Kế toán ngành dịch vụ tư vấn môi giới bất động sản

  • Thread starter chudinhxinh
  • Ngày gửi
chudinhxinh

chudinhxinh

Thành viên thân thiết
25/10/09
1,698
943
113
TP.Hồ Chí Minh
Chương 01: đặc điểm ngành nghề và giới thiệu chung
+Vốn góp kinh doanh

Nợ TK 111,112

Có TK 411

-Giấy phép kinh doanh phô tô

-Phiếu thu tiền hoặc chứng từ ngân hàng

+Mở tài khoản ngân hàng, nộp tiền vào tài khoản:

Nợ TK 112

Có TK 111

-Giấy nộp tiền

-Giấy báo Có

1/+Đầu năm kết chuyển lời nhuận chưa phân phối:

Đầu năm tài chính, kết chuyển lợi nhuận chưa phân phối năm nay sang lợi nhuận chưa phân phối năm trước, ghi:

+ Trường hợp TK 4212 có số dư Có (Lãi), ghi:

Nợ TK 4212 - Lợi nhuận chưa phân phối năm nay

Có TK 4211 - Lợi nhuận chưa phân phối năm trước.

+ Trường hợp TK 4212 có số dư Nợ (Lỗ), ghi:

Nợ TK 4211 - Lợi nhuận chưa phân phối năm trước

Có TK 4212 - Lợi nhuận chưa phân phối năm nay.

- Số lỗ của một năm được xử lý trừ vào lợi nhuận chịu thuế của các năm sau theo quy định của Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp hoặc xử lý theo quy định của chính sách tài chính hiện hành.


2/Xác định chi phí và nghĩa vụ thuế môn bài phải nộp trong năm

Mức thuế phải đóng: Kê khai + nộp thuế môn bài

Bậc thuế môn bài Vốn đăng ký Mức thuế Môn bài cả năm

- Bậc 1: Trên 10 tỷ = 3.000.000

- Bậc 2: Từ 5 tỷ đến 10 tỷ = 2.000.000

- Bậc 3: Từ 2 tỷ đến dưới 5 tỷ = 1.500.000

- Bậc 4: Dưới 2 tỷ = 1.000.000

Nếu giấy phép rơi vào 01/01 đến 30/06 thì phải đóng 100% đồng

Nếu giấy phép rơi vào 01/07 đến 31/12 bạn được giảm 50% số tiền phải đóng=01/02

Nghĩa là:

+ Doanh nghiệp thành lập trong khoảng thời gian từ ngày 01/01 đến ngày 30/6 thì phải nộp 100% mức thuế môn bài theo quy định ở bảng trên

+ Doanh nghiệp thành lập trong khoảng thời gian từ ngày 01/07 đến ngày 31/12 thì phải nộp 50% mức thuế môn bài

Thuế môn bài cho các chi nhánh:

- Các chi nhánh hạch toán phụ thuộc không có vốn đăng ký: 1.000.000đ

- Các doanh nghiệp thành viên hạch toán độc lập: 2.000.000 đ

Lưu ý:

- Trường hợp Doanh nghiệp có đơn vị trực thuộc (chi nhánh, cửa hàng…) kinh doanh ở cùng địa phương cấp tỉnh thì Doanh nghiệp thực hiện nộp thuế môn bài, tờ khai thuế môn bài (đối với trường hợp có thay đổi mức thuế môn bài) của các đơn vị trực thuộc đó cho cơ quan thuế quản lý trực tiếp của Doanh nghiệp.

- Trường hợp Doanh nghiệp có đơn vị trực thuộc ở khác địa phương cấp tỉnh nơi Doanh nghiệp có trụ sở chính thì đơn vị trực thuộc thực hiện nộp thuế môn bài, tờ khai thuế môn bài (đối với trường hợp có thay đổi mức thuế môn bài) của đơn vị trực thuộc cho cơ quan thuế quản lý trực tiếp của đơn vị trực thuộc.

Thời hạn nộp tờ khai và thuế mô bài:

- Với Doanh nghiệp mới thành lập thì chậm nhất là 10 ngày kế từ ngày được cấp giấp phép kinh doanh

- Thời hạn nộp Tờ khai thuế môn bài (trường hợp phải nộp tờ khai) và nộp thuế môn bài năm chậm nhất là ngày 30 tháng 01 tài chính hiện hành.

Hoạch tóan:

Nợ TK 6425/ Có TK 3338

Ngày nộp tiền:

Nợ TK 3338/ có TK 111

-Giấy nộp tiền vào ngân sách nhà nước

-Phiếu chi tiền

3/Công tác tính giá thành:

Các hoạt động chính:

1.MÔI GIỚI, ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN.
- Dịch vụ môi giới, ký gửi mua – bán, thuê – cho thuê bất động sản.
- Dịch vụ định giá quản lý, tiếp thị các dự án bất động sản.
- Dịch vụ quảng cáo, rao bán, cho thuê bất động sản.2. TƯ VẤN ĐẦU TƯ KINH DOANH VÀ HOÀN THIỆN CÁC THỦ TỤC PHÁP LÝ VỀ BẤT ĐỘNG SẢN.
- Dịch vụ tư vấn miễn phí đầu tư, kinh doanh bất động sản.
- Dịch vụ tư vấn pháp lý miễn phí liên quan đến bất động sản.
- Dịch vụ làm sổ đỏ, tách, ghép sổ đỏ nhanh.
- Dịch vụ làm hộ chiếu, dịch vụ làm hộ khẩu.
- Làm các thủ tục trọn gói về giao dịch bất động sản.

