Thời gian bắt đầu phân bổ quyền sử dụng đất

  • Thread starter Huu Chau
  • Ngày gửi
H

Huu Chau

Guest
6/11/14
3
0
1
32
Chào các anh chị trong diễn đàn.

Em mới bắt đầu chuyển sang công tác kế toán nên kinh nghiệm còn ít ỏi. Do đó có một vấn đề em nghĩ mãi chưa ra, rất mong nhận được sự giúp đỡ của các anh chị với nội dung như sau:

Công ty có ký hợp đồng thuê đất ở KCN có thời hạn kể từ ngày ký hợp đồng thuê đất (25/7/2012) đến ngày 26/12/2058 và tổng số tiền thanh toán được thanh toán trong vòng 3 năm chia làm 13 lần.
Kể từ thời điểm ký hợp đồng đến nay, Công ty em đã thanh toán được 80% giá trị của lô đất và đã được KCN bàn giao đất. Tuy nhiên vì chưa có tiền xây nhà máy nên Công ty em vẫn chưa sử dụng mảnh đất đó.
Như vậy em có (03) hai vấn đề chưa được rõ như sau:
1. Quyền sử dụng đất của Công ty em có được xem là TSCĐ vô hình hay không? hay được hạch toán vào TK 242. Nếu được xem là TSCĐ vô hình thì trong thời gian thanh toán cho KCN, toàn bộ tiền thanh toán có phải được ghi nhận vào tài khoản 241 không?

2. Mặc dầu đã được bàn giao đất nhưng do Công ty em vẫn chưa có tiền xây dựng nhà xưởng trên mảnh đất mới thuê, nên tạm thời mảnh đất vừa thuê Công ty em chưa sử dụng. Như vậy Công ty em có cần phải trích phân bổ vào chi phí của mảnh đất này hay không? thời điểm tiến hành trích phân bổ được tính từ lúc nào?
Nếu thời gian phân bổ được tính kể từ ngày thanh toán cho KCN thì Công ty em có được phân bổ bổ sung vào chi phí. (Các chi phí này được hiểu là chi phí được trừ khi tính thuế TNDN)

3. Theo điều khoản thanh toán trong hợp đồng, số tiền thanh toán được tính như sau:
Tổng số tiền thuê đất = Giá thuê đất/m2 x A1/21.000.
trong đó Giá thuê đất/m2 được tính bằng USD; A1 là tỷ giá ngoại tệ bán ra (USD/VND) của ngân hàng TMCP công thương VietcomBank.
Như vậy, theo điều khoản thanh toán này có vi phạm PHÁP LỆNH NGOẠI HỐI không?

rất mong các anh chị giúp đỡ.
 
Thanhdonquihote

Thanhdonquihote

Vô độc bất trượng Fu
28/12/13
39
10
8
Hai phong
Chào các anh chị trong diễn đàn.

Em mới bắt đầu chuyển sang công tác kế toán nên kinh nghiệm còn ít ỏi. Do đó có một vấn đề em nghĩ mãi chưa ra, rất mong nhận được sự giúp đỡ của các anh chị với nội dung như sau:

Công ty có ký hợp đồng thuê đất ở KCN có thời hạn kể từ ngày ký hợp đồng thuê đất (25/7/2012) đến ngày 26/12/2058 và tổng số tiền thanh toán được thanh toán trong vòng 3 năm chia làm 13 lần.
Kể từ thời điểm ký hợp đồng đến nay, Công ty em đã thanh toán được 80% giá trị của lô đất và đã được KCN bàn giao đất. Tuy nhiên vì chưa có tiền xây nhà máy nên Công ty em vẫn chưa sử dụng mảnh đất đó.
Như vậy em có (03) hai vấn đề chưa được rõ như sau:
1. Quyền sử dụng đất của Công ty em có được xem là TSCĐ vô hình hay không? hay được hạch toán vào TK 242. Nếu được xem là TSCĐ vô hình thì trong thời gian thanh toán cho KCN, toàn bộ tiền thanh toán có phải được ghi nhận vào tài khoản 241 không?

