Tớ có một vấn đề thắc mắc khi chuẩn bị ghi hóa đơn và làm quyết toán đối với hoạt động đầu tư kinh doanh địa ốc. Tớ đã hỏi Cục Thuế TP.HCM nhưng được giải đáp không rõ ràng lắm, tới phải đặt vấn đề lên đây vì việc này không những đòi hỏi am hiểu về kế toán, mà còn phải am hiểu luật, các quy định về quản lý sử dụng đất của nhà nước và hoạt động đầu tư kinh doanh địa ốc.
Theo luật thuế TNDN thì phần thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, ngoài thuế phải đóng theo thuế suất thông thường là 28%, còn phải đóng thuế suất bổ sung theo thuế suất lũy tiến… Điều này ai cũng biết rồi, nhưng vấn đề đặt ra là làm sao xác định được đâu là thu nhập từ việc chuyển quyền sử dụng đất trong hoạt động kinh doanh đầu tư xây dựng địa ốc.
Theo nghị định 181/2004/NĐ-CP điều 87, nhà đầu tư không phải trả tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong thời gian xây dựng công trình theo dự án đã duyệt. Nhưng khi chuyển giao, bán lại cho khách hàng thì phải trả tiền sử dụng đất theo với khung giá là đất ở, trừ đi số tiền sử dụng đất theo loại đất trước khi XD. Ví dụ, trước khi XD thì đất dự án là đất nông nghiệp có mức phí là 300.000/m (mức phí theo quy định của nhà nước). Sau khi XD và chuyển đổi quyền sử dụng đất, mức phí là 800.000/m, số tiền công ty phải đóng là 800-300 = 500. Dù DN không phải đóng 300.000 khi được giao đất, nhưng DN phải trả phí đền bù đất và thường số tiền này cao hơn nhiều.
Trở lại công tác kế toán, tớ liệt kê các khoản chi phí của hoạt động KD địa ốc đại khái như sau, thí dụ cho 100m vuông đất: (Đvt 1.000đ)
Bồi thường đất: 100m x 600 = 60.000
Xây dựng hạ tầng 100 x 2.000 = 200.000
Xây dựng nhà 100 x 2.500 = 250.000
Các khoản thuế, phí, giấy tờ… = 10.000
Tiền sử dụng đất: 100 x 500 = 50.000
Tổng cộng: 570.000
Giá bán chưa thuế: 800.000
Bây giờ ghi hóa đơn và hạch toán, làm quyết toán ra sao các bạn hãy cho ý kiến! Chú ý hạ tầng là hạ tầng chung cho toàn bộ dự án, số trên chỉ phân bổ ra. Một số loại phí, thuế cũng chung, tiến sử dụng đất cũng chung cho toàn dự án… Ghi như thế nào để đảm bảo tính hợp lý và không phải đóng thuế suất bổ sung (hoặc chỉ đóng với mức thấp).
Tớ nêu một cách và tự nhận xét:
Cách 1:
- Ghi hóa đơn
Tiền nhà: 800.000
Trừ phí sử dụng đất: 50.000
Doanh số chịu thuế VAT 750.000
Thuế VAT 10% 75.000
Cộng tiền t.toán: 875.000
- Hạch toán: 50.000 là doanh thu từ chuyển quyền sử dụng đất, cũng là chi phí chuyển quyền sd đất. Thu nhập chuyển quyền sd đất đưa vào ô B27 trong quyết toán = 0.
- Nhận xét: Không ổn, không lẽ DN dễ dàng lách thuế như vậy! Giá đất theo khung giá nhà nước cũng >2.500/mét, do đó nếu thuần tuý “bán đất” cũng có doanh số là 250.000.
Chờ ý kiến các bạn!
Theo luật thuế TNDN thì phần thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, ngoài thuế phải đóng theo thuế suất thông thường là 28%, còn phải đóng thuế suất bổ sung theo thuế suất lũy tiến… Điều này ai cũng biết rồi, nhưng vấn đề đặt ra là làm sao xác định được đâu là thu nhập từ việc chuyển quyền sử dụng đất trong hoạt động kinh doanh đầu tư xây dựng địa ốc.
Theo nghị định 181/2004/NĐ-CP điều 87, nhà đầu tư không phải trả tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong thời gian xây dựng công trình theo dự án đã duyệt. Nhưng khi chuyển giao, bán lại cho khách hàng thì phải trả tiền sử dụng đất theo với khung giá là đất ở, trừ đi số tiền sử dụng đất theo loại đất trước khi XD. Ví dụ, trước khi XD thì đất dự án là đất nông nghiệp có mức phí là 300.000/m (mức phí theo quy định của nhà nước). Sau khi XD và chuyển đổi quyền sử dụng đất, mức phí là 800.000/m, số tiền công ty phải đóng là 800-300 = 500. Dù DN không phải đóng 300.000 khi được giao đất, nhưng DN phải trả phí đền bù đất và thường số tiền này cao hơn nhiều.
Trở lại công tác kế toán, tớ liệt kê các khoản chi phí của hoạt động KD địa ốc đại khái như sau, thí dụ cho 100m vuông đất: (Đvt 1.000đ)
Bồi thường đất: 100m x 600 = 60.000
Xây dựng hạ tầng 100 x 2.000 = 200.000
Xây dựng nhà 100 x 2.500 = 250.000
Các khoản thuế, phí, giấy tờ… = 10.000
Tiền sử dụng đất: 100 x 500 = 50.000
Tổng cộng: 570.000
Giá bán chưa thuế: 800.000
Bây giờ ghi hóa đơn và hạch toán, làm quyết toán ra sao các bạn hãy cho ý kiến! Chú ý hạ tầng là hạ tầng chung cho toàn bộ dự án, số trên chỉ phân bổ ra. Một số loại phí, thuế cũng chung, tiến sử dụng đất cũng chung cho toàn dự án… Ghi như thế nào để đảm bảo tính hợp lý và không phải đóng thuế suất bổ sung (hoặc chỉ đóng với mức thấp).
Tớ nêu một cách và tự nhận xét:
Cách 1:
- Ghi hóa đơn
Tiền nhà: 800.000
Trừ phí sử dụng đất: 50.000
Doanh số chịu thuế VAT 750.000
Thuế VAT 10% 75.000
Cộng tiền t.toán: 875.000
- Hạch toán: 50.000 là doanh thu từ chuyển quyền sử dụng đất, cũng là chi phí chuyển quyền sd đất. Thu nhập chuyển quyền sd đất đưa vào ô B27 trong quyết toán = 0.
- Nhận xét: Không ổn, không lẽ DN dễ dàng lách thuế như vậy! Giá đất theo khung giá nhà nước cũng >2.500/mét, do đó nếu thuần tuý “bán đất” cũng có doanh số là 250.000.
Chờ ý kiến các bạn!