Hình thức hoạt động

- Đăng thông tin trên quảng cáo, rao vặt bất động sản trên internet để tìm kiếm khách hàng.

-Khách hàng đăng ký dịch vụ: Người hoặc đơn vị có nhu cầu mua, bán, thuê, thuê mua bất động sản

-Bộ phận nghiệp vụ: Kiểm tra thông tin, nhu cầu khách hàng (sử dụng các biểu mẫu có sẵn)

-Bộ phận nghiệp vụ: Tư vấn, hướng dẫn bổ sung vào hồ sơ khách hàng gửi bán và cho thuê

-Ký kết hợp đồng dịch vụ khách hàng


+ Đặc điểm của người môi giới BĐS:

-Nhằm mục đích lấy tiền thuê;

-Thúc đẩy hai bên giao dịch, chứ bản thân không trực tiếp giao dịch;

-Hoạt động môi giới BĐS chủ yếu là trung gian giới thiệu và đại lý bán nhà đất;

-Phải phân biệt rõ giới hạn hoạt động của môi giới BĐS và tư vấn thuần tuý cung cấp thông tin về nhà đất.Giá thành: yếu tố cấu thành giá thành sản phẩm là nhân công và chi phí sản xuất chung

Do đó ta quy ước việc tính giá thành theo phương pháp ước lựơng các yếu tố cấu thành giá thành sản phẩm:

-Lương = 70%

-Sản xuất chung=20%

-Lợi nhuận định mức thiết kế=15%


Ví dụ: doanh thu = 100.000.000

Lợi nhận mục tiêu=100.000.000x15%=15.000.000

Chi phí cần phân bổ tính giá thành=100.000.000-100.000.000x15%=85.000.000

-Lợi nhận mục tiêu=100.000.000x15%=15.000.000 sẽ được cân đối bằng các yếu tố chi phí quản lý doanh nghiệp: khấu hao công cụ, lương nhân viên văn phòng, khấu hao, dịch vụ mua ngoài: điện, internet….


+Tập hợp chi phí để tính giá thành 154 là : 622,627 , Phương pháp trực tiếp (PP giản đơn): Giá thành SP HoànThành = CPSXKDDD đầu kỳ +Tổng CPSXSP – CPSXDD CKỳ


+Nhân công: lương cho nhân viên tư vấn hàng ngày bạn theo dõi chấm công nếu chi tiết được cho từng hợp đồng dịch vụ thì càng tốt => Chi phí nhân công chiếm 70% yếu tố giá thành sản phẩm dịch vụ công ty bạn cung cấp.

-Chi phí: Nợ TK 622,627,6421/ có TK 334

-Chi trả: Nợ TK 334/ có TK 111,112


Bảng Tỷ lệ các khoản trích theo lương áp dụng giai đoạn từ 2014 trở về sau
Các khoản trích theo lương


Trích bảo hiểm các loại theo quy định (tính vào chi phí) 23% lương đóng bảo hiểm (BHXH 18%, BHYT 3%, BHTN 1%, BHCĐ 2%)

Nợ TK 622,627,642

Có TK 3382 (BHCĐ 2%)

Có TK 3383 (BHXH 18%)

Có TK 3384 (BHYT 3%)

Có TK 3389 (BHTN 1%)


Trích bảo hiểm các loại theo quy định và tiền lương của người lao động

Nợ TK 334 (10,5%)

Có TK 3383 (BHXH 8%)

Có TK 3384 (BHYT 1,5%)

Có TK 3389 (BHTN1%)

Nộp các khoản bảo hiểm theo quy định

Nợ TK 3382 (BHCĐ 2%)

Nợ TK 3383 (BHXH 26%)

Nợ TK 3384 (BHYT 4,5%)

Nợ TK 3389 (BHTN 2%)

Có TK 112 (34,5%)

Tính thuế thu nhập cá nhân (nếu có)

Nợ TK 334 Thuế TNCN

Có TK 3335


Để là chi phí hợp lý được trừ và xuất toán khi tính thuế TNDN bạn phải có đầy đủ các thủ tục sau

+ Hợp đồng lao động+CMTND phô tô kẹp vào

+ Bảng chấm công hàng tháng

+ Bảng lương đi kèm bảng chấm công tháng đó

+ Phiếu chi thanh toán lương, hoặc chứng từ ngân hàng nếu doanh nghiệp thanh toán bằng tiền gửi

+ Tất cả có ký tá đầy đủ

+Đăng ký mã số thuế cho công nhân để cuối năm làm quyết tóan thuế TNCN cho họ

= > thiếu 1 trong các cái trên cơ quan thuế sẽ loại trừ ra vì cho rằng bạn đang đưa chi phí khống vào, và bị xuất toán khi quyết toán thuế TNDN

+Hàng tháng: Phiếu chi tiền lương or bảng kê tiền lương chuyển khoản cho nhân viên, chứng từ ngân hàng + Bảng lương + Bảng chấm công + Tạm ứng, thưởng, tăng ca thêm giờ nếu có ....=> gói lại một cục

+ Tạm ứng:

- Dự toán chi đã được Kế toán trưởng - BGH ký duyệt

-Giấy đề nghị tạm ứng.
- Phiếu chi tiềnNợ TK 141/ có TK 111,112

+Hoàn ứng:

-Bảng thanh toán tạm ứng (Kèm theo chứng từ gốc) Bạn thu hóa đơn (nếu ứng tiền mua hàn, tiền phòng,...công tác,...) chứng từ có liên quan đến việc chi số tiền ứng trên => Số tiền còn thừa thì hoàn ứng, nếu thiếu tiền thì chi thêm.