2. Mặc dầu đã được bàn giao đất nhưng do Công ty em vẫn chưa có tiền xây dựng nhà xưởng trên mảnh đất mới thuê, nên tạm thời mảnh đất vừa thuê Công ty em chưa sử dụng. Như vậy Công ty em có cần phải trích phân bổ vào chi phí của mảnh đất này hay không? thời điểm tiến hành trích phân bổ được tính từ lúc nào?
Nếu thời gian phân bổ được tính kể từ ngày thanh toán cho KCN thì Công ty em có được phân bổ bổ sung vào chi phí. (Các chi phí này được hiểu là chi phí được trừ khi tính thuế TNDN)

3. Theo điều khoản thanh toán trong hợp đồng, số tiền thanh toán được tính như sau:
Tổng số tiền thuê đất = Giá thuê đất/m2 x A1/21.000.
trong đó Giá thuê đất/m2 được tính bằng USD; A1 là tỷ giá ngoại tệ bán ra (USD/VND) của ngân hàng TMCP công thương VietcomBank.
Như vậy, theo điều khoản thanh toán này có vi phạm PHÁP LỆNH NGOẠI HỐI không?

rất mong các anh chị giúp đỡ.
Hi, miếng đất có sổ đỏ thì hạch toán TSVH, ko có sổ đỏ thì hạch toán qua 242 phân bổ. Thời điểm tính CP kể từ khi miếng đất bên cho thuê giao cho bạn sử dụng: VD thời gian thuê bắt đầu từ 25/7/2012, thời điểm thanh toán lần đầu là 25/8/2012 => thì tháng 7/2012 ước tính CP thuê đất 1 tháng bạn hạch toán Nợ CP/Có 335 (số phải trả nhưng chưa trả), đến 25/8/2012 hạch toán N335/C112, N 242/C112 (số tiền còn lại) và phân bổ theo thời gian thuê đã trả tiền... Nếu tiền thuê đất các năm trước chưa phân bổ thì được tính bổ sung năm nay hạch toán TK 811 (hạn chót tính bổ sung vào CP được trừ khi tính thuế là 26/12/2058). Năm 2014 theo TT32 của NHNN mới cấm các giao dịch trong nước (không liên quan đến XNK) về việc xác định giá rổ bằng USD, còn hợp đồng này bạn lập từ năm 2012 nếu chỉ quy định giá bằng USD và thanh toán bằng VND thì ko vi phạm pháp lệnh ngoại hối. P/s: năm 2014 nếu lập phụ lục hợp đồng khi XD giá cả thì ko dc ghi USD.
 
H

Huu Chau

Guest
6/11/14
3
0
1
32
Chào anh Thanhdonquihote,

Mình cảm ơn anh rất nhiều, trước đây mình cũng có cách nghĩ như anh nhưng sau khi xem các thông tin sau thì mình thấy bâng khuâng không biết mình đã nghĩ đúng hướng chưa.

1 Về việc xác định quyền sử dụng đất có là TSCĐ vô hình không thì tại điểm đ, khoản 2, điều 4, chương II, TT45/2013 có đoạn:
"đ) TSCĐ vô hình là quyền sử dụng đất:
- TSCĐ vô hình là quyền sử dụng đất bao gồm:
+ Quyền sử dụng đất được nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp (bao gồm quyền sử dụng đất có thời hạn, quyền sử dụng đất không thời hạn).
+ Quyền sử dụng đất thuê trước ngày có hiệu lực của Luật Đất đai năm 2003 mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc đã trả trước tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất là năm năm và được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Nguyên giá TSCĐ là quyền sử dụng đất được xác định là toàn bộ khoản tiền chi ra để có quyền sử dụng đất hợp pháp cộng (+) các chi phí cho đền bù giải phóng mặt bằng, san lấp mặt bằng, lệ phí trước bạ (không bao gồm các chi phí chi ra để xây dựng các công trình trên đất); hoặc là giá trị quyền sử dụng đất nhận góp vốn.
- Quyền sử dụng đất không ghi nhận là TSCĐ vô hình gồm:
+ Quyền sử dụng đất được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất.
+ Thuê đất trả tiền thuê một lần cho cả thời gian thuê (thời gian thuê đất sau ngày có hiệu lực thi hành của Luật đất đai năm 2003, không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) thì tiền thuê đất được phân bổ dần vào chi phí kinh doanh theo số năm thuê đất.
+ Thuê đất trả tiền thuê hàng năm thì tiền thuê đất được hạch toán vào chi phí kinh doanh trong kỳ tương ứng số tiền thuê đất trả hàng năm.
- Đối với các loại tài sản là nhà, đất đai để bán, để kinh doanh của công ty kinh doanh bất động sản thì doanh nghiệp không được hạch toán là TSCĐ và không được trích khấu hao.

