Hạch toán, ghi hóa đơn, quyết toán đối với Hđ KD địa ốc

Thảo luận trong 'QĐ 15 - Chế độ kế toán DN' bắt đầu bởi adam_tran, 1 Tháng bảy 2005.

2,434 lượt xem

  1. adam_tran

    adam_tran Steel Partner

    Bài viết:
    1,373
    Đã được thích:
    32
    Nơi ở:
    Goooogle
    Tớ có một vấn đề thắc mắc khi chuẩn bị ghi hóa đơn và làm quyết toán đối với hoạt động đầu tư kinh doanh địa ốc. Tớ đã hỏi Cục Thuế TP.HCM nhưng được giải đáp không rõ ràng lắm, tới phải đặt vấn đề lên đây vì việc này không những đòi hỏi am hiểu về kế toán, mà còn phải am hiểu luật, các quy định về quản lý sử dụng đất của nhà nước và hoạt động đầu tư kinh doanh địa ốc.
    Theo luật thuế TNDN thì phần thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, ngoài thuế phải đóng theo thuế suất thông thường là 28%, còn phải đóng thuế suất bổ sung theo thuế suất lũy tiến… Điều này ai cũng biết rồi, nhưng vấn đề đặt ra là làm sao xác định được đâu là thu nhập từ việc chuyển quyền sử dụng đất trong hoạt động kinh doanh đầu tư xây dựng địa ốc.
    Theo nghị định 181/2004/NĐ-CP điều 87, nhà đầu tư không phải trả tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong thời gian xây dựng công trình theo dự án đã duyệt. Nhưng khi chuyển giao, bán lại cho khách hàng thì phải trả tiền sử dụng đất theo với khung giá là đất ở, trừ đi số tiền sử dụng đất theo loại đất trước khi XD. Ví dụ, trước khi XD thì đất dự án là đất nông nghiệp có mức phí là 300.000/m (mức phí theo quy định của nhà nước). Sau khi XD và chuyển đổi quyền sử dụng đất, mức phí là 800.000/m, số tiền công ty phải đóng là 800-300 = 500. Dù DN không phải đóng 300.000 khi được giao đất, nhưng DN phải trả phí đền bù đất và thường số tiền này cao hơn nhiều.
    Trở lại công tác kế toán, tớ liệt kê các khoản chi phí của hoạt động KD địa ốc đại khái như sau, thí dụ cho 100m vuông đất: (Đvt 1.000đ)
    Bồi thường đất: 100m x 600 = 60.000
    Xây dựng hạ tầng 100 x 2.000 = 200.000
    Xây dựng nhà 100 x 2.500 = 250.000
    Các khoản thuế, phí, giấy tờ… = 10.000
    Tiền sử dụng đất: 100 x 500 = 50.000
    Tổng cộng: 570.000
    Giá bán chưa thuế: 800.000
    Bây giờ ghi hóa đơn và hạch toán, làm quyết toán ra sao các bạn hãy cho ý kiến! Chú ý hạ tầng là hạ tầng chung cho toàn bộ dự án, số trên chỉ phân bổ ra. Một số loại phí, thuế cũng chung, tiến sử dụng đất cũng chung cho toàn dự án… Ghi như thế nào để đảm bảo tính hợp lý và không phải đóng thuế suất bổ sung (hoặc chỉ đóng với mức thấp).
    Tớ nêu một cách và tự nhận xét:
    Cách 1:
    - Ghi hóa đơn
    Tiền nhà: 800.000
    Trừ phí sử dụng đất: 50.000
    Doanh số chịu thuế VAT 750.000
    Thuế VAT 10% 75.000
    Cộng tiền t.toán: 875.000
    - Hạch toán: 50.000 là doanh thu từ chuyển quyền sử dụng đất, cũng là chi phí chuyển quyền sd đất. Thu nhập chuyển quyền sd đất đưa vào ô B27 trong quyết toán = 0.
    - Nhận xét: Không ổn, không lẽ DN dễ dàng lách thuế như vậy! Giá đất theo khung giá nhà nước cũng >2.500/mét, do đó nếu thuần tuý “bán đất” cũng có doanh số là 250.000.
    Chờ ý kiến các bạn!
     
    #1
  2. MINA

    MINA TV Ban Quản Trị / Admin

    Bài viết:
    3,496
    Đã được thích:
    108
    Nơi ở:
    Ninh Thuận
    Bác nào có kinh nghiệm ngành kinh doanh địa ốc, xin góp ý cùng bạn adam ktt
     
    #2
  3. lannhu

    lannhu It's me!

    Bài viết:
    1,373
    Đã được thích:
    2
    Nơi ở:
    ~S~
    Hì, bác adam ktt mà chịu khó đọc kỹ NĐ164 một chút thì sẽ tự giải quyết được ngay ý mà.
    Em thì không có kd lĩnh vực này nhưng cũng xin góp ý với bác tí nhé!

    1. Cách ghi hóa đơn: đúng nhưng không có lợi.

    2. Bác ghi gộp chung doanh thu chuyển QSDD và doanh thu hạ tầng, nhà cửa, gọi là doanh thu tính thu chịu thuế chuyển QSDD=>hạch tóan sai.

