tổng công ty mình 5 năm kiểm toán nhà nước lại vào 01 lần ); Cty mình là cty CP.
Theo mình thì chắc là kiểm toán cũng OK vì mình làm dựa theo thực tế và có cơ sở mà. Hơn nữa, đấy vẫn chỉ là doanh thu tạm tính, tới cuối công trình bạn mới chốt lại cơ mà.
 
adam_tran

adam_tran

Steel Partner
17/5/05
1,373
32
48
41
Goooogle
#8
Các bạn chú ý: Doanh thu ở đây là doanh thu KD nhà (Kinh doanh BĐS), tức là:
- Bạn là chủ đầu tư (bên A), bỏ tiền đầu tư xây cung cư, sau đó đem bán. Trong quá trình xây dựng bạn sẽ thiếu vốn, bằng cách nào đó bạn sẽ bán trước bằng Hợp đồng góp vốn, HĐ hứa mua hứa bán v...v Để cho nhà đầu tư biết công ty không chiếm dụng vốn quá nhiều, công ty thường "huy động vốn" tương đương với tiến độ xây dựng, nó khác với việc thanh toán theo tiến độ hạng mục, có biên bản nghiệm thu tiến độ. Các ràng buộc trong Hợp đồng cũng như các quy định chuyển giao chủ quyền là rất phức tạp, ảnh hưởng đến thời điểm xác định doanh thu. Hơn nữa, giá thành của 1 căn nhà phụ thuộc vào giá thành tổng thể dự án, do đó cho dù tự xác định doanh thu thì cũng không có căn cứ xác định giá vốn. (Không có chuyện cả dự án ngưng lại để cùng nghiệm thu). Doanh thu là doanh thu bán hàng từng đơn vị (căn nhà) và giá vốn cũng vậy. Sau này bạn sẽ xuất hoá đơn cho từng căn nhà. Theo như cách của bạn Son_Ktt thì bạn chỉ có thể ước tính lãi lỗ để chia lãi (nếu là cty tư nhân), thuế tạm nộp v...v nhưng để xác định doanh thu là trái với CM doanh thu.
Điều này khác với bạn là đơn vị thi công (bạn là bên B) bạn có thể nghiệm thu theo tiến độ và xác định doanh thu của từng hạn mục mà mình hoàn thành.
Bạn tìm đọc những bài liên quan đến KD Bất Động Sản sẽ rõ hơn.
Về phần chi phí quản lý khá lớn, bạn nên yêu cầu lập lại dự toán, tính toán lại phần chi phí quản lý dự án. Điều chỉnh các bút toán cần thiết như lương phòng thiết kế, tư vấn, chí phí khảo sát tư vấn thiết kế, thậm chí cả nhân viên tài chính, NV phòng dự án... cũng phân bổ vào TK 627 chi phí SX chung. Vì chu kỳ KD BĐS rất dài cho nên việc lỗ 1 vài năm đầu là chuyện bình thường.
Trường hợp thật sự bạn cần... doanh số, hảy đợi ít nhất công trình hoàn thành và thủ tục cấp chủ quyền nhà gần hoàn tất, bạn ghi nhận doanh thu.
 
