Thuế GTGT của hoạt động kinh doanh bất động sản

[sumobaby]

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một trong những hoạt động kinh doanh của các cty kinh doanh bất động sản. Theo TT 129/2008, chuyển quyền sử dụng đất là đối tượng không chịu thuế GTGT. Cũng tại thông tư này qui định về giá tính thuế, làm căn cứ tính thuế VAT, như sau: “1.8. Đối với hoạt động kinh doanh bất động sản, giá tính thuế là giá chuyển nhượng bất động sản trừ (-) giá đất (hoặc giá thuê đất) thực tế tại thời điểm chuyển nhượng. Trường hợp giá đất tại thời điểm chuyển nhượng do người nộp thuế kê khai không đủ căn cứ để xác định giá tính thuế hợp lý theo quy định của pháp luật thì tính trừ theo giá đất (hoặc giá thuê đất) do UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định tại thời điểm chuyển nhượng bất động sản. Giá đất tính trừ để xác định giá tính thuế tối đa không vượt quá số tiền đất thu của khách hàng.”
Trong trường hợp chỉ đơn thuần chuyển quyền sử dụng đất mà không có đầu tư công trình hay cơ sở hạ tầng trên đất, đương nhiên là giá chuyển nhượng đất luôn lớn hơn giá đất theo khung giá do UBND qui định. Do đó có quan điểm cho rằng phần chênh lệch này phải chịu thuế GTGT.
Gần đây, Bộ tài chính cũng đã ban hành thêm 1 công văn số 6992/BTC-TCT ngày 18/5/2009, tai muc 2 ghi la: "Trường hợp cơ sở kinh doanh được nhà nước giao đất có nộp tiền sử dụng đất thì giá tính thuế GTGT là số tiền đã thu trừ tiền sử dụng đất phải nộp vào NSNN…"
Vậy rốt cuộc không rõ chuyển quyền sử dụng đất có phải nộp thuế GTGT hay không. Rất mong các anh chị tham gia góp ý kiến cho vấn đề này.

 

[moixuongnui]

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một trong những hoạt động kinh doanh của các cty kinh doanh bất động sản. Theo TT 129/2008, chuyển quyền sử dụng đất là đối tượng không chịu thuế GTGT. Cũng tại thông tư này qui định về giá tính thuế, làm căn cứ tính thuế VAT, như sau: “1.8. Đối với hoạt động kinh doanh bất động sản, giá tính thuế là giá chuyển nhượng bất động sản trừ (-) giá đất (hoặc giá thuê đất) thực tế tại thời điểm chuyển nhượng. Trường hợp giá đất tại thời điểm chuyển nhượng do người nộp thuế kê khai không đủ căn cứ để xác định giá tính thuế hợp lý theo quy định của pháp luật thì tính trừ theo giá đất (hoặc giá thuê đất) do UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định tại thời điểm chuyển nhượng bất động sản. Giá đất tính trừ để xác định giá tính thuế tối đa không vượt quá số tiền đất thu của khách hàng.”
Trong trường hợp chỉ đơn thuần chuyển quyền sử dụng đất mà không có đầu tư công trình hay cơ sở hạ tầng trên đất, đương nhiên là giá chuyển nhượng đất luôn lớn hơn giá đất theo khung giá do UBND qui định. Do đó có quan điểm cho rằng phần chênh lệch này phải chịu thuế GTGT.
Gần đây, Bộ tài chính cũng đã ban hành thêm 1 công văn số 6992/BTC-TCT ngày 18/5/2009, tai muc 2 ghi la: "Trường hợp cơ sở kinh doanh được nhà nước giao đất có nộp tiền sử dụng đất thì giá tính thuế GTGT là số tiền đã thu trừ tiền sử dụng đất phải nộp vào NSNN…"
Vậy rốt cuộc không rõ chuyển quyền sử dụng đất có phải nộp thuế GTGT hay không. Rất mong các anh chị tham gia góp ý kiến cho vấn đề này.