Nợ TK 111,112/ có TK 141

Chú ý:

-Nếu ký hợp đồng dứơi 3 tháng dính vào vòng luẩn quẩn của thuế TNCN để tránh chỉ có các lập bảng kê 23 để tạm không khấu trừ 10% của họ

-Nhưng ký > 3 tháng lại rơi vào ma trận của BHXH

Căn cứ Tiết khoản i, Điểm 1, Điều 25, Chương IV Thông tư 111/2013/TT-BTC ngày 15/8/2013 của Bộ Tài hướng dẫn thực hiện Luật Thuế thu nhập cá nhân, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân và Nghị định số 65/2013/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân có hiệu lực từ 01/7/2013 quy định


“Các tổ chức, cá nhân trả tiền công, tiền thù lao, tiền chi khác cho cá nhân cư trú không ký hợp đồng lao động (theo hướng dẫn tại điểm c, d, khoản 2, Điều 2 Thông tư này) hoặc ký hợp đồng lao động dưới ba (03) tháng có tổng mức trả thu nhập từ hai triệu (2.000.000) đồng/lần trở lên thì phải khấu trừ thuế theo mức 10% trên thu nhập trước khi trả cho cá nhân.”


+ Chi chi phí sản xuất chung: để phục vụ công tác tư vấn công ty bạn phải trang bị cho nhân viên vật dụng và đồ dùng phục vụ việc tư vấn : phần mềm chuyên dụng nếu có, máy vi tính, bút, thước kẻ, bàn ghế, giấy và các vật dụng khác phục vụ công việc….. những thứ này phân bổ trên tài khoản 142,242 vào các hợp đồng dịch vụ bên công ty bạn cung cấp khách hàng
Hóa đơn đầu vào:

+Hóa đơn mua vào (đầu vào) liên đỏ < 20 triệu nếu thanh toán bằng tiền mặt : phải kẹp với phiếu chi + phiếu nhập kho + biên bản giao hàng hoặc phiếu xuất kho bên bán + Giấy đề nghị thanh toán kèm theo hợp đồng phô tô, thanh lý phô tô nếu có.

+Hóa đơn mua vào (đầu vào) >20 triệu: phải kẹp với phiếu kế toán (hay phiếu hoạch toán) + phiếu nhập kho or biên bản giao hàng hoặc phiếu xuất kho bên bán + Giấy đề nghị chuyển khoản kèm theo hợp đồng phô tô, thanh lý phô tô nếu có. .=> sau này chuyển tiền kẹp thêm : - Khi chuyển tiền trả khách hàng: Giấy báo Nợ + Khi chuyển khoản đi : Ủy nhiệm chi

Nếu là dịch vụ:Trả tiền thuê bao điện thoại+cáp internet, mua đồng phục, logo đeo,in danh thiếp, quảng cáo, báo mua & bán

Nợ TK 627,1331

Có TK 111,112,331…

Nếu là công cụ:điện thoại cho nhân viên tư vấn, bàn, ghế…

Nợ TK 153,1331/ có TK 111,112,331

Đừa vào sử dụng:

Nợ TK 142,242/ có TK 153

Phân bổ:

Nợ TK 627/ có TK 142,242


=> Hàng kỳ kết chuyển chi phí dỡ dang để tính giá thành dịch vụ

Nợ TK 154/ có TK 622,627


+Kết thúc dịch vụ

-Xuất hóa đơn hoạch tóan doanh thu:

Nợ TK 111,112,131/ có 511,33311

-Đồng thời xác định giá vốn dịch vụ:

Nợ TK 632/ có TK 154

Hóa đơn đầu ra:

+Hóa đơn bán ra liên xanh < 20 triệu mà thu băng tiền mặt: phải kẹp theo Phiếu thu + đồng thời kẹp thêm phiếu xuất kho or biên bản giao hàng ( thương mại) hoặc kẹp biên bản nghiệm thu (xây dựng) phô tô + biên bản xác nhận khối lượng phô tô (xây dựng) + bảng quyết toán khối lượng phô tô nếu có, kẹp theo hợp đồng phô tô và thanh lý phô tô nếu có.