S

son_ktt

Thành viên sơ cấp
25/11/06
345
0
0
Ha Noi
#9
adam_tran nói:
Các bạn chú ý: Doanh thu ở đây là doanh thu KD nhà (Kinh doanh BĐS), tức là:
- Bạn là chủ đầu tư (bên A), bỏ tiền đầu tư xây cung cư, sau đó đem bán. Trong quá trình xây dựng bạn sẽ thiếu vốn, bằng cách nào đó bạn sẽ bán trước bằng Hợp đồng góp vốn, HĐ hứa mua hứa bán v...v Để cho nhà đầu tư biết công ty không chiếm dụng vốn quá nhiều, công ty thường "huy động vốn" tương đương với tiến độ xây dựng, nó khác với việc thanh toán theo tiến độ hạng mục, có biên bản nghiệm thu tiến độ. Các ràng buộc trong Hợp đồng cũng như các quy định chuyển giao chủ quyền là rất phức tạp, ảnh hưởng đến thời điểm xác định doanh thu. Hơn nữa, giá thành của 1 căn nhà phụ thuộc vào giá thành tổng thể dự án, do đó cho dù tự xác định doanh thu thì cũng không có căn cứ xác định giá vốn. (Không có chuyện cả dự án ngưng lại để cùng nghiệm thu). Doanh thu là doanh thu bán hàng từng đơn vị (căn nhà) và giá vốn cũng vậy. Sau này bạn sẽ xuất hoá đơn cho từng căn nhà. Theo như cách của bạn Son_Ktt thì bạn chỉ có thể ước tính lãi lỗ để chia lãi (nếu là cty tư nhân), thuế tạm nộp v...v nhưng để xác định doanh thu là trái với CM doanh thu.
Điều này khác với bạn là đơn vị thi công (bạn là bên B) bạn có thể nghiệm thu theo tiến độ và xác định doanh thu của từng hạn mục mà mình hoàn thành.
Bạn tìm đọc những bài liên quan đến KD Bất Động Sản sẽ rõ hơn.
Về phần chi phí quản lý khá lớn, bạn nên yêu cầu lập lại dự toán, tính toán lại phần chi phí quản lý dự án. Điều chỉnh các bút toán cần thiết như lương phòng thiết kế, tư vấn, chí phí khảo sát tư vấn thiết kế, thậm chí cả nhân viên tài chính, NV phòng dự án... cũng phân bổ vào TK 627 chi phí SX chung. Vì chu kỳ KD BĐS rất dài cho nên việc lỗ 1 vài năm đầu là chuyện bình thường.
Trường hợp thật sự bạn cần... doanh số, hảy đợi ít nhất công trình hoàn thành và thủ tục cấp chủ quyền nhà gần hoàn tất, bạn ghi nhận doanh thu.
Mình không đồng ý với adam_tran về quan điểm như vậy.
1. Như bạn nói, doanh thu ở đây là doanh thu bán nhà, còn việc thu tiền trước hay huy động vốn như thế nào là vấn đề nội bộ riêng của đơn vị, không liên quan tới vấn đề doanh thu ở đây.
2. Việc tạm ghi nhận doanh thu tính toán tương ứng theo mức độ hoàn thành công trình như vậy theo mình là hợp lý, bởi vì sao:
- Trong dự toán hay báo cáo nghiên cứu khả thi (thậm chí là hợp đồng mua-bán nhà đã bán) đã tính toán và chỉ ra rõ ràng về số tiền ước thu được của dự án.
- Để có thể thu được doanh thu như kế hoạch dự tính thì đơn vị phải hoàn thành công trình và cũng đã có số ước tính (theo dự toán) về tổng số chi phí phải chi (chi xây lắp, chi đầu tư, chi tư vấn,...) để hoàn thành.
- Giá vốn cho từng công trình ở đây cũng chưa phải là giá vốn cuối cùng cho một đơn vị như bạn nói, tạm gọi là giá vốn theo giai đoạn công việc hoàn thành. Giá vốn ở đây chính là giá trị công việc nghiệm thu hoàn thành giai đoạn và các chi phí khác liên quan tới thi công công trình.
- Khi chúng ta tạm ghi nhận doanh thu và giá vốn dựa theo thực tế công việc hoàn thành như vậy sẽ tạm tính ra kết quả kinh doanh, tạm tính ra thuế phải nộp. Chỉ có điều lưu ý rằng lãi này chưa thể chia ngay được cho các cổ đông hoặc các thành viên góp vốn mà phải đợi tới cuối công trình khi chốt lại doanh thu, chi phí và ra kết quả cuối cùng mới đem chia.
- Tôi nhấn mạnh rằng số liệu cuối cùng sẽ căn cứ vào thời điểm công trình hoàn thành, bàn giao mà xác định kết quả cuối cùng.
3. Tôi đồng ý với adam_tran là thời điểm ghi nhận doanh thu (chính thức) là rất phức tạp và phụ thuộc vào nhiều yếu tố. Tuy nhiên, vấn đề ở đây là tạm ghi nhận doanh thu để ước lãi, lỗ và tạm nộp thuế thì có lẽ là không vấn đề gì cả.
4. Ngoài ra một vấn ý kiến nhỏ nữa là: Vấn đề bạn adam_tran nói lỗ một vài năm đầu là chuyện bình thường, về mặt lý là như thế, nhưng thực tế thì lại không bình thường nếu như trên báo cáo sổ sách kế toán của bạn thể hiện một số lỗ tương đối lớn, rồi trong vấn đề báo cáo thành tích của các sếp (nếu như bạn làm cho 1 doanh nghiệp nhà nước) thì sẽ làm sao? Danh chính mà ngôn không thuận đâu! Trong kế toán đôi khi còn liên quan tới cả chính trị......(nỗi lòng này ai hiểu thấu cho kế toán!:wall: )
Mong được trao đổi thêm!
 
