Bất động sản đầu tư - Lịch sử và hiện tại

Thảo luận trong 'Luật Kế toán Việt Nam' bắt đầu bởi nedved, 9 Tháng chín 2005.

6,925 lượt xem

  1. nedved

    nedved Thành viên sơ cấp

    Bài viết:
    687
    Đã được thích:
    2
    Nơi ở:
    Xa xa nương dâu
    Trước hết tôi xin đề cập đến sự thay đổi của chuẩn mực kế toán quốc tế về kế toán các khoản đầu tư (Accounting for Investments).

    - Tháng 10/1984: bản draft đầu tiên của IAS 25 - Accounting for Investments ra đời.
    - Tháng 3/1986: IAS 25 chính thức được thông qua và có hiệu lực từ 1/1/1987
    - Tháng 12/1999: Draft của IAS 40 - Investment Property xuất hiện
    - Tháng 4/2000: IAS 40 chính thức được thông qua thay thế cho IAS 25 và có hiệu lực từ 1/1/2001
    - 18/12/2003: Bản sửa đổi của IAS 40 do IASB (Hội đồng soạn thảo chuẩn mực kế toán quốc tế) phát hành và có hiệu lực từ 1/1/2005

    Những nội dung khác của IAS 25 còn được thay thế bởi các IAS khác như IAS39 - Financial instruments.

    Tóm tắt nội dung chính của IAS40 được sửa đổi sau cùng, có một số khác biệt so với VAS về BĐS đầu tư. Vấn đề chính là IAS 40 cho phép doanh nghiệp lựa chọn một trong hai mô hình sau để ghi nhận giá trị của BĐS đầu tư sau khi ghi nhận ban đầu:

    - Fair value model
    - Cost model

    Trong đó, fair value model là gì. Tôi có thể tổng hợp nôm na như sau: Khi lập BCTC, doanh nghiệp ghi nhận giá trị BĐS đầu tư theo giá trị hợp lý tại thời điểm lập Balance sheet. Tất nhiên, khoản chênh lệch so với giá trị hợp lý đã ghi nhận được hạch toán vào kết quả kinh doanh trong kỳ.

    Cost model là gì? rất đơn giản đó là việc ghi nhận theo nguyên giá ban đầu và hàng năm trích khấu hao BĐS hạch toán vào Chi phí kinh doanh trong kỳ.
     
    #1
  2. nedved

    nedved Thành viên sơ cấp

    Bài viết:
    687
    Đã được thích:
    2
    Nơi ở:
    Xa xa nương dâu
    Tiếp theo..

    Nói một chút về fair value model,

    Chúng ta, những người làm kế toán chuyên nghiệp, hẳn đã có lúc đọc Chuẩn mực kế toán Việt Nam về TSCĐ hữu hình. Trong đó, có đoạn quy định rằng, Giá trị khấu hao TSCĐ được tính bằng Nguyên giá trừ đi giá trị thu hồi ước tính. Như vậy, nếu áp dụng VAS về TSCĐ hữu hình cho các BĐS là các toà cao ốc cho thuê chẳng hạn thì làm sao đây khi giá trị thu hồi ước tính của nó có khi còn lớn hơn rất nhiều nguyên giá ban đầu? và Thực tế rằng, chuẩn mực kế toán đã quy định như vậy nhưng Chính sách tài chính về TSCĐ trong QĐ 206 đã không đề cập đến vấn đề này vì rất nhiều lý do.

    Fair value model và kế toán BĐS đầu tư giúp ta xử lý được vấn đề này.

    Lúc này, giá trị toà nhà tại ngày lập Balance sheet được ghi nhận theo giá trị hợp lý, mọi khoản chênh lệch so với giá trị đã ghi nhận được hạch toán vào Báo cáo KQKD trong kỳ. Và chi phí thực tế của doanh nghiệp là Chi phí sửa chữa lớn cho toà nhà phát sinh trong năm.
     
    #2
  3. nedved

    nedved Thành viên sơ cấp

    Bài viết:
    687
    Đã được thích:
    2
    Nơi ở:
    Xa xa nương dâu
    Tiếp theo..

    Còn ở Việt Nam ta thì sao nhỉ?