+Hóa đơn bán ra liên xanh > 20 triệu : phải kẹp theo phiếu kế toán (hay phiếu hoạch toán) + đồng thời kẹp thêm phiếu xuất kho or biên bản giao hàng ( thương mại) hoặc kẹp biên bản nghiệm thu (xây dựng) phô tô + biên bản xác nhận khối lượng phô tô + bảng quyết toán khối lượng nếu có, kẹp theo hợp đồng phô tô và thanh lý phô tô nếu có.=> sau này nhận được tiền kẹp thêm : - Khi khách hàng chuyển vào TK của cty : Giấy báo có

+Ngoài racòn các chi phí như tiếp khách: hóa đơn ăn uống phải bill hoặc bảng kê đi kèm, quản lý: lương nhân viên quản lý, kế tóan....chi phí giấy bút, văn phòng phẩm các loại, khấu hao thiết bị văn phòng: bàn ghế, máy tính...... ko cho vào giá vốn được thì để ở chi phí quản lý doanh nghiệp sau này tính lãi lỗ của doanh nghiệp

Nợ TK 642*,1331/ Có TK 111,112,331,142,242,214....

+ Chứng từ ngân hàng: cuối tháng ra ngân hàng : lấy sổ phụ, sao kê chi tiết, UNC, Giấy báo nợ, Giấy báo có về lưu trữ và làm căn cứ lên sổ sách kế toán

-Lãi ngân hàng: Nợ TK 112/ Có TK 515

-Phí ngân hàng: Nợ TK 6425/ Có TK 112

+ Đối với CCDC, TSCĐ thì phải có Bảng theo dõi phân bổ , và phân bổ vào cuối hàng tháng

Nợ TK 627,642/ có TK 142,242,214

+ Cuối hàng tháng xác định lãi lỗ doanh nghiệp: 4212Bước 1: Xác định Doanh thu trong tháng:

Nợ TK 511,515,711/ Có TK 911

Bước 2: Xác định Chi phí trong tháng :

Nợ TK 911/ có TK 632,641,642,635,811

Bước 3: Xác định lãi lỗ tháng: Lấy Doanh thu – chi phí > 0 hoặc Tổng Phát sinh Có 911 – Tổng phát sinh Nợ 911 > 0

Lãi: Nợ TK 911/ có TK 4212

Lấy Doanh thu – chi phí < 0 hoặc Tổng Phát sinh Có TK 911 – Tổng phát sinh NợTK 911 < 0

Lỗ: Nợ TK 4212/ có TK 911

Cuối các quý , năm xác định chi phí thuế TNDN Phải nộp:

Nợ TK 8211/ có TK 3334

Kết chuyển:

Nợ TK 911/ có TK 8211

Nộp thuế TNDN:

Nợ TK 3334/ có TK 1111,112
 
C

cuncon155

Sơ cấp
Chào Chudinhxinh, tôi lần đầu làm bên bất động sản, giúp em vấn đề này với, công ty em ký hợp đồng với nhà đầu tư A, mua lại 1000m2 đất trong dự án, sau đó thì bán lại cho khách hàng theo từng lô, giá mua là 8.trieu /1m2 và bán lại với các giá khác nhau, 9tr, 10tr, 11tr/1m2, và em thấy ở đây là có vài lô là công ty em ký hợp đồng đầu tư với khách hàng, và một vài lô là khách hàng ký với nhà đầu tư A, sếp có nói là khách ký với nhà đầu tư A thì sau đó nhà đầu tư A sẽ chi lại tiền chênh lệch cho mình, minh phải xuất hóa đơn cho nhà đầu tư A đó thế nào? việc mua bán đất thu tiền theo từng tiến độ, mình phải ghi nhận doanh thu như thêa nào, tính thuế GTGT và thuế TNDN như thế nào? mong anh giúp em, em cảm on
 
T

thuytran111987

Sơ cấp
9/5/13
26
1
3
HCM
Chào Chudinhxinh, tôi lần đầu làm bên bất động sản, giúp em vấn đề này với, công ty em ký hợp đồng với nhà đầu tư A, mua lại 1000m2 đất trong dự án, sau đó thì bán lại cho khách hàng theo từng lô, giá mua là 8.trieu /1m2 và bán lại với các giá khác nhau, 9tr, 10tr, 11tr/1m2, và em thấy ở đây là có vài lô là công ty em ký hợp đồng đầu tư với khách hàng, và một vài lô là khách hàng ký với nhà đầu tư A, sếp có nói là khách ký với nhà đầu tư A thì sau đó nhà đầu tư A sẽ chi lại tiền chênh lệch cho mình, minh phải xuất hóa đơn cho nhà đầu tư A đó thế nào? việc mua bán đất thu tiền theo từng tiến độ, mình phải ghi nhận doanh thu như thêa nào, tính thuế GTGT và thuế TNDN như thế nào? mong anh giúp em, em cảm on
Mình cũng làm bên phân lô bán nền giống bạn. bạn có zalo, viber gì ko để chia sẻ kinh nghiệm?
 
  • Like
Reactions: cuncon155
B

BACHHOP23

Trung cấp
Chương 01: đặc điểm ngành nghề và giới thiệu chung
+Vốn góp kinh doanh

Nợ TK 111,112

Có TK 411

-Giấy phép kinh doanh phô tô

-Phiếu thu tiền hoặc chứng từ ngân hàng

+Mở tài khoản ngân hàng, nộp tiền vào tài khoản:

Nợ TK 112

Có TK 111

-Giấy nộp tiền

-Giấy báo Có

1/+Đầu năm kết chuyển lời nhuận chưa phân phối:

Đầu năm tài chính, kết chuyển lợi nhuận chưa phân phối năm nay sang lợi nhuận chưa phân phối năm trước, ghi:

+ Trường hợp TK 4212 có số dư Có (Lãi), ghi:

Nợ TK 4212 - Lợi nhuận chưa phân phối năm nay

Có TK 4211 - Lợi nhuận chưa phân phối năm trước.

