dự toán chi phí của Cty Hòa Bình ( về lĩnh vực kinh doanh nhà, bất động sản )

  • Thread starter Lương Tú
  • Ngày gửi
Lương Tú

Lương Tú

Sơ cấp
11/4/21
1
0
1
19
anh chị giúp em bài tiểu luận môn kế toán quản trị này với ạ!! e cảm ơn nhiều ạ
Công ty TNHH Hòa Bình (Tên gọi khác là Tập đoàn Hòa Bình Group), có trụ sở chính tại 84 Phố Đội Cấn, Ba Đình, Hà Nội, được thành lập từ năm 1993 với 6 doanh nghiệp thành viên là: Công ty Cổ phần xây dựng và sản xuất thép Hòa Bình, Công ty Cổ phần thương mại V+ Hòa Bình, Công ty Cổ phần Bia và nước giải khát Hòa Bình, Công ty TNHH sản xuất và in ấn bao bì Thuận Phát, Công ty cổ phần quốc tế Inox Hòa Bình và Công ty CP đường Malt. Công ty chuyên hoạt động trong các lĩnh vực:

Sản xuất, kinh doanh rượu bia, nước giải khát

Xây dựng dân dụng và xây dựng công nghiệp

Sản xuất malt ( nguyên liệu chính để sản xuất bia)

Kinh doanh nhà, bất động sản

Kinh doanh nhà hàng, khách sạn

Inox

In ấn và sản xuất bao bì

Tháng 3/2015, UBND TP. Hà Nội đã giao một khu đất có diện tích 20.000 m2 tại địa chỉ Phường Minh Khai, Quận hai Bà Trưng, Hà Nội cho công ty TNHH Hòa Bình để đầu tư thực hiện dự án Hòa Bình Green Tower (Tổ hợp chung cư cao cấp, trung tâm thương mại dịch vụ). Dự án được thực hiện trong vòng 3 năm (Từ tháng 3/2015 đến tháng 12 năm 2017 hoàn tất dự án và bàn giao cho khách hàng).

Ban quản lý dự án bao gồm 05 vị trí: 1 nhân viên nghiên cứu và phát triển dự án; 1 nhân viên pháp lý; 1 nhân viên kế toán; 1 nhân viên thiết kế; 1 nhân viên quả lý và kiểm soát tài chính của dự án. Đây là 5 người chịu trách nhiệm quản lý dự án cho đến khi dự án. Trong giai đoạn xây dựng, ban quản lý dự án làm việc với nhau để kiểm soát hoạt động của dự án. Sau khi dự án xây nhà chung cư và căn hộ liền kề được hoàn thành và bàn giao cho khách hàng, nhân viên thiết kế và nhân viên pháp lý sẽ chấm dứt vai trò trong ban quản lý dự án và được điều chuyển sang 1 vị trí khác. Các vị trí còn lại vẫn duy trì hoạt động trong suốt thời gian thực hiện dự án.

Về phần tiếp thị: Hiện nay công ty chưa có bộ phận marketing. Hoạt động chính của công ty đóng vai trò như một nhà đầu tư, tập trung nguồn lực tìm kiếm cơ hội đầu tư, sau đó thực hiện đầu tư xây dựng và chuyển giao (bán) và tìm kiếm cơ hội đầu tư mới, không nhằm vào mục đích xây dựng để cho thuê. Do đó, công ty TNHH Hòa Bình đã thuê công ty bất động sản CBRE tiêp thị và bán hộ quyền cho dự án với mục tiêu là bán được toàn bộ số căn hộ trước khi dự án đưa vào sử dụng.

Vào thời điểm tháng 3/2015, sau khi hoàn thành thủ tục giải phóng mặt bằng, có một nhà xưởng sản xuất diện tích là 2.000m2 (nhà trệt, tường gạch, vỉ kèo thép, mái tôn, nền láng xi măng), các chuyên giá đánh giá chất lượng còn lại 30% giá trị công trình.

Theo quy định của Luật xây dựng, tỷ lệ diện tích đất sử dụng đối với dự án này để xây dựng nhà ở tối đa là 60%, tương đương tổng diện tích sàn xây dựng là 12.000 m2, trong đó 60% diện tích đất (7.200 m2) để xây dựng chung cư cao tầng với quy mô: 2 tòa tháp cao 27 tầng (3 tầng hầm, 4 tầng thương mại, 22 tầng căn hộ (tổng diện tích các căn hộ chiếm 80% tổng diện tích sàn xây dựng nhà chung cư, tầng mái là tầng tiện ích có khu tâm linh, phòng tập gyms, khu tổ chức tiệc nướng, bể bơi, gym,spa, xông hơi, bể sục…, …); 40% diện tích đất còn lại (4.800 m2) để xây dựng nhà ở liền kề (chia thành 60 lô, mỗi lô có diện tích 60 m2), không gian còn lại (1.200 m2) dành cho hoạt động văn minh đô thị. Công ty không bán hết tòa nhà mà giữ lại 3 tầng hầm, 4 tầng thương mại và tầng tiện ích để kinh doanh dịch vụ và cho thuê văn phòng trong suốt 50 năm. Chi phí khấu hao các tầng này được tính trong suốt 20 năm theo phương pháo khấu hao đường thẳng.

