Hạch toán, ghi hóa đơn, quyết toán đối với Hđ KD địa ốc

  • Thread starter adam_tran
  • Ngày gửi
adam_tran

adam_tran

Steel Partner
17/5/05
1,373
32
48
41
Goooogle
#1
Tớ có một vấn đề thắc mắc khi chuẩn bị ghi hóa đơn và làm quyết toán đối với hoạt động đầu tư kinh doanh địa ốc. Tớ đã hỏi Cục Thuế TP.HCM nhưng được giải đáp không rõ ràng lắm, tới phải đặt vấn đề lên đây vì việc này không những đòi hỏi am hiểu về kế toán, mà còn phải am hiểu luật, các quy định về quản lý sử dụng đất của nhà nước và hoạt động đầu tư kinh doanh địa ốc.
Theo luật thuế TNDN thì phần thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, ngoài thuế phải đóng theo thuế suất thông thường là 28%, còn phải đóng thuế suất bổ sung theo thuế suất lũy tiến… Điều này ai cũng biết rồi, nhưng vấn đề đặt ra là làm sao xác định được đâu là thu nhập từ việc chuyển quyền sử dụng đất trong hoạt động kinh doanh đầu tư xây dựng địa ốc.
Theo nghị định 181/2004/NĐ-CP điều 87, nhà đầu tư không phải trả tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong thời gian xây dựng công trình theo dự án đã duyệt. Nhưng khi chuyển giao, bán lại cho khách hàng thì phải trả tiền sử dụng đất theo với khung giá là đất ở, trừ đi số tiền sử dụng đất theo loại đất trước khi XD. Ví dụ, trước khi XD thì đất dự án là đất nông nghiệp có mức phí là 300.000/m (mức phí theo quy định của nhà nước). Sau khi XD và chuyển đổi quyền sử dụng đất, mức phí là 800.000/m, số tiền công ty phải đóng là 800-300 = 500. Dù DN không phải đóng 300.000 khi được giao đất, nhưng DN phải trả phí đền bù đất và thường số tiền này cao hơn nhiều.
Trở lại công tác kế toán, tớ liệt kê các khoản chi phí của hoạt động KD địa ốc đại khái như sau, thí dụ cho 100m vuông đất: (Đvt 1.000đ)
Bồi thường đất: 100m x 600 = 60.000
Xây dựng hạ tầng 100 x 2.000 = 200.000
Xây dựng nhà 100 x 2.500 = 250.000
Các khoản thuế, phí, giấy tờ… = 10.000
Tiền sử dụng đất: 100 x 500 = 50.000
Tổng cộng: 570.000
Giá bán chưa thuế: 800.000
Bây giờ ghi hóa đơn và hạch toán, làm quyết toán ra sao các bạn hãy cho ý kiến! Chú ý hạ tầng là hạ tầng chung cho toàn bộ dự án, số trên chỉ phân bổ ra. Một số loại phí, thuế cũng chung, tiến sử dụng đất cũng chung cho toàn dự án… Ghi như thế nào để đảm bảo tính hợp lý và không phải đóng thuế suất bổ sung (hoặc chỉ đóng với mức thấp).
Tớ nêu một cách và tự nhận xét:
Cách 1:
- Ghi hóa đơn
Tiền nhà: 800.000
Trừ phí sử dụng đất: 50.000
Doanh số chịu thuế VAT 750.000
Thuế VAT 10% 75.000
Cộng tiền t.toán: 875.000
- Hạch toán: 50.000 là doanh thu từ chuyển quyền sử dụng đất, cũng là chi phí chuyển quyền sd đất. Thu nhập chuyển quyền sd đất đưa vào ô B27 trong quyết toán = 0.
- Nhận xét: Không ổn, không lẽ DN dễ dàng lách thuế như vậy! Giá đất theo khung giá nhà nước cũng >2.500/mét, do đó nếu thuần tuý “bán đất” cũng có doanh số là 250.000.
Chờ ý kiến các bạn!
 
MINA

MINA

TV Ban Quản Trị / Admin
Thành viên BQT
12/11/03
3,502
108
63
Ninh Thuận
#2
Bác nào có kinh nghiệm ngành kinh doanh địa ốc, xin góp ý cùng bạn adam ktt
 
L

lannhu

It's me!
14/10/04
1,373
2
0
37
~S~
#3
Hì, bác adam ktt mà chịu khó đọc kỹ NĐ164 một chút thì sẽ tự giải quyết được ngay ý mà.
Em thì không có kd lĩnh vực này nhưng cũng xin góp ý với bác tí nhé!