+ Trường hợp TK 4212 có số dư Nợ (Lỗ), ghi:

Nợ TK 4211 - Lợi nhuận chưa phân phối năm trước

Có TK 4212 - Lợi nhuận chưa phân phối năm nay.

- Số lỗ của một năm được xử lý trừ vào lợi nhuận chịu thuế của các năm sau theo quy định của Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp hoặc xử lý theo quy định của chính sách tài chính hiện hành.


2/Xác định chi phí và nghĩa vụ thuế môn bài phải nộp trong năm

Mức thuế phải đóng: Kê khai + nộp thuế môn bài

Bậc thuế môn bài Vốn đăng ký Mức thuế Môn bài cả năm

- Bậc 1: Trên 10 tỷ = 3.000.000

- Bậc 2: Từ 5 tỷ đến 10 tỷ = 2.000.000

- Bậc 3: Từ 2 tỷ đến dưới 5 tỷ = 1.500.000

- Bậc 4: Dưới 2 tỷ = 1.000.000

Nếu giấy phép rơi vào 01/01 đến 30/06 thì phải đóng 100% đồng

Nếu giấy phép rơi vào 01/07 đến 31/12 bạn được giảm 50% số tiền phải đóng=01/02

Nghĩa là:

+ Doanh nghiệp thành lập trong khoảng thời gian từ ngày 01/01 đến ngày 30/6 thì phải nộp 100% mức thuế môn bài theo quy định ở bảng trên

+ Doanh nghiệp thành lập trong khoảng thời gian từ ngày 01/07 đến ngày 31/12 thì phải nộp 50% mức thuế môn bài

Thuế môn bài cho các chi nhánh:

- Các chi nhánh hạch toán phụ thuộc không có vốn đăng ký: 1.000.000đ

- Các doanh nghiệp thành viên hạch toán độc lập: 2.000.000 đ

Lưu ý:

- Trường hợp Doanh nghiệp có đơn vị trực thuộc (chi nhánh, cửa hàng…) kinh doanh ở cùng địa phương cấp tỉnh thì Doanh nghiệp thực hiện nộp thuế môn bài, tờ khai thuế môn bài (đối với trường hợp có thay đổi mức thuế môn bài) của các đơn vị trực thuộc đó cho cơ quan thuế quản lý trực tiếp của Doanh nghiệp.

- Trường hợp Doanh nghiệp có đơn vị trực thuộc ở khác địa phương cấp tỉnh nơi Doanh nghiệp có trụ sở chính thì đơn vị trực thuộc thực hiện nộp thuế môn bài, tờ khai thuế môn bài (đối với trường hợp có thay đổi mức thuế môn bài) của đơn vị trực thuộc cho cơ quan thuế quản lý trực tiếp của đơn vị trực thuộc.

Thời hạn nộp tờ khai và thuế mô bài:

- Với Doanh nghiệp mới thành lập thì chậm nhất là 10 ngày kế từ ngày được cấp giấp phép kinh doanh

- Thời hạn nộp Tờ khai thuế môn bài (trường hợp phải nộp tờ khai) và nộp thuế môn bài năm chậm nhất là ngày 30 tháng 01 tài chính hiện hành.

Hoạch tóan:

Nợ TK 6425/ Có TK 3338

Ngày nộp tiền:

Nợ TK 3338/ có TK 111

-Giấy nộp tiền vào ngân sách nhà nước

-Phiếu chi tiền

3/Công tác tính giá thành:

Các hoạt động chính:

1.MÔI GIỚI, ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN.
- Dịch vụ môi giới, ký gửi mua – bán, thuê – cho thuê bất động sản.
- Dịch vụ định giá quản lý, tiếp thị các dự án bất động sản.
- Dịch vụ quảng cáo, rao bán, cho thuê bất động sản.2. TƯ VẤN ĐẦU TƯ KINH DOANH VÀ HOÀN THIỆN CÁC THỦ TỤC PHÁP LÝ VỀ BẤT ĐỘNG SẢN.
- Dịch vụ tư vấn miễn phí đầu tư, kinh doanh bất động sản.
- Dịch vụ tư vấn pháp lý miễn phí liên quan đến bất động sản.
- Dịch vụ làm sổ đỏ, tách, ghép sổ đỏ nhanh.
- Dịch vụ làm hộ chiếu, dịch vụ làm hộ khẩu.
- Làm các thủ tục trọn gói về giao dịch bất động sản.

Hình thức hoạt động

- Đăng thông tin trên quảng cáo, rao vặt bất động sản trên internet để tìm kiếm khách hàng.