Theo nội dung được tô đậm thì đến năm 2012 Cty của mình mới bắt đầu thuê đất, tức sau ngày có hiệu lực của Luật đất đai nên quyền sử dụng đất đó không là TSCĐ vô hình.

2 Vì mảnh đất này Cty mình chưa xử dụng nên nếu tiến hành phân bổ vào chi phí tại thời điểm bàn giao đất thì chi phí này chắc chắn sẽ không được trừ. Như vậy thì chưa hợp lý cho lắm.

3 còn về PHÁP LỆNH NGOẠI HỐI thì mình chỉ thấy không cho phép giao dịch bằng ngoại tệ (trừ một vài trường hợp được cho phép) nên không hiểu rõ nếu giá được tính bằng ngoài tệ nhưng khi thanh toán bằng VND (dùng VND mua ngoại tệ để thanh toán) thì có vi phạm không ? anh có thể chỉ giúp mình văn bản pháp quy nào nói chỗ này không vi phạm không ?

cảm ơn anh rất nhiều
 
Thanhdonquihote

Thanhdonquihote

Vô độc bất trượng Fu
28/12/13
39
10
8
Hai phong
Hi, bạn trả lời mình mới để ý mình thiếu sót :rolleyes::
"2. Mặc dầu đã được bàn giao đất nhưng do Công ty em vẫn chưa có tiền xây dựng nhà xưởng trên mảnh đất mới thuê, nên tạm thời mảnh đất vừa thuê Công ty em chưa sử dụng."
=> mình hiểu: tạm thời mảnh đất chưa tham gia vào hoạt động SXKD của cty (đang trong quá trình đầu tư xây dựng) => Theo chế độ kế toán, bạn hạch toán CP thuê đất đã phát sinh vào TK 242 và không phân bổ; khi nào bạn tiến hành xây nhà xưởng thì toàn bộ Cp thuê đất trước đó (trên TK 242) sẽ được hạch toán vào giá trị công trình xây dựng nhà xưởng (vốn hóa TK 241) nhé. P/s: tính vào CP trường hợp này chắc chắn ko đc trừ rồi :rolleyes:
"3 còn về PHÁP LỆNH NGOẠI HỐI thì mình chỉ thấy không cho phép giao dịch bằng ngoại tệ (trừ một vài trường hợp được cho phép) nên không hiểu rõ nếu giá được tính bằng ngoài tệ nhưng khi thanh toán bằng VND (dùng VND mua ngoại tệ để thanh toán) thì có vi phạm không ? anh có thể chỉ giúp mình văn bản pháp quy nào nói chỗ này không vi phạm không ?"
=> Ngoại trừ các cty được phép giao dịch ngoại tệ, các trường hợp giao dịch mua bán trong nước có hợp đồng quy định "giá được tính bằng ngoài tệ nhưng khi thanh toán bằng VND" bạn hỏi thì trước năm 2014 vẫn được chấp nhận do pháp lệnh ngoại hối năm 2005 chưa có quy định rõ ràng. Từ tháng 2/2014 khi thông tư số 32/2013/TT-NHNN hướng dẫn pháp lệnh ngoại hối năm 2005 :rolleyes: thì việc xác định giá đó bằng ngoài tệ (cho dù khi thanh toán bằng VND) là vi phạm pháp luật. Cơ sở:
- Điều 22 chương IV pháp lệnh quốc hội 2005 quy định hạn chế sử dụng ngoại hối: Trên lãnh thổ Việt Nam, mọi giao dịch, thanh toán, niêm yết, quảng cáo của người cư trú, người không cư trú không được thực hiện bằng ngoại hối, trừ các giao dịch với tổ chức tín dụng, các trường hợp thanh toán thông qua trung gian gồm thu hộ, uỷ thác, đại lý và các trường hợp cần thiết khác được Thủ tướng Chính phủ cho phép.
- Điều 3 hông tư số 32/2013/TT-NHNN:....(ngoại trừ) ....mọi giao dịch, thanh toán, niêm yết, quảng cáo, báo giá, định giá, ghi giá hợp đồng, thỏa thuận tương tự khác (bao gồm quy đổi hoặc điều chỉnh hàng hóa, dịch vụ, giá trị HĐ, thỏa thuận) của người cư trú, không cư trú không được thực hiện bằng ngoại hối.
Thân,
 