1. Cách ghi hóa đơn: đúng nhưng không có lợi.

2. Bác ghi gộp chung doanh thu chuyển QSDD và doanh thu hạ tầng, nhà cửa, gọi là doanh thu tính thu chịu thuế chuyển QSDD=>hạch tóan sai.

3. Bác nên tách riêng 2 phần doanh thu trên để viết hóa đơn và hạch toán, QT.
Phần 1: Thu nhập chuyển QSDD.
- Doanh thu từ chuyển QSDD: theo giá thực tế chuyển nhượng được xđ trong HĐ, nhưng nếu giá này thấp hơn 250 (chẳng hạn như giá 50 mà bác đã lấy) thì phải lấy giá 250-> không lách được đâu bác ạ.
- Chi phí chuyển quyền sd đất: 50+bồi thường đất:60 + thuế, phí,..liên quan đến việc có QSDD:10
Phần 2: Thu nhập từ việc bán TS trên đất (bác có thể tách riêng hạ tầng và nhà để theo dõi)->không chịu thuế TNBS

Như vậy bác muốn đóng thuế TNBS ở mức thấp nhất thì phải tách riêng 2 thu nhập này ra, còn nếu để chung như vậy thì phải gánh thêm phần thu nhập từ hạ tầng, nhà cửa vào TNBS.
 
adam_tran

adam_tran

Steel Partner
17/5/05
1,373
32
48
41
Goooogle
#4
To Lannhu:
Nhìn thì có vẽ đơn giản, nhưng thực sự không đơn giản đâu. :wall: Bởi vậy tớ mới cần người nào thật kinh nghiệm cơ. Nó phức tạp vì:
- Doanh thu chuyển quyền sử dụng đất không chịu thuế VAT, do đó chi phí đầu vào cũng không được khấu trừ.
- Nếu tăng doanh thu chuyển quyền SDĐ, thì thuế GTGT sẽ giảm ngược lại có thể thuế TNDN tăng do chịu thuế TNBS. Và ngược lại, giảm doanh thu chuyển quyền SDĐ thì thuế GTGT phải nộp tăng, TNDN giảm... Do đó, cái khó là tính ntn để ko bị cơ quan thuế cho là trốn thuế, mà có lợi cho DN nhất.
- Theo nghị định 181, DN chỉ được bán nhà sau khi xây xong chứ không được bán đất, cho dù là đất đã được XDCB và có sổ đỏ của DN. Như vậy về lý thuyết thì DN bán 1 cục cả nhà+đất+hạ tầng... Mà thực tế, DN toàn bán kiểu "bán nhà trên giấy"! Chứ KD địa ốc vốn 3-4 trăm tỷ đồng, DN nào chịu cho nổi!
Nếu bạn nào đang làm KD địa ốc, ta cùng thảo luận. Không học được kinh nghiệm của các bậc tiền bối thì chấp nhận... rủi ro! Sẽ có bài học cho mình... và cho các bạn.

"Bạn đời ơi bạn có nghe chăng niềm vui của những người dọn đến ngôi nhà mới mà chúng tôi vừa xây xong.... cho ngày nay, cho ngày mai, cho muôn đời sau"
:lol:
 
L

lannhu

It's me!
14/10/04
1,373
2
0
37
~S~
#5
Doanh thu chuyển quyền sử dụng đất không chịu thuế VAT, do đó chi phí đầu vào cũng không được khấu trừ.
Em thấy những chi phí bỏ ra để có QSDD chủ yếu là những khoan mang tính chất phí, chỉ có chứng từ hợp lệ mà không có HĐ GTGT: tiền sd đất, tiền bồi thường, lệ phí,... thì lấy đâu mà khấu trừ vậy bác?

Nếu tăng doanh thu chuyển quyền SDĐ, thì thuế GTGT sẽ giảm ngược lại có thể thuế TNDN tăng do chịu thuế TNBS. Và ngược lại, giảm doanh thu chuyển quyền SDĐ thì thuế GTGT phải nộp tăng, TNDN giảm... Do đó, cái khó là tính ntn để ko bị cơ quan thuế cho là trốn thuế, mà có lợi cho DN nhất.
Để biết tính tóan ntn cho có lợi thì phải có con số cụ thể, chính xác bác ạ :biggrin:

Theo nghị định 181, DN chỉ được bán nhà sau khi xây xong chứ không được bán đất, cho dù là đất đã được XDCB và có sổ đỏ của DN. Như vậy về lý thuyết thì DN bán 1 cục cả nhà+đất+hạ tầng... Mà thực tế, DN toàn bán kiểu "bán nhà trên giấy"! Chứ KD địa ốc vốn 3-4 trăm tỷ đồng, DN nào chịu cho nổi!
Bác có thể nói nhỏ cho em học hỏi kiểu bán này được không ạ? Thanks bác!