    Trước năm 2003, khi Chuẩn mực kế toán về BĐS đầu tư chưa ra đời tại VN, chúng ta áp dụng theo IAS 25, coi đầu tư BĐS là một khoản đầu tư tài chính khác. Việc hạch toán kế toán và lập BCTC cho các khoản đầu tư, doanh thu, chi phí đều được ghi nhận vào hoạt động tài chính. (Các bạn có thể tìm đọc TT105-hướng dẫn chuẩn mực Doanh thu, vẫn đề cập về vấn đề này).

    Cho đến khi VAS đợt 3 và đặc biệt thông tư 23 ra đời, chúng ta đã thừa nhận BĐS đầu tư như là một hoạt động kinh doanh thông thường. Điều này tránh được sự hiểu lầm dẫn đến ra quyết định kinh tế không chính xác của người đọc BCTC. Vì hoạt động ĐT BĐS có những đặc thù riêng và chịu những rủi ro riêng khác biệt với hoạt động đầu tư tài chính thông thường. Nó chịu ảnh hưởng rất nhiều của các chính sách của nhà nước về BĐS cũng như sự đầu cơ của Thị trường.

    Có một vấn đề khác biệt so với IAS 40, là VAS chỉ cho phép áp dụng cost model mà chưa thừa nhận fair value model. Bởi rất nhiều lý do, mà một lý do quan trọng nhất, theo tôi, đó là VN chưa thể xác định được giá trị hợp lý của TS và do đó nhiều doanh nghiệp có thể dựa vào đó để điều chỉnh kết quả kinh doanh theo hướng có lợi cho mình.
     
    #3
  4. nedved

    nedved Thành viên sơ cấp

    Bài viết:
    687
    Đã được thích:
    2
    Nơi ở:
    Xa xa nương dâu
    Tôi gửi kèm theo đây summary về những sửa đổi của IAS 40 để mọi người tham khảo
     

    Các file đính kèm:

    #4
  5. tungjohn20

    tungjohn20 Thành viên sơ cấp

    Bài viết:
    4
    Đã được thích:
    0
    Nơi ở:
    VietNam
    Tôi đang làm đề án môn học về bất động sản đầu tư!!! Trong quá trình tìm tòi tài liệu và tìm hiểu về nó, tôi có một số thắc mắc như sau:
    1> việc trích khấu hao tài sản đầu tư dựa theo nguyên tắc nào?
    2> Nếu tôi cho thuê BDS đầu tư nhưng mục đích chính vẫn là chờ tăng giá thì hạch toán vào doanh thu khác hay doanh thu tài chính, cụ thể như thế nào?
    3> Trong định nghĩa của bộ tài chính về bđs đầu tư: chắc chắn mang lại lợi ích trong tương lai. Làm sao biết được chắc chắn một điều trong tương lai. Tôi cho rằng cần phải sửa điều này là "có thể".
    4> Tôi cũng đồng ý là việc không sử dụng mô hình giá hợp lí: nghĩa là tính giá trị bđs đầu tư theo giá thị trường vì thị trường bđs ở nước ta ko có được sự ổn định đáng tin cậy cần thiết. Nhưng tôi không biết nguyên tắc tính giá trị hợp lí theo chuẩn mực IAS40 như thế nào, khi đó thì khấu hao của BĐS đầu tư tính vào đâu hay là ko tính khấu hao?????

    Đó, có chút ít thắc mắc, mong mọi người góp ý
     
    #5
  6. nedved

    nedved Thành viên sơ cấp

    Bài viết:
    687
    Đã được thích:
    2
    Nơi ở:
    Xa xa nương dâu
    Mấy hôm bận bây giờ tiếp tục chủ đề này,

    Trước tiên trả lời thắc mắc của bạn hâm một the beatles đã,

    1. Trích khấu hao theo phương pháp tuyến tính, quy định tại QĐ206
    2. Hạch toán vào Doanh thu hoạt động kinh doanh, vì nó là hoạt động kinh doanh
    3. Tất nhiên phải là "chắc chắn". Nếu "có thể" thì xem lại chuẩn mực chung xem nó có phải là tài sản không đã.
    4. Bạn nghiên cứu lại 2 model trên nhé, rồi tự tìm câu trả lời.
     