Căn cứ vào quy hoạch, thiết kế chi tiết của dự án và qua việc khảo sát phân tích thị trường bất động sản, thị trường xây dựng, thu thập được các thông tin sau:

1. Tổng chi phí xây dựng:

- Đơn giá xây dựng mới nhà xưởng có kết cấu tương tự là 1.800.000 đ/m2;

- Chi phí thiết kế, quy hoạch dự án 5.600 triệu đồng;

- Chi phí xây dựng hạ tầng 1.000.000 đồng/m2;

- Chi phí xây dựng nhà chung cư bình quân 3.500.000 đồng/m2;

- Đơn giá xây dựng tầng hầm bình quân 2.200.000 đồng/m

- Chi xây dựng bể nước, trạm bơm, máy phát điện dự phòng… 1.500 triệu đồng.

- Chi phí phá dỡ nhà xưởng cũ 300 triệu đồng, phế liệu thu hồi được thu ngay từ năm đầu trị giá 50 triệu đồng.

- Chi phí quảng cáo, tiếp thị bán nhà (trả cho công ty CBRE) chiếm 1,5% doanh thu bán căn hộ và được trả đều trong 3 năm xây dựng.

- Chi cho ban quản quản lý dự án bằng 4% tổng chi phí xây dựng trực tiếp của dự án và được trả đều trong 3 năm xây dưng.

- Chi phí pháp lý, tư vấn, giám sát, tổ chức đấu thầu và các chi phí phát sinh khác chiếm 5% doanh thu từ việc bán nhà và ddược trả đều trong 3 năm xây dựng.

- Các khoản chi phá dỡ, bồi thường nhà xưởng; chi đầu tư cơ sở hạ tầng; chi thiết kế, quy hoạch dự án; chi tiếp thị, quảng cáo được thực hiện trong năm đầu. Các khoản chi xây dựng nhà chung cư; chi xây dựng bể nước, trạm bơm… được thanh toán cho nhà thầu theo 3 giai đoạn tương ứng với tỷ lệ 30% năm thứ nhất, 40% năm thứ hai và 30 % năm thứ ba.

2. Thu nhập từ dự án:

2.1. Thu nhập từ việc cho thuê 3tầng hầm và 4 tâng thương mại

Tổng số tầng hầm: 03. Gồm:

1 tầng xe máy và 2 tầng xe ô tô. Diện tích đỗ 1 xe ô tô là 20 m2. Mật độ gửi xe dự kiến đạt 75%. Phí gửi xe ô tô 1.600.000 đồng/xe/tháng.

Diện tích đỗ 1xe máy là 3m2, tỷ lệ sàn sử dụng 80%. Phí gửi xe máy 300.000đồng/xe/tháng.

3 tầng thương mại và tầng tiện ích (mái) cho thuê với giá 1.000.000 đồng/m2/tháng. Tỷ lệ sàn sử dụng là 80%; 1 tầng thương mại được sử dụng cho mục đích trưng bày và chào bán các sản phẩm của công ty (bia, rượu, nước giải khát…).

Phí dịch vụ tiện ích (an ninh, vệ sinh.) 20.000 đồng/ m2/tháng đối với dịch vụ cho thuê văn phòng và trung tâm thương mại, tầng tiện ích và 450.000 đồng/hộ/tháng đối với các căn hộ chung cư và căn hộ liền kề.

2.2. Doanh thu từ việc bán nhà chung cư

- Từ tầng 5 đến tầng 10 giá bán 25 triệu đồng/m2, từ tầng 11 đến tầng 16 giá 28 triệu đồng/m2, các tầng còn lại giá 23 triệu đồng/m2.

- Thu của khách hàng 40% giá trị căn hộ ngay sau khi ký hợp đồng. Hợp đồng được 2 bên ký vào cuối năm thứ nhất.

- Năm thứ hai khách hàng nộp 30% giá trị căn hộ.

- Năm thứ ba hoàn thành giá trị còn lại của dự án số tiền còn lại sau khi chìa khoá trao tay.