-Khách hàng đăng ký dịch vụ: Người hoặc đơn vị có nhu cầu mua, bán, thuê, thuê mua bất động sản

-Bộ phận nghiệp vụ: Kiểm tra thông tin, nhu cầu khách hàng (sử dụng các biểu mẫu có sẵn)

-Bộ phận nghiệp vụ: Tư vấn, hướng dẫn bổ sung vào hồ sơ khách hàng gửi bán và cho thuê

-Ký kết hợp đồng dịch vụ khách hàng


+ Đặc điểm của người môi giới BĐS:

-Nhằm mục đích lấy tiền thuê;

-Thúc đẩy hai bên giao dịch, chứ bản thân không trực tiếp giao dịch;

-Hoạt động môi giới BĐS chủ yếu là trung gian giới thiệu và đại lý bán nhà đất;

-Phải phân biệt rõ giới hạn hoạt động của môi giới BĐS và tư vấn thuần tuý cung cấp thông tin về nhà đất.Giá thành: yếu tố cấu thành giá thành sản phẩm là nhân công và chi phí sản xuất chung

Do đó ta quy ước việc tính giá thành theo phương pháp ước lựơng các yếu tố cấu thành giá thành sản phẩm:

-Lương = 70%

-Sản xuất chung=20%

-Lợi nhuận định mức thiết kế=15%


Ví dụ: doanh thu = 100.000.000

Lợi nhận mục tiêu=100.000.000x15%=15.000.000

Chi phí cần phân bổ tính giá thành=100.000.000-100.000.000x15%=85.000.000

-Lợi nhận mục tiêu=100.000.000x15%=15.000.000 sẽ được cân đối bằng các yếu tố chi phí quản lý doanh nghiệp: khấu hao công cụ, lương nhân viên văn phòng, khấu hao, dịch vụ mua ngoài: điện, internet….


+Tập hợp chi phí để tính giá thành 154 là : 622,627 , Phương pháp trực tiếp (PP giản đơn): Giá thành SP HoànThành = CPSXKDDD đầu kỳ +Tổng CPSXSP – CPSXDD CKỳ


+Nhân công: lương cho nhân viên tư vấn hàng ngày bạn theo dõi chấm công nếu chi tiết được cho từng hợp đồng dịch vụ thì càng tốt => Chi phí nhân công chiếm 70% yếu tố giá thành sản phẩm dịch vụ công ty bạn cung cấp.

-Chi phí: Nợ TK 622,627,6421/ có TK 334

-Chi trả: Nợ TK 334/ có TK 111,112


Bảng Tỷ lệ các khoản trích theo lương áp dụng giai đoạn từ 2014 trở về sau
Các khoản trích theo lương


Trích bảo hiểm các loại theo quy định (tính vào chi phí) 23% lương đóng bảo hiểm (BHXH 18%, BHYT 3%, BHTN 1%, BHCĐ 2%)

Nợ TK 622,627,642

Có TK 3382 (BHCĐ 2%)

Có TK 3383 (BHXH 18%)

Có TK 3384 (BHYT 3%)

Có TK 3389 (BHTN 1%)


Trích bảo hiểm các loại theo quy định và tiền lương của người lao động

Nợ TK 334 (10,5%)

Có TK 3383 (BHXH 8%)

Có TK 3384 (BHYT 1,5%)

Có TK 3389 (BHTN1%)

Nộp các khoản bảo hiểm theo quy định

Nợ TK 3382 (BHCĐ 2%)

Nợ TK 3383 (BHXH 26%)

Nợ TK 3384 (BHYT 4,5%)

Nợ TK 3389 (BHTN 2%)

Có TK 112 (34,5%)

Tính thuế thu nhập cá nhân (nếu có)

Nợ TK 334 Thuế TNCN

Có TK 3335


Để là chi phí hợp lý được trừ và xuất toán khi tính thuế TNDN bạn phải có đầy đủ các thủ tục sau

+ Hợp đồng lao động+CMTND phô tô kẹp vào

+ Bảng chấm công hàng tháng

+ Bảng lương đi kèm bảng chấm công tháng đó

+ Phiếu chi thanh toán lương, hoặc chứng từ ngân hàng nếu doanh nghiệp thanh toán bằng tiền gửi

+ Tất cả có ký tá đầy đủ

+Đăng ký mã số thuế cho công nhân để cuối năm làm quyết tóan thuế TNCN cho họ

= > thiếu 1 trong các cái trên cơ quan thuế sẽ loại trừ ra vì cho rằng bạn đang đưa chi phí khống vào, và bị xuất toán khi quyết toán thuế TNDN

+Hàng tháng: Phiếu chi tiền lương or bảng kê tiền lương chuyển khoản cho nhân viên, chứng từ ngân hàng + Bảng lương + Bảng chấm công + Tạm ứng, thưởng, tăng ca thêm giờ nếu có ....=> gói lại một cục

+ Tạm ứng:

- Dự toán chi đã được Kế toán trưởng - BGH ký duyệt

-Giấy đề nghị tạm ứng.
- Phiếu chi tiềnNợ TK 141/ có TK 111,112

+Hoàn ứng:

-Bảng thanh toán tạm ứng (Kèm theo chứng từ gốc) Bạn thu hóa đơn (nếu ứng tiền mua hàn, tiền phòng,...công tác,...) chứng từ có liên quan đến việc chi số tiền ứng trên => Số tiền còn thừa thì hoàn ứng, nếu thiếu tiền thì chi thêm.