    #6
  7. duthu

    duthu Thành viên sơ cấp

    Bài viết:
    3
    Đã được thích:
    0
    Nơi ở:
    Ha Noi
    ^^ Hiện nay em cũng đang làm đề án môn học về chủ đề này. Những bài viết của anh nedved rất hay và rất bổ ích cho những sinh viên như em.

    Trong mấy bài viết trước anh có viết
    Do trình độ còn non kém nên em chưa hiểu lắm về vấn đề này, vì thế anh có thể nói rõ hơn được không ạ? Hơn nữa, hiện nay đang có những tranh luận về việc sử dụng TK 217 để hạch toán bất động sản đầu tư, vậy anh có ý kiến gì không ạ?

    Cám ơn anh nhìu nhìu và mong anh sẽ post thêm nhìu bài về vấn đề này. ^^
     
    #7
  8. tungjohn20

    tungjohn20 Thành viên sơ cấp

    Bài viết:
    4
    Đã được thích:
    0
    Nơi ở:
    VietNam
    To Nedved!: Đúng như anh nhận xét, việc chỉ cho áp dụng về cost model là có những mặt tích cực cũng như tiêu cực. Và vấn đề này không thể giải quyết trong một sớm một chiều. Tuy nhiên, mong anh nói cụ thể hơn về vấn đề này, tôi rất quan tâm đến nó. Cám ơn anh!

    Tôi không đồng ý với từ “chắc chắn”. Tương lai không bao giờ là chắc chắn cả. Nếu như thế thì một bất động sản đầu tư, nhưng sau một thời gian, nó không mang lại lợi ích cho doanh nghiệp như mong muốn do giá bất động sản trên thị trường giảm, vậy tại sao nó lại được ghi nhận làm bất động sản đầu tư kia chứ.

    IAS 40 quy định như sau:
    Investment property should be recognised as an asset when it is PROBABLE that the future economic benefits that are associated with the property will flow to the enterprise, and the cost of the property can be reliably measured. [IAS 40.16]

    Tôi cho rằng: ở đây phải quy định là: có khả năng chắc chắn thu được lợi ích trong tương lai
    Vì chủ sở hữu đầu tư vào BĐS nhằm mục đích muốn có lợi ích trong tương lai, nhưng không biết được điều đó là chắc chắn hay không!

    Còn điều kiện ghi nhận tài sản cố định hữu hình, chuẩn mực 03 quy định như sau:
    Các tài sản được ghi nhận là TSCĐ hữu hình phải thỏa mãn đồng thời tất cả bốn tiêu chuẩn ghi nhận sau:
    (a) Chắc chắn thu được lợi ích kinh tế trong tương lai từ việc sử dụng tài sản đó;
    (b) Nguyên giá tài sản phải được xác định một cách đáng tin cậy;
    (c) Thời gian sử dụng ước tính trên 1 năm;
    (d) Có đủ tiêu chuẩn giá trị theo quy định hiện hành.

    Mâu thuẫn quá, ở thời tương lai thì không có gì là chắc chắn cả!!!
    Nhờ anh giải thích giùm! Giải thích chưa vẫn chưa thuyết phục được tôi!!!

    Và đây là những câu hỏi của bạn: Sugis! Anh xem xét trả lời giùm được không!!