Em thấy lĩnh vực này cũng hay phết. Vậy mong các bác có kinh nghiệm chinh chiến trong lĩnh vực này vào đây góp ý cho rôm rã đi ạ. (Xong, em chuyển qua nghề này luôn cũng nên :biggrin: )
 
Sửa lần cuối:
T

Thiên Thanh

Sơ cấp
15/5/05
48
1
0
TP. HCM
#6
To: Adam ktt
Mình cũng có làm ở Cty KD BĐS nhưng thật ra cty mình cũng chưa hoàn chỉnh thủ tục và cơ sở hạ tầng xong, mà chỉ mới ở bước bồi thường giá trị tiền đất cho dân thôi, và mình hạch toán qua 241 hết, không biết có sai gì hay Ko? Bởi vì theo như người QL thuế của Cty mình thì: người QL cũ nói phải đưa qua 241, nhưng ngừơi QL mới lại nói HT qua 154 và đến giờ 2 người này vẫn chưa thống nhất, mình chưa biết cách nào là chính xác, thật ra lĩnh vực đất đai cũng khá mới mẻ, do đó nếu adam ktt có cách làm nào hay thì chỉ cho mình biết với nhé!
À! mình có nhận mail của bạn hỏi chi tiết để bạn làm file mẫu NXT giúp mình, nhưng hiện nay mình chưa thể thay đổi cách làm được, nên hẹn bạn khi khác nếu mình cần sự giúp đỡ thì mong bạn hãy giúp mình nhé. Thanks!!
 
adam_tran

adam_tran

Steel Partner
17/5/05
1,373
32
48
41
Goooogle
#7
lannhu nói:
Em thấy những chi phí bỏ ra để có QSDD chủ yếu là những khoan mang tính chất phí, chỉ có chứng từ hợp lệ mà không có HĐ GTGT: tiền sd đất, tiền bồi thường, lệ phí,... thì lấy đâu mà khấu trừ vậy bác?
Ừ, đó là những khoản chủ yếu, còn những chi phí giai đoạn khảo sát đo đạc số liệu, lập phương án và thực hiện bồi thường, lập quy hoạch 1-10.000, 1-2000, 1-500 v...v cũng nằm trong giai đoạn này không chủ yếu lắm. Chừng 4-5 tỷ thôi!
Em lannhu ơi, em cứ phá đi... rồi học hỏi sau! Nhưng phá lắm anh quất vào mông đấy!
 
adam_tran

adam_tran

Steel Partner
17/5/05
1,373
32
48
41
Goooogle
#8
Thiên Thanh nói:
To: Adam ktt
Mình cũng có làm ở Cty KD BĐS nhưng thật ra cty mình cũng chưa hoàn chỉnh thủ tục và cơ sở hạ tầng xong, mà chỉ mới ở bước bồi thường giá trị tiền đất cho dân thôi, và mình hạch toán qua 241 hết, không biết có sai gì hay Ko? Bởi vì theo như người QL thuế của Cty mình thì: người QL cũ nói phải đưa qua 241, nhưng ngừơi QL mới lại nói HT qua 154 và đến giờ 2 người này vẫn chưa thống nhất, mình chưa biết cách nào là chính xác, thật ra lĩnh vực đất đai cũng khá mới mẻ, do đó nếu adam ktt có cách làm nào hay thì chỉ cho mình biết với nhé!
Cái này cũng lắm tranh cãi đây. Người thì 242, 241, 154... Theo tớ thì chi phí này thuộc giá thành XD, nên hạch toán vào 154 chi tiết cho từng dự án khi ở giai đoạn 1 (bồi thường và xây dựng hạ tầng). Giai đoạn 2 thì chi tiết cho từng lô đất/căn nhà. Cũng có người đưa vào 242, nhưng rồi cũng phải kết chuyển vào 154 cả, nên tốt nhất đưa vào 154. 241 là CP XDCB dỡ dang hình thành TSCĐ, do đó nếu kết chuyển vào 632 cũng kỳ, mà KC vào 154 thì cũng mất công...
Lĩnh vực này mới lắm, mình hỏi Cục Thuế TP.HCM mà còn chưa rõ mà.
 

Thành viên trực tuyến

  • Điện Nước Bảo Châu



Xem nhiều