Theo mình hiểu cv6992/BTC-TCT ngày 18/05/2009 hướng dẫn về các khoản đã thu theo tiến độ mà phát sinh trước ngày 01/01/2009. Trước thời điểm 01/01/2009 thì Giá tính thuế là giá chuyển nhượng trừ giá của UBND quy định, đoạn bạn trích CV6992 hướng dẫn thêm về trường hợp thuê đất. Trích cv6992: "Bộ Tài chính nhận được công văn của Cục thuế một số tỉnh, thành phố đề nghị hướng dẫn về thuế GTGT đối với trường hợp cơ sở kinh doanh đầu tư xây dựng nhà, cơ sở hạ tầng đã thu tiền trước của người mua theo tiến độ thực hiện dự án hoặc tiến độ thu tiền ghi trong hợp đồng trước thời điểm 01/01/2009. Về vấn đề này, Bộ Tài chính có ý kiến như sau"

Tuy nhiên Về giá thính thuế BĐS trong tt129 có một vấn đề mình chưa hiểu là giá đất hợp lý để trừ khi xác định giá tính thuế GTGT được xác định căn cứ vào quy định nào (vấn đề này mình đã nêu trong diễn đàn này lâu rồi nhưng chưa thấy ai có ý kiến). Theo bạn thì như thế nào.
Thân chào

 

[sumobaby]

Theo mình hiểu cv6992/BTC-TCT ngày 18/05/2009 hướng dẫn về các khoản đã thu theo tiến độ mà phát sinh trước ngày 01/01/2009. Trước thời điểm 01/01/2009 thì Giá tính thuế là giá chuyển nhượng trừ giá của UBND quy định, đoạn bạn trích CV6992 hướng dẫn thêm về trường hợp thuê đất. Trích cv6992: "Bộ Tài chính nhận được công văn của Cục thuế một số tỉnh, thành phố đề nghị hướng dẫn về thuế GTGT đối với trường hợp cơ sở kinh doanh đầu tư xây dựng nhà, cơ sở hạ tầng đã thu tiền trước của người mua theo tiến độ thực hiện dự án hoặc tiến độ thu tiền ghi trong hợp đồng trước thời điểm 01/01/2009. Về vấn đề này, Bộ Tài chính có ý kiến như sau"

Theo quan điểm của mình hiểu về CV 6992 thì trước ngày 01/01/2009, các khoản đã thu của khách hàng thì không cần xuất hóa đơn và tính thuế GTGT.(chỉ tính khi đã thu đủ). Nay CV này sẽ truy thu lại phần thuế GTGT tương ứng với phần đã thu của khách hàng. Sau ngày 01/01/2009, nếu có thu tiền là phải nộp thuế VAT.
Về giá tính thuế hợp lý thì cũng không biết thế nào là hợp lý hay không hợp lý. Theo TT 129 thì chỉ có giá đất do UBND qui định thì có thể xem là "đủ căn cứ để xác định giá tính thuế hợp lý theo quy định của pháp luật" Vậy mà cùng 01 điạ bàn, UBND có thể ban hành nhiều mức giá khác nhau như khung giá đất, giá đền bù giải phóng mặt bằng..., mà các mức giá này thường thấp hơn nhiều so với giá thực tế của thị trường. Do đó, cũng chẳng có căn cứ nào để xác định giá nào là giá hợp lý. Đối với các khu đất dự án không thuộc diện nhà nước giao đất thì việc xác định giá tính thuế còn phức tạp hơn. Hi vọng BTC sẽ xem xét lại vấn đề này cho bà con mình nhờ.
Vấn đề mình cần giải quyết gấp hiện nay là chuyển nhượng quyền sử dụng đất có chịu thuế GTGT hay không, nếu có thì trên hóa đơn thể hiện ntn khi giá chuyển nhượng khác với giá tính thuế?.
Theo TT 129, việc xác định giá tính thuế có trừ phần giá đất theo mình hiểu là trừ giá trị quyền sử dụng đất (là đối tượng không chịu thuế), phần còn lại là giá trị công trình xây dựng/ hạ tầng và giá trị tăng thêm do đầu tư xây dựng công trình là đối tượng chịu thuế. Nhưng nếu đơn thuần là chuyển quyền sử dụng đất (không có xây dựng công trình trên đất) thì giá chuyển nhượng tất nhiên lúc nào cũng cao hơn giá do UBND qui định. Vậy phần chênh lệch này có phải chịu thuế hay không? Có ai cứu giúp với...