Nợ TK 111,112/ có TK 141

Chú ý:

-Nếu ký hợp đồng dứơi 3 tháng dính vào vòng luẩn quẩn của thuế TNCN để tránh chỉ có các lập bảng kê 23 để tạm không khấu trừ 10% của họ

-Nhưng ký > 3 tháng lại rơi vào ma trận của BHXH

Căn cứ Tiết khoản i, Điểm 1, Điều 25, Chương IV Thông tư 111/2013/TT-BTC ngày 15/8/2013 của Bộ Tài hướng dẫn thực hiện Luật Thuế thu nhập cá nhân, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân và Nghị định số 65/2013/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân có hiệu lực từ 01/7/2013 quy định


“Các tổ chức, cá nhân trả tiền công, tiền thù lao, tiền chi khác cho cá nhân cư trú không ký hợp đồng lao động (theo hướng dẫn tại điểm c, d, khoản 2, Điều 2 Thông tư này) hoặc ký hợp đồng lao động dưới ba (03) tháng có tổng mức trả thu nhập từ hai triệu (2.000.000) đồng/lần trở lên thì phải khấu trừ thuế theo mức 10% trên thu nhập trước khi trả cho cá nhân.”


+ Chi chi phí sản xuất chung: để phục vụ công tác tư vấn công ty bạn phải trang bị cho nhân viên vật dụng và đồ dùng phục vụ việc tư vấn : phần mềm chuyên dụng nếu có, máy vi tính, bút, thước kẻ, bàn ghế, giấy và các vật dụng khác phục vụ công việc….. những thứ này phân bổ trên tài khoản 142,242 vào các hợp đồng dịch vụ bên công ty bạn cung cấp khách hàng
Hóa đơn đầu vào:

+Hóa đơn mua vào (đầu vào) liên đỏ < 20 triệu nếu thanh toán bằng tiền mặt : phải kẹp với phiếu chi + phiếu nhập kho + biên bản giao hàng hoặc phiếu xuất kho bên bán + Giấy đề nghị thanh toán kèm theo hợp đồng phô tô, thanh lý phô tô nếu có.

+Hóa đơn mua vào (đầu vào) >20 triệu: phải kẹp với phiếu kế toán (hay phiếu hoạch toán) + phiếu nhập kho or biên bản giao hàng hoặc phiếu xuất kho bên bán + Giấy đề nghị chuyển khoản kèm theo hợp đồng phô tô, thanh lý phô tô nếu có. .=> sau này chuyển tiền kẹp thêm : - Khi chuyển tiền trả khách hàng: Giấy báo Nợ + Khi chuyển khoản đi : Ủy nhiệm chi

Nếu là dịch vụ:Trả tiền thuê bao điện thoại+cáp internet, mua đồng phục, logo đeo,in danh thiếp, quảng cáo, báo mua & bán

Nợ TK 627,1331

Có TK 111,112,331…

Nếu là công cụ:điện thoại cho nhân viên tư vấn, bàn, ghế…

Nợ TK 153,1331/ có TK 111,112,331

Đừa vào sử dụng:

Nợ TK 142,242/ có TK 153

Phân bổ:

Nợ TK 627/ có TK 142,242


=> Hàng kỳ kết chuyển chi phí dỡ dang để tính giá thành dịch vụ

Nợ TK 154/ có TK 622,627


+Kết thúc dịch vụ

-Xuất hóa đơn hoạch tóan doanh thu:

Nợ TK 111,112,131/ có 511,33311

-Đồng thời xác định giá vốn dịch vụ:

Nợ TK 632/ có TK 154

Hóa đơn đầu ra:

+Hóa đơn bán ra liên xanh < 20 triệu mà thu băng tiền mặt: phải kẹp theo Phiếu thu + đồng thời kẹp thêm phiếu xuất kho or biên bản giao hàng ( thương mại) hoặc kẹp biên bản nghiệm thu (xây dựng) phô tô + biên bản xác nhận khối lượng phô tô (xây dựng) + bảng quyết toán khối lượng phô tô nếu có, kẹp theo hợp đồng phô tô và thanh lý phô tô nếu có.

+Hóa đơn bán ra liên xanh > 20 triệu : phải kẹp theo phiếu kế toán (hay phiếu hoạch toán) + đồng thời kẹp thêm phiếu xuất kho or biên bản giao hàng ( thương mại) hoặc kẹp biên bản nghiệm thu (xây dựng) phô tô + biên bản xác nhận khối lượng phô tô + bảng quyết toán khối lượng nếu có, kẹp theo hợp đồng phô tô và thanh lý phô tô nếu có.=> sau này nhận được tiền kẹp thêm : - Khi khách hàng chuyển vào TK của cty : Giấy báo có

+Ngoài racòn các chi phí như tiếp khách: hóa đơn ăn uống phải bill hoặc bảng kê đi kèm, quản lý: lương nhân viên quản lý, kế tóan....chi phí giấy bút, văn phòng phẩm các loại, khấu hao thiết bị văn phòng: bàn ghế, máy tính...... ko cho vào giá vốn được thì để ở chi phí quản lý doanh nghiệp sau này tính lãi lỗ của doanh nghiệp

Nợ TK 642*,1331/ Có TK 111,112,331,142,242,214....