- Các khoản chi thực hiện vào đầu năm, các khoản thu từ khách hàng được thực hiện vào cuối năm.

- Toàn bộ chi phí năm thứ nhất nhà đầu tư phải đi vay ngân hàng với lãi suất là 10%/năm (Do năm thứ hai dùng khoản tiền thu của khách hàng nhà đầu tư không phải vay ngân hàng).

- Lợi nhuận của nhà đầu tư dự kiến bằng 15% tổng doanh thu dự án.

- Giá bán căn hộ chung cư chưa bao gồm thuế GTGT (10%).

3. Giai đoạn hoàn thành việc xây dưng và bàn giao nhà cho khách hàng:

Năm 2018: Đây là thời điểm kết thúc dự án, thu hồi vốn đầu tư và bắt đầu triển khai kế hoạch khai thác các tầng hầm gữ xe và các tầng tiện ích. Để duy trì các dịch vụ này, Công ty không đầu tư thêm mà chỉ thuê thêm 10 nhân viên bảo vệ tòa nhà và các căn hộ liền kề, 12 nhân viên vệ sinh, 18 nhân viên làm nhiệm vụ trông giữ xe và 9 nhân viên quản lý các tầng tiện ích. Chi phí hoạt động của năm 2018 chiếm 10% doanh thu năm đó, bao gồm các chi phí như: chi mua trang phục cho nhân viên bảo vệ, nhân viên vệ sinh, nhân viên giữ xe, chi phí tuyển dụng, chi phí cần thiết để mua dụng cụ vệ sinh, thiết bị liên lạc cho nhân viên bảo vệ và các thiết bị khác phát sinh cho các công việc: bảo vệ, vệ sinh, giữ xe và quản lý tòa nhà. Chi phí này chưa bao gồm chi phí lương cuả các nhân viên này. Lương và thưởng bình quân của của các nhân viên này như sau:

TT
Vị trí
Số lượng
Thu nhập bình quân/tháng
Thu nhập bình quân/năm
Tổng
11Nhân viên bảo vệ các tòa nhà105.000.00060.000.000600.000.000
22Nhân viên vệ sinh123.500.00042.000.000504.000.000
33Nhân viên trông giữ xe185.000.00060.000.0001.080.000.000
44Nhân viên quản lý các tầng tiện ích95.000.00060.000.000540.000.000
Tổng222.000.0002.724.000
Kể từ năm 2019 công ty vẫn tiếp tục duy trì hoạt động kinh doanh của các tầng hầm giữ xe và các tầng tiện ích. Ngoài các chi phí về lương cho nhân viên, ước tính các chi phí khác phát sinh để duy trì các dịch vụ chiếm khoảng 3% tổng thu nhập từ dịch vụ.

4. Một số giả định tài chính cho dự án:

Tỷ lệ căn hộ bán được: 100% ngay khi dự án hoàn thành, không có chính sách bán trả chậm.

Tỷ lệ cho thuê bãi giữ ô tô: 75%

Tỷ lệ cho thuê bãi gửi xe máy: 80%

Tỷ suất sinh lời kì vọng của chủ đầu tư nếu được tài trợ bằng 100% vốn chủ sở hữu 12%/ năm

Lãi sất ngân hàng vay dài hạn 10%/năm

Thuế suất thuế TNDN 20%; Thuế suất thuế GTGT 10%

Yêu cầu:

1.Sử dụng những thông tin về chí phí để ước tính chi phí 1 căn hộ nhà chung cư và 1 căn hộ liền kề. (Sinh viên có thể bổ sung 1 số thông tin (ví dụ như thông tin về giá bồi thường đất ) và giả định cần thiết và lý giải được cơ sở cho giả định của mình).

2.Theo anh (chị), để đưa ra quyết định về giá bán căn hộ chung cư, căn hộ liền kề và quyết định về giá cho thuê văn phòng, giá cả các dịch vụ tiện ích của tòa nhà thì Ban giám đốc công ty cần được cung cấp những thông tin gì? Nguồn cung cấp thông tin?

3.Lập dự toán tiền trong 5 năm đầu của dự án.

4.Lập dự toán dự toán báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh các dịch vụ tiện ích của dự án trong 5 năm đầu kể từ khi tòa nhà đi vào hoạt động.

5.Tính NPV và IRR của dự án nhà chung cư và các căn hộ liền kề.
 

Thành viên trực tuyến

  • Luuduyen92
  • Baylv
  • amthanhnhapkhaucomvn
  • maytoidienxaydung79
  • nguyenminhtuan130405

Xem nhiều