    Nhân nói về 6 CMKT mới, chỉ riêng về Bất động sản đầu tư, có rất nhiều điều sugis đọc mà không hiểu, mọi người có thể chỉ giùm sugis không?
    1. Đính chính chuẩn mực số 05-BĐS đầu tư, cụm từ "doanh thu" của đoạn 28 và cụm từ "khoản doanh thu từ việc bán" của đoạn 29 được thay bằng cụm từ "giá bán". Lý do tại sao lại thay đổi như vậy, có phải vì trước đây việc kinh doanh bất động sản chỉ lả một trong những hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp nên gọi nó là doanh thu nhưng với sự phát triển cùng sự ra đời của các công ty chuyên kinh doanh BĐS dẫn đến sự thay đổi trong cách dùng từ như trên không?
    2. Các trường hợp đặc biệt được ghi nhận là BĐS đầu tư có ghi :" Trường hợp BĐS không bán được riêng rẽ và phần sử dụng cho kinh doanh hoặc cho quản lý là không đáng kể thì hạch toán là BĐS đầu tư". Ba chữ "Không đáng kể" là bao nhiêu? Có một tỉ lệ nhất định nào cho việc xác định không, hay doanh nghiệp tự quyết định?
    3. "Trường hợp doanh nghiệp cung cấp các dịch vụ liên quan cho những người sử dụng bất động sản do doanh nghiệp sở hữu là một phần tương đối nhỏ trong toàn bộ thoả thuận thì doanh nghiệp sẽ hạch toán tài sản này là bất động sản đầu tư". " một phần tương đối nhỏ" này lại là bao nhiêu đây?
    4. Bất động sản đầu tư phải được xác định theo nguyên giá bao gồm cả các chi phí giao dịch liên quan trực tiếp ban đầu, "các chi phí giao dịch liên quan trực tiếp ban đầu" thường là các khoản chi phí gì?
    5. Việc tính khấu hao đối với bất động sản đầu tư có giống với việc tính khấu hao cho Tài sản cố định hay không?
    6. "BĐS đầu tư chuyển sang hàng tồn kho khi chủ sở hữu bắt đầu triển khai các công việc sửa chữa, cải tạo, nâng cấp cần thiết cho mục đích bán" , "hàng tồn kho" là tài khoản loại 15, làm sao hạch toán, trong phần hướng dẫn hạch tóan ghi nhận vào tài khoản 241. Nhưng khi chuyển từ " Hàng tồn Kho" sang "BĐS đầu tư" lại ghi Nợ 217 có 156. Nên hiểu như thế nào?
    7. Đối với các doanh nghiệp là ngân hàng, tổ chức tín dụng và tổ chức tài chính khác, việc kế toán BĐS đầu tư được hướng dẫn trong một văn bản riêng, vậy đó là văn bản số bao nhiêu?
    8. TK 217 dùng để phản ánh giá trị bất động sản đủ tiêu chuẩn để ghi nhận là bất độngsản đầu tư. Còn đối với giá trị BĐS mua về để bán trong kỳ hoạt động kinh doanh bình thường hoặc xây dựng để bán trong tương lai gần ... không phản ánh vào TK 217 vậy phản ánh vào tài khoản nào?
    Mong nhận được câu trả lời khiến cho sugis tâm phục khẩu phục, sugis xin đa tạ trước, hậu tạ sau. Hì hì hì
     
    #8
  9. nedved

    nedved Thành viên sơ cấp

    Bài viết:
    687
    Đã được thích:
    2
    Nơi ở:
    Xa xa nương dâu
    Đọc bài này của bạn John tôi cảm thấy thất vọng quá. Thất vọng vì WKT này có quá nhiều người kô bao giờ chịu đọc, kô bao giờ chịu cập nhật kiến thức. Tôi đã nói bạn về đọc Lại chuẩn mực chung chứ không bảo bạn đọc chuẩn mực tài sản. Đọc kỹ các đoạn về Tài sản, Lợi ích kinh tế trong tương lai, và lần sau đọc chuẩn mực BĐS thì nhớ đọc cả đoạn không in đậm nữa, nó nói rằng đối với điều kiện chắc chắn mang lại lợi ích kinh tế trong tương lai phải đánh giá mức độ chắc chắn.

    Tương lai là không chắc chắn, ai là người Việt Nam hiểu được tiếng Việt cũng hiểu được điều đó. Chỉ có điều mức độ chắc chắn được đánh giá như thế nào, ảnh hưởng đến việc một khoản chi có được ghi nhận là một TS hay không?

    Cái này có phải là phạm vi điều chỉnh của FV model?

    Tôi có câu hỏi lại cho bạn, "chắc chắn" theo ý bạn phải là như thế nào. Bạn cũng thử trả lời luôn, vậy xác định thời gian sử dụng hữu ích của TS nó có chắc chắn không?

    Tôi không có ý muốn phải thuyết phục bạn về vấn đề gì hết trong topic này, vì trình độ của bạn chưa tương đồng nên đọc không hiểu, mà đọc không hiểu nên hay thắc mắc làm mất thời gian của người khác. Sorry bạn, bởi vì dạo này tôi hay bực mình vì những người như bạn, khiến tôi trở thành người bị ghét nhất WKT này.