    3. Bác nên tách riêng 2 phần doanh thu trên để viết hóa đơn và hạch toán, QT.
    Phần 1: Thu nhập chuyển QSDD.
    - Doanh thu từ chuyển QSDD: theo giá thực tế chuyển nhượng được xđ trong HĐ, nhưng nếu giá này thấp hơn 250 (chẳng hạn như giá 50 mà bác đã lấy) thì phải lấy giá 250-> không lách được đâu bác ạ.
    - Chi phí chuyển quyền sd đất: 50+bồi thường đất:60 + thuế, phí,..liên quan đến việc có QSDD:10
    Phần 2: Thu nhập từ việc bán TS trên đất (bác có thể tách riêng hạ tầng và nhà để theo dõi)->không chịu thuế TNBS

    Như vậy bác muốn đóng thuế TNBS ở mức thấp nhất thì phải tách riêng 2 thu nhập này ra, còn nếu để chung như vậy thì phải gánh thêm phần thu nhập từ hạ tầng, nhà cửa vào TNBS.
     
    #3
  4. adam_tran

    adam_tran Steel Partner

    Bài viết:
    1,373
    Đã được thích:
    32
    Nơi ở:
    Goooogle
    To Lannhu:
    Nhìn thì có vẽ đơn giản, nhưng thực sự không đơn giản đâu. :wall: Bởi vậy tớ mới cần người nào thật kinh nghiệm cơ. Nó phức tạp vì:
    - Doanh thu chuyển quyền sử dụng đất không chịu thuế VAT, do đó chi phí đầu vào cũng không được khấu trừ.
    - Nếu tăng doanh thu chuyển quyền SDĐ, thì thuế GTGT sẽ giảm ngược lại có thể thuế TNDN tăng do chịu thuế TNBS. Và ngược lại, giảm doanh thu chuyển quyền SDĐ thì thuế GTGT phải nộp tăng, TNDN giảm... Do đó, cái khó là tính ntn để ko bị cơ quan thuế cho là trốn thuế, mà có lợi cho DN nhất.
    - Theo nghị định 181, DN chỉ được bán nhà sau khi xây xong chứ không được bán đất, cho dù là đất đã được XDCB và có sổ đỏ của DN. Như vậy về lý thuyết thì DN bán 1 cục cả nhà+đất+hạ tầng... Mà thực tế, DN toàn bán kiểu "bán nhà trên giấy"! Chứ KD địa ốc vốn 3-4 trăm tỷ đồng, DN nào chịu cho nổi!
    Nếu bạn nào đang làm KD địa ốc, ta cùng thảo luận. Không học được kinh nghiệm của các bậc tiền bối thì chấp nhận... rủi ro! Sẽ có bài học cho mình... và cho các bạn.

    "Bạn đời ơi bạn có nghe chăng niềm vui của những người dọn đến ngôi nhà mới mà chúng tôi vừa xây xong.... cho ngày nay, cho ngày mai, cho muôn đời sau"
    :lol:
     
    #4
  5. lannhu

    lannhu It's me!

    Bài viết:
    1,373
    Đã được thích:
    2
    Nơi ở:
    ~S~
     
    Last edited: 19 Tháng bảy 2005
    #5
  6. Thiên Thanh

    Thiên Thanh Thành viên sơ cấp

    Bài viết:
    48
    Đã được thích:
    1
    Nơi ở:
    TP. HCM
    To: Adam ktt
    Mình cũng có làm ở Cty KD BĐS nhưng thật ra cty mình cũng chưa hoàn chỉnh thủ tục và cơ sở hạ tầng xong, mà chỉ mới ở bước bồi thường giá trị tiền đất cho dân thôi, và mình hạch toán qua 241 hết, không biết có sai gì hay Ko? Bởi vì theo như người QL thuế của Cty mình thì: người QL cũ nói phải đưa qua 241, nhưng ngừơi QL mới lại nói HT qua 154 và đến giờ 2 người này vẫn chưa thống nhất, mình chưa biết cách nào là chính xác, thật ra lĩnh vực đất đai cũng khá mới mẻ, do đó nếu adam ktt có cách làm nào hay thì chỉ cho mình biết với nhé!
    À! mình có nhận mail của bạn hỏi chi tiết để bạn làm file mẫu NXT giúp mình, nhưng hiện nay mình chưa thể thay đổi cách làm được, nên hẹn bạn khi khác nếu mình cần sự giúp đỡ thì mong bạn hãy giúp mình nhé. Thanks!!
     
    #6
  7. adam_tran

    adam_tran Steel Partner

    Bài viết:
    1,373
    Đã được thích:
    32
    Nơi ở:
    Goooogle
    Ừ, đó là những khoản chủ yếu, còn những chi phí giai đoạn khảo sát đo đạc số liệu, lập phương án và thực hiện bồi thường, lập quy hoạch 1-10.000, 1-2000, 1-500 v...v cũng nằm trong giai đoạn này không chủ yếu lắm. Chừng 4-5 tỷ thôi!
    Em lannhu ơi, em cứ phá đi... rồi học hỏi sau! Nhưng phá lắm anh quất vào mông đấy!
     
    #7
  8. adam_tran

    adam_tran Steel Partner

    Bài viết:
    1,373
    Đã được thích:
    32
    Nơi ở:
    Goooogle
    Cái này cũng lắm tranh cãi đây. Người thì 242, 241, 154... Theo tớ thì chi phí này thuộc giá thành XD, nên hạch toán vào 154 chi tiết cho từng dự án khi ở giai đoạn 1 (bồi thường và xây dựng hạ tầng). Giai đoạn 2 thì chi tiết cho từng lô đất/căn nhà. Cũng có người đưa vào 242, nhưng rồi cũng phải kết chuyển vào 154 cả, nên tốt nhất đưa vào 154. 241 là CP XDCB dỡ dang hình thành TSCĐ, do đó nếu kết chuyển vào 632 cũng kỳ, mà KC vào 154 thì cũng mất công...
    Lĩnh vực này mới lắm, mình hỏi Cục Thuế TP.HCM mà còn chưa rõ mà.
     
    #8

Chia sẻ trang này