Hiện nay rất nhiều kế toán tranh cãi nhau về việc chi phí xây dựng nhà cửa, đầu tư XDCB ở các công ty XD, kinh doanh địa ốc phải hạch toán vào tài khoản nào. Chi phí này bao gồm rất nhiều khoản chi tiết vật tư, nhân công, máy móc, đền bù, quản lý công trình, quản lý dự án v...v. Ngay cả cán bộ quản lý thuế cũng không thống nhất quan điểm này. Hiện tại có những ý kiến là hạch toán vào tài khoản 241, 242 hoặc 154. Tôi xin đưa ra một số nhận xét về các quan điểm trên như sau:
- Hạch toán vào TK 241: Đây là tài khoản tập hợp các chi phí XDCB để hình thành TSCĐ, nó cũng phải theo dõi chi tiết vật liệu, nhân công v...v. Do đó, dùng nó để theo dõi giá trị SX mang tính chất hàng hóa, sản phẩm bán (nhà cửa xây để bán) thì không phù hợp. Ngay cả TSCĐ khi đưa vào chi phí cũng phải qua một tài khoản trung gian là khấu hao (214) và nhiều quy định ràng buộc, do đó để kết chuyển giá vốn 632 thẳng từ tài khoản 241 (Nợ 632, Có 241) thì không hợp lý. Hơn nữa, có những công trình đã hoàn thành nhưng chưa bán, nếu vẫn treo ở TK241 thì không ổn, còn kết chuyển vào TK155 thì càng không đúng vì không thể xem một căn nhà là một dạng hàng hóa tồn kho. Nếu kết chuyển vào 211 TSCĐ, thì phải qua một số thủ tục, không trích khấu hao, khi bán TSCĐ lại qua một số thủ tục thanh lý, nhượng bán TSCĐ nữa....
- Hạch toán vào TK 242: Đây là TK theo dõi những chi phí đã trả nhưng phân bổ dài hạn, trên 1 năm. Thực chất các chi phí XDCB không phải là chi phí chờ phân bổ, mà là chi phí chưa hoàn thành, chưa tổng hợp. Khi cần phân bổ, từ TK 242 cũng phải kết chuyển vào 6273, 154 hay 642, nếu kết chuyển thẳng vào 632 thì sẽ gặp sự bất hợp lý như trường hợp TK241. Trường hợp công trình hoàn thành chưa bán, thì... không biết kết chuyển vào đâu. Nếu khi công trình hoàn thành kết chuyển 242 vào 154, thì phức tạp thêm quá trình hạch toán, vì TK 242 cần theo dõi chi tiết cho từng khoản, trong khi chi phí xây dựng cũng phải theo dõi chi tiết NVL theo từng khoản để hạn chế tỷ lệ không vượt quá mức quy định ... Như vậy, phải mở đến 2 hệ thống sổ chi tiết XD và điều này quá rắc rối.
- Hạch toán vào TK 154: TK154 không có những nhược điểm của 2 TK trên. Nhưng số liệu của nó đưa vào hàng tồn kho, phần TSLĐ trên bảng CĐKT và bản chất 154 là một TK ngắn hạn, có giá trị chuyển hết thành tiền trong kỳ. Trong khi đó, XDCB, kinh doanh địa ốc có thời gian XD dự án từ khi bắt đầu đến khi hoàn thành có khi đến 10 năm. Giá trị XDCB này vừa khó thanh khoản vừa không thể xem là “tồn kho” được.
Các chi phí của hoạt động đầu tư XD, KD địa ốc như sau:
Giai đoạn hòan thành hạ tầng:
- Chi phí đền bù: Theo dõi riêng cho từng dự án
- Chi phí XD hạ tầng: Theo dõi riêng cho từng hạng mục hạ tầng, cho từng dự án.
- Chi phí quản lý, điều hành DA: Chi phí chung có thể cho dự án.
Giai đoạn phân lô, XD nhà:
- Chi phí NVL: Theo dõi riêng cho từng loại (sắt thép, xi măng, cát đá, gạch...) riêng cho từng lô, từng căn nhà tùy thuộc vào kết cấu căn nhà.
- Chi phí nhân công: Theo dõi riêng từng lô, từng căn nhà.
- Chi phí máy, CP khác: Theo dõi riêng từng căn nhà.
Từ đó ta có thể thấy, họat động này rất phức tạp và do đó, cần có TK theo dõi đơn giãn, không phải kết chuyển nhiều và TK này có tính chất dài hạn. Theo tôi, tại sao không đưa thêm TK254 “Chi phí XD-KD bất động sản dỡ dang” với số hiệu là 254 (có kết cấu và cách hạch toán giống TK154) và TK 255 “Bất động sản” có kết cấu giống TK155!
Ở đây cần nói thêm về họat động KD xây dựng (xây nhà cho dân cư) chi phí cũng không theo dõi được bằng TK 241 và 242 (lý do như trên) mà theo dõi bằng TK 154. Nhưng cũng có công trình xây dựng kéo dài và việc hạch toán vào 154 cũng không hợp lý lắm.