Sửa lần cuối:
L

L'amour

Thành viên thân thiết
11/12/06
203
3
0
37
Sans frontieres
#10
Mình cảm ơn bạn sơn và adam_tran rất nhiều. Đúng là làm theo lý thuyết đã học thì dễ cứ để lỗ cho đúng nguyên tắc. Nhưng vấn đề là mình không được để lỗ hoặc nếu lỗ thì cũng không được để lỗ quá nhiều. Công ty mình là công ty cổ phần của Nhà Nước mà. Mình phải xử lý số liệu cho đẹp hơn vì còn liên quan đến vđề vay mượn ngân hàng, tìm kiếm nguồn đầu tư mới nhưng vẫn phải đảm bảo nguyên tắc trung thực hợp lý có thể chấp nhận được. Hic hic đúng là nghề này khổ quá, đau đầu thật.
Mình biết adam_tran có rất nhiều kinh nghiệm trong lĩnh vực bất động sản, có thể cho mình biết một số tài liệu về lĩnh vực đtư KDbất động sản nên đọc không và mình có thể tìm ở đâu?
 
Sửa lần cuối:
S

son_ktt

Thành viên sơ cấp
25/11/06
345
0
0
Ha Noi
#11
Không sao đâu, bạn cứ làm đi, cùng lắm là Quýt làm cam chịu!
 
adam_tran

adam_tran

Steel Partner
17/5/05
1,373
32
48
41
Goooogle
#12
Tôi xin đưa ra 1 vài lập luận:
Theo luật:
Bạn có thể xuất hóa đơn mà chưa ghi nhận doanh thu, trong trường hợp thu tiền trước 1 lần đối với tiền thuê đất, thuê nhà. Tôi chưa nghe trường hợp nào ghi nhận doanh thu mà không phải xuất hóa đơn cả. Vậy bạn phải xuất hóa đơn cho ai và ntn khi ghi nhận doanh thu?
Theo tài chính:
Dự án lập ước tính lãi lỗ và chi phí tổng thể của từng dự án, chi tiết cho từng hạng mục, chứ không ước tính cho từng năm. Từ đó để làm căn cứ ghi nhận doanh thu cho từng năm theo Chuẩn mực kế toán có quá khẩp khiểng không?
Thực tế thi công:
Bạn có thể tính được chi phí của từng hạng mục. Nhưng tổng thể dự án có nhiều hạng mục, có hạng mục hoàn thành, có hạng mục chưa, có hạng mục nghiệm thu được, có hạng mục không... và ta không thể dừng tất cả các hạng mục để nghiệm thu vào ngày 31/12... do đó ước tính chi phí phát sinh để đưa vào giá vốn là hoàn toàn không có căn cứ.
Các tình huống phát sinh:
Giả sử bạn sáp nhập - chia tách dự án với 1 công ty khác thì doanh thu đó phải xử lý như thế nào?