    Còn về những câu hỏi của sugis tôi đã đọc được ở đâu rồi thì phải. Ai học về kế toán cũng có thể trả lời mấy câu này. Tôi không muốn mất thời gian vì nó, mà hầu câu hỏi đã có câu trả lời từ rất lâu rồi. Sugis về nghiên cứu lại, có câu nào không hiểu thì hỏi từng câu một thôi.

    Tôi cho bạn câu hỏi này có giá trị hơn:

    VN áp dụng cost model, do đó, phải trích khấu hao hàng năm cho BĐS. Nhưng doanh thu về BĐS này chưa có trong trường hợp chờ tăng giá thì việc trích khấu hao vào chi phí có hợp lý hay không? Nguyên tắc phù hợp bị phá vỡ (nếu chưa hiểu kỹ nguyên tắc phù hợp thì đọc lại Chuẩn mực Chung)

    Waste of time
     
    #9
  10. xungdanhanhhung

    xungdanhanhhung Thành viên sơ cấp

    Bài viết:
    268
    Đã được thích:
    0
    Nơi ở:
    Hanoi
    Anh Ned à, có nên như thế không? sao anh nặng lời thế, bạn ấy không hiểu thì giải thích cho bạn ấy hiểu, anh bực mình quá thì anh đừng giải thích nữa, để người khác giải thích. Em nghĩ trên WKT không phải ai cũng giỏi cả, thế nên mới cần đến các mod. Có gì không phải thì em cho xin lỗi nhé!
     
    #10
  11. tungjohn20

    tungjohn20 Thành viên sơ cấp

    Bài viết:
    4
    Đã được thích:
    0
    Nơi ở:
    VietNam
    Xin lỗi anh, tôi chỉ muốn nêu lên những thắc mắc của mình, không ngờ nó lại khiến anh thất vọng và bực tức đến như vậy!
    Tôi xem xét chuẩn mực theo khía cạnh tính chính xác về tiếng việt đối chiếu với nguyên bản từ tiếng anh <vì tôi rất thích dịch>, nên mới đưa ra những nhận xét như vậy! Tuy nhiên, đúng là tôi chưa nắm được chuẩn mực kế toán chung.
    Còn việc tôi đưa ra những câu hỏi của Sugis là vì khi tôi xem bài viết đó, tôi ko đọc được reply, mới nghĩ nên đưa ra những điều đó ở đây <cùng chủ đề là bất động sản đầu tư>. Đúng là kiến thức của tôi không được vững, và cũng ko tương đồng với anh <tôi chưa từng phủ nhận điều này>, thế nên tôi mới đưa ra thắc mắc của mình! Nếu nó làm anh cảm thấy khó chịu thì xin lỗi anh: Tôi sẽ cố tự tìm hiểu lấy vậy, mặc dù theo tôi học hỏi từ người khác vẫn là phương pháp tốt nhất.
     
    #11
  12. duthu

    duthu Thành viên sơ cấp

    Bài viết:
    3
    Đã được thích:
    0
    Nơi ở:
    Ha Noi
    ^^ Em chào cả nhà ạ

    Hic lúc đầu khi em đọc VAS 05 em cũng có những thắc mắc hệt như bạn Tùng, nhưng sau đó em đã đọc lại Thông tư 23 và đọc đi đọc lại VAS 05 thi` đã vỡ vạc ra nhiều điều. Vì thế có lẽ bạn Tùng nên tự tìm hiểu lại đã trước khi đưa ra câu hỏi. Hơn nữa khi bạn hỏi lần 1 anh Nedved đã trả lời rồi cơ mà???

    Mong anh Nedved bớt giận và mong anh tiếp tục post bài về chủ đề này để cho chúng em mở mang kiến thức.