Trên đây là ý kiến của tôi, và có thể của nhiều người nữa. Cách diễn đạt không được rõ lắm nhưng chủ yếu là ý tưởng. Mong các bạn góp ý và thảo luận xem.
- Hạch toán vào TK 241: Đây là tài khoản tập hợp các chi phí XDCB để hình thành TSCĐ, nó cũng phải theo dõi chi tiết vật liệu, nhân công v...v. Do đó, dùng nó để theo dõi giá trị SX mang tính chất hàng hóa, sản phẩm bán (nhà cửa xây để bán) thì không phù hợp. Ngay cả TSCĐ khi đưa vào chi phí cũng phải qua một tài khoản trung gian là khấu hao (214) và nhiều quy định ràng buộc, do đó để kết chuyển giá vốn 632 thẳng từ tài khoản 241 (Nợ 632, Có 241) thì không hợp lý. Hơn nữa, có những công trình đã hoàn thành nhưng chưa bán, nếu vẫn treo ở TK241 thì không ổn, còn kết chuyển vào TK155 thì càng không đúng vì không thể xem một căn nhà là một dạng hàng hóa tồn kho. Nếu kết chuyển vào 211 TSCĐ, thì phải qua một số thủ tục, không trích khấu hao, khi bán TSCĐ lại qua một số thủ tục thanh lý, nhượng bán TSCĐ nữa....
- Hạch toán vào TK 242: Đây là TK theo dõi những chi phí đã trả nhưng phân bổ dài hạn, trên 1 năm. Thực chất các chi phí XDCB không phải là chi phí chờ phân bổ, mà là chi phí chưa hoàn thành, chưa tổng hợp. Khi cần phân bổ, từ TK 242 cũng phải kết chuyển vào 6273, 154 hay 642, nếu kết chuyển thẳng vào 632 thì sẽ gặp sự bất hợp lý như trường hợp TK241. Trường hợp công trình hoàn thành chưa bán, thì... không biết kết chuyển vào đâu. Nếu khi công trình hoàn thành kết chuyển 242 vào 154, thì phức tạp thêm quá trình hạch toán, vì TK 242 cần theo dõi chi tiết cho từng khoản, trong khi chi phí xây dựng cũng phải theo dõi chi tiết NVL theo từng khoản để hạn chế tỷ lệ không vượt quá mức quy định ... Như vậy, phải mở đến 2 hệ thống sổ chi tiết XD và điều này quá rắc rối.
- Hạch toán vào TK 154: TK154 không có những nhược điểm của 2 TK trên. Nhưng số liệu của nó đưa vào hàng tồn kho, phần TSLĐ trên bảng CĐKT và bản chất 154 là một TK ngắn hạn, có giá trị chuyển hết thành tiền trong kỳ. Trong khi đó, XDCB, kinh doanh địa ốc có thời gian XD dự án từ khi bắt đầu đến khi hoàn thành có khi đến 10 năm. Giá trị XDCB này vừa khó thanh khoản vừa không thể xem là “tồn kho” được.
Các chi phí của hoạt động đầu tư XD, KD địa ốc như sau:
Giai đoạn hòan thành hạ tầng:
- Chi phí đền bù: Theo dõi riêng cho từng dự án
- Chi phí XD hạ tầng: Theo dõi riêng cho từng hạng mục hạ tầng, cho từng dự án.
- Chi phí quản lý, điều hành DA: Chi phí chung có thể cho dự án.
Giai đoạn phân lô, XD nhà:
- Chi phí NVL: Theo dõi riêng cho từng loại (sắt thép, xi măng, cát đá, gạch...) riêng cho từng lô, từng căn nhà tùy thuộc vào kết cấu căn nhà.
- Chi phí nhân công: Theo dõi riêng từng lô, từng căn nhà.
- Chi phí máy, CP khác: Theo dõi riêng từng căn nhà.
Từ đó ta có thể thấy, họat động này rất phức tạp và do đó, cần có TK theo dõi đơn giãn, không phải kết chuyển nhiều và TK này có tính chất dài hạn. Theo tôi, tại sao không đưa thêm TK254 “Chi phí XD-KD bất động sản dỡ dang” với số hiệu là 254 (có kết cấu và cách hạch toán giống TK154) và TK 255 “Bất động sản” có kết cấu giống TK155!
Ở đây cần nói thêm về họat động KD xây dựng (xây nhà cho dân cư) chi phí cũng không theo dõi được bằng TK 241 và 242 (lý do như trên) mà theo dõi bằng TK 154. Nhưng cũng có công trình xây dựng kéo dài và việc hạch toán vào 154 cũng không hợp lý lắm.
Trên đây là ý kiến của tôi, và có thể của nhiều người nữa. Cách diễn đạt không được rõ lắm nhưng chủ yếu là ý tưởng. Mong các bạn góp ý và thảo luận xem.