Sửa lần cuối:
  • Like
Reactions: Huu Chau
H

Huu Chau

Guest
6/11/14
3
0
1
32
Cảm ơn cao thủ Thanhdonquihote thật nhiều nhen, giờ em đã thông.
Nhưng cho mình hỏi thêm chút nữa, trong chế độ kế toán thì chỗ nào cho phép mình treo lại chi phí này đến khi sử dụng (mảnh đất này Cty mình thuê 50 năm nhưng giấy phép đầu tư chỉ có 40 năm) như vậy mình sẽ phân bổ tối đa theo giấy phép đầu tư hay theo tổng thời gian thuê?
Hiện tại Cty mình chưa thanh toán hết tiền thuê đất (theo hợp đồng thì tiền được thanh toán trong 3 năm chia thành 13 đợt. Giờ Cty mình đã nhận được giấy bàn giao. Khi nào thanh toán xong mới có sổ đỏ). Theo thông tư 45 thì quyền sử dụng đất này không là TSCĐ, vậy có tổng hợp được vào 241.
Chi phí này rất lớn đối với Cty mình, nên sợ làm sai thì truy thu thuế chắc đóng cửa Cty. Mọi người giúp dùm mình.
 
Thanhdonquihote

Thanhdonquihote

Vô độc bất trượng Fu
28/12/13
39
10
8
Hai phong
Hi, mình ko phải cao thủ gì đâu, gà công nghiệp thui :rolleyes:, quan điểm mình giải quyết như sau:
"Nhưng cho mình hỏi thêm chút nữa, trong chế độ kế toán thì chỗ nào cho phép mình treo lại chi phí này đến khi sử dụng (mảnh đất này Cty mình thuê 50 năm nhưng giấy phép đầu tư chỉ có 40 năm) như vậy mình sẽ phân bổ tối đa theo giấy phép đầu tư hay theo tổng thời gian thuê?"
=> theo thuế thì phân bổ theo thời gian thuê đất, theo nguyên tắc thận trọng kế toán thì phân bổ trong 40 năm thôi (sau 40 năm rút giấy phép rồi còn đâu :rolleyes: => tránh CL thuế thì phân bổ 50 bạn nhé, đến năm thứ 40 thì có thể phân bổ nốt giá trị còn lại trên 242 (tương ứng 11 năm).
"Hiện tại Cty mình chưa thanh toán hết tiền thuê đất (theo hợp đồng thì tiền được thanh toán trong 3 năm chia thành 13 đợt. Giờ Cty mình đã nhận được giấy bàn giao. Khi nào thanh toán xong mới có sổ đỏ). Theo thông tư 45 thì quyền sử dụng đất này không là TSCĐ, vậy có tổng hợp được vào 241."
=> Đối với DN sản xuất, không kinh doanh bất động sản: thì mình Hạch toán CP thuê đất trước và trong giai đoạn XD nhà xưởng vào 241 (Bạn có thể lập 1 dự toán xây dựng từ năm 2012, do khó khăn nên kéo dài đến tận bây giờ) => hạch toán sao có lợi nhất cho DN, các tài liệu mình đọc thì PL thuế không cấm, còn về chế độ kế toán và chuẩn mực kế toán thì việc phân bổ này ghi chung chung việc vốn hóa này nhưng có bút toán ghi N241/C242 (bản chất tương tự như vốn hóa CP lãi vay, tính khấu hao tài sản phục vụ quá trình xây dựng) .P/s: Bản chất nó là khoản chi phí hợp lệ (có đầy đủ chứng từ), hợp lý thì thuế chả có cơ sở gì mà bóc ra khỏi giá trị công trình cả.
Tuy nhiên trường hợp doanh nghiệp KD bất động sản thì họ thường lựa chọn tách việc phân bổ/ khấu hao giữa giá trị quyền sử dụng đất với tài sản trên đất và không vốn hóa: do có thể cho thuê đất luôn theo giấy phép KD => tại thời điểm bàn giao đất thì mảnh đất đó tham gia luôn vào hoạt động KD => tiền thuê đất kỳ nào phân bổ vào CP kỳ đó luôn.
P/s: Điểm phân biệt lớn nhất giữa DN SX với DN kinh doanh BĐS là MỤC ĐÍCH MUA VÀ SỬ DỤNG ĐẤT :rolleyes:
 

Thành viên trực tuyến

  • ngochan1010
  • ucheako81
  • nguyeuntudien
  • MinMinMinMin
  • AM accounting

Xem nhiều