Chuyện lỗ của 1 DA khi còn trong giai đoạn đầu tư sao lại không bình thường? Kiểm toán và thanh tra nhà nước phải biết điều này chứ. Như tôi đã nói ban đầu, đối với KD BĐS nếu phòng tài chính làm tốt, bạn có thể phân bổ rất nhiều chi phí vào chi phí SX.
Mình cảm ơn bạn sơn và adam_tran rất nhiều. Đúng là làm theo lý thuyết đã học thì dễ cứ để lỗ cho đúng nguyên tắc. Nhưng vấn đề là mình không được để lỗ hoặc nếu lỗ thì cũng không được để lỗ quá nhiều. Công ty mình là công ty cổ phần của Nhà Nước mà. Mình phải xử lý số liệu cho đẹp hơn vì còn liên quan đến vđề vay mượn ngân hàng, tìm kiếm nguồn đầu tư mới nhưng vẫn phải đảm bảo nguyên tắc trung thực hợp lý có thể chấp nhận được. Hic hic đúng là nghề này khổ quá, đau đầu thật.
Mình biết adam_tran có rất nhiều kinh nghiệm trong lĩnh vực bất động sản, có thể cho mình biết một số tài liệu về lĩnh vực đtư KDbất động sản nên đọc không và mình có thể tìm ở đâu?
Chuyện các công ty nhà nước dấu lỗ, công ty CP dấu lỗ không phải là chuyện nhỏ đâu! Thật tiếc thì tất cả những kinh nghiệm của mình từ thực tế mà không có tài liệu nào. Có lẽ mình cũng lạc hậu quá chăng?
Theo như tình hình của bạn, tốt nhất bạn lập lại Dự toán, phân bổ nhiều chi phí quản lý, tổ chức kiểm toán, căn cứ vào dự toán điều chỉnh bớt các bút toán 642 vào 627 - 154 để treo.
 
S

snoopy2004

Thành viên thân thiết
19/7/05
118
1
16
tphcm
#13
Tôi xin đưa ra 1 vài lập luận:
Theo luật:
Bạn có thể xuất hóa đơn mà chưa ghi nhận doanh thu, trong trường hợp thu tiền trước 1 lần đối với tiền thuê đất, thuê nhà. Tôi chưa nghe trường hợp nào ghi nhận doanh thu mà không phải xuất hóa đơn cả. Vậy bạn phải xuất hóa đơn cho ai và ntn khi ghi nhận doanh thu?
Có trường hợp ghi nhận doanh thu mà không phải xuất hóa đơn. Đó là khi doanh nghiệp có một loại giấy tờ nào đó thể hiện sự thỏa thuận giữa bên mua và bên bán, chẳng hạn "biên bản bàn giao nền nhà" hay "biên bản giao cắm mốc đất" thể hiện quyền sở hữu được chuyển giao (một trong 5 điều kiện ghi nhận doanh thu của chuẩn mực doanh thu), 4 điều kiện còn lại thì cũng đã thỏa mãn. Do đó, doanh nghiệp có thể ghi nhận doanh thu được rồi. Còn đối với thuế, công ty có thể làm một công văn trình bày vấn đề ghi nhận doanh thu này, tôi nhớ, có một công văn có đề cập vấn đề này, và thuế cũng chấp nhận cho doanh nghiệp xây dựng ghi nhận doanh thu mà chưa phải xuất hóa đơn. Ta có thế sử dụng công văn này để làm việc với các tổ thuế khác nhau. Quyết đinh 15 cũng đã cho ra đời các tài khoản về thuế thu nhập doanh nghiệp hoãn lại, và những vấn đề nêu trên có thể sẽ được giải quyết bằng những tài khoản này chăng?
 

Thành viên trực tuyến

  • Vuong Ngoan
  • Phương QN
  • Vu Sakura
  • daongocnam0603
  • tramiqn
  • adatsm1
  • vananh181888
  • sanphamvietnoitieng
  • xediengiatot
  • phuongvt125
  • lehungcrmno1
  • Thanh1212

Xem nhiều