+ Chứng từ ngân hàng: cuối tháng ra ngân hàng : lấy sổ phụ, sao kê chi tiết, UNC, Giấy báo nợ, Giấy báo có về lưu trữ và làm căn cứ lên sổ sách kế toán

-Lãi ngân hàng: Nợ TK 112/ Có TK 515

-Phí ngân hàng: Nợ TK 6425/ Có TK 112

+ Đối với CCDC, TSCĐ thì phải có Bảng theo dõi phân bổ , và phân bổ vào cuối hàng tháng

Nợ TK 627,642/ có TK 142,242,214

+ Cuối hàng tháng xác định lãi lỗ doanh nghiệp: 4212Bước 1: Xác định Doanh thu trong tháng:

Nợ TK 511,515,711/ Có TK 911

Bước 2: Xác định Chi phí trong tháng :

Nợ TK 911/ có TK 632,641,642,635,811

Bước 3: Xác định lãi lỗ tháng: Lấy Doanh thu – chi phí > 0 hoặc Tổng Phát sinh Có 911 – Tổng phát sinh Nợ 911 > 0

Lãi: Nợ TK 911/ có TK 4212

Lấy Doanh thu – chi phí < 0 hoặc Tổng Phát sinh Có TK 911 – Tổng phát sinh NợTK 911 < 0

Lỗ: Nợ TK 4212/ có TK 911

Cuối các quý , năm xác định chi phí thuế TNDN Phải nộp:

Nợ TK 8211/ có TK 3334

Kết chuyển:

Nợ TK 911/ có TK 8211

Nộp thuế TNDN:

Nợ TK 3334/ có TK 1111,112
anh @chudinhxinh ơi a có thể giúp em giải quyết về vấn đề của kế toán bất động sản được không ạ!
 
D

duongmytrinh

Sơ cấp
22/9/16
1
0
1
29
mình cũng mới bước vào làm công ty bất động sản. rất mong muốn được các tiền bối chia sẽ kinh nghiệm ạ.:p:p
 
N

nuatraitim

Sơ cấp
30/1/10
2
0
1
soc trang
minh cung moi buoc chan vao c. ty moi gioi bat dong san, mong nhan duoc su chia se cua anh chi
 
Viet Huong

Viet Huong

TV Ban Quản Trị / Admin
Thành viên BQT
28/7/05
3,157
1,043
113
47
TP.HCM
minh cung moi buoc chan vao c. ty moi gioi bat dong san, mong nhan duoc su chia se cua anh chi
Bạn vui lòng sử dụng tiếng Việt có dấu khi tham gia Diễn đàn Webketoan nhé!
 
M

M.Duyên

Sơ cấp
23/6/16
4
0
1
25
Cho em hỏi, cty em cũng làm môi giới bđs. Mới thành lập năm nay thôi ạ. Mà trong công ty không 1 ai có hợp đồng lao động cả (kể cả giám đốc hay pgđ gì cũng vậy) với 1 số trường hợp làm chỉ đc vài ngày đã nghỉ. Nên thành ra không đóng bhxh, bhyt, bhtn gì hết á. Em không biết có vi phạm luật ko ạ?
 
Hien

Hien

WKTER
Thành viên BQT
18/2/05
4,242
1,466
113
Hà Nội - Thái Nguyên
Cho em hỏi, cty em cũng làm môi giới bđs. Mới thành lập năm nay thôi ạ. Mà trong công ty không 1 ai có hợp đồng lao động cả (kể cả giám đốc hay pgđ gì cũng vậy) với 1 số trường hợp làm chỉ đc vài ngày đã nghỉ. Nên thành ra không đóng bhxh, bhyt, bhtn gì hết á. Em không biết có vi phạm luật ko ạ?
Công ty thuê lao động từ 3 tháng trở lên phải có hợp đồng lao động bằng văn bản và đóng bảo hiểm.

Nếu thuê dưới 3 tháng thì không bắt buộc phải có hợp đồng bằng văn bản và đóng bảo hiểm nhưng phải khấu trừ thuế TNCN 10% (trừ khi có cam kết).
 
  • Like
Reactions: M.Duyên
M

M.Duyên

Sơ cấp
23/6/16
4
0
1
25
Công ty em không có hợp đồng luôn ạ, sếp bảo là ai hỏi thì nói là cộng tác viên thôi.
Xưa h trả lương thì không trừ 10% TNCN còn trả tiền hoa hồng môi giới thì có trừ 10%
Vậy cái bảng lương của bên e có được coi là hợp lệ ko ạ?
 
N

Na Đoàn

Sơ cấp
25/4/17
2
0
1
25
e mới làm cho cty bất động sản cũng chưa có kinh nghiệm gì. anh chị nào có kinh nghiệm thì chia sẻ e vs ạ. sđt e dùng zalo 01206 188 275. email: nadtkt0211@gmail.com
 
aavvnguyen

aavvnguyen

Cao cấp
16/12/11
306
120
43
28
HCM
Mình cũng làm bên phân lô bán nền giống bạn. bạn có zalo, viber gì ko để chia sẻ kinh nghiệm?
Bạn ơi chia sẻ trên diễn đàn để mọi người học hỏi và tra cứu khi cần thiết nhé
 

Thành viên trực tuyến

Không có thành viên trực tuyến.

Xem nhiều

TEXT LINK