    ^^
     
    #12
  13. tungjohn20

    tungjohn20 Thành viên sơ cấp

    Bài viết:
    4
    Đã được thích:
    0
    Nơi ở:
    VietNam
    Nếu muốn mở mang kiến thức, hãy đưa ra câu hỏi cũng như nhận định của bạn! Chẳng lẽ anh Ned nói một mình à! Bác nói cụ thể hơn đi!
    Nói chuyện riêng tí nhá!
    Bác vỡ ra những điều gì, nói tớ nghe với nào. Hiện tớ đang bận buôn bán <chán mò> nên chưa hoàn thành cái đề án! Tớ đang tắc tị về cái phần lí luận phản ánh khiếm khuyết của việc không đưa ra mô hình "giá trị hợp lí" trong VAS 05 so với IAS 40 đây! Lại còn nói về những bất hợp lí trước khi có VAS 05 nữa chứ!

    cám ơn đã góp ý!!
     
    #13
  14. adam_tran

    adam_tran Steel Partner

    Bài viết:
    1,373
    Đã được thích:
    32
    Nơi ở:
    Goooogle
    Xin chen vào vài câu với Tùng John!

    2. Các trường hợp đặc biệt được ghi nhận là BĐS đầu tư có ghi :" Trường hợp BĐS không bán được riêng rẽ và phần sử dụng cho kinh doanh hoặc cho quản lý là không đáng kể thì hạch toán là BĐS đầu tư". Ba chữ "Không đáng kể" là bao nhiêu? Có một tỉ lệ nhất định nào cho việc xác định không, hay doanh nghiệp tự quyết định?
    Nếu cho một tỷ lệ xác định thì mất đi tính mềm dẻo của qui định, điều này rất dỡ.

    3. Bạn tìm hiểu về các DV cung cấp cho người mua BĐS... bạn sẽ hiểu.

    4. Bất động sản đầu tư phải được xác định theo nguyên giá bao gồm cả các chi phí giao dịch liên quan trực tiếp ban đầu, "các chi phí giao dịch liên quan trực tiếp ban đầu" thường là các khoản chi phí gì?

    Nhiều đấy, phí môi giới, chuyển nhượng, thuế, trước bạ... phí quản lý điều hành dự án, khu dân cư v...v

    6. "BĐS đầu tư chuyển sang hàng tồn kho khi chủ sở hữu bắt đầu triển khai các công việc sửa chữa, cải tạo, nâng cấp cần thiết cho mục đích bán" , "hàng tồn kho" là tài khoản loại 15, làm sao hạch toán, trong phần hướng dẫn hạch tóan ghi nhận vào tài khoản 241. Nhưng khi chuyển từ " Hàng tồn Kho" sang "BĐS đầu tư" lại ghi Nợ 217 có 156. Nên hiểu như thế nào?

    Đây là một cái dở, BĐS đâu phải là "từng cái nhà" riêng rẻ đâu, thí dụ cả Block Building to đùng vừa bán, vừa sửa chữa, vừa cho thuê, vừa hợp tác KD, vừa... Cũng đừng nói tôi là chia ra những Sub block hay từng phòng riêng, có những hạng mục chung như hệ thống điện, lạnh, thang máy... lấy gì mà chia! Hạch toán vào TK hàng tốn kho trên tài khoản 15x là rất dở.

    8. Còn đối với giá trị BĐS mua về để bán trong kỳ hoạt động kinh doanh bình thường hoặc xây dựng để bán trong tương lai gần ... không phản ánh vào TK 217 vậy phản ánh vào tài khoản nào?
    Hạch toán vào 156, ha ha! Tui cũng chịu!

    Bạn cũng cần phân biệt BĐS do các công ty mua về để bán lại, và do các công ty chuyên KD BĐS đầu tư... là khác nhau đấy. Cái này hình như tôi chưa thấy nói đến. Chuẩn mực xem KD BĐS là 1 hoạt động KD thông thường, trong khi tôi cho là, đối với các cty chuyên KD BĐS, nó giống như hoạt động KD của công ty tài chính - ngân hàng. Nếu bạn quan tâm, bạn thử xem quy mô vốn, tỷ lệ vốn, cách huy động vốn, ảnh hưởng đối với kinh tế vĩ mô... xem nó có giống các công ty tài chính hay không, thí dụ môi giới chứng khoán, bảo hiểm...
     
    Last edited: 7 Tháng mười 2005
    #14
  15. duthu

    duthu Thành viên sơ cấp

    Bài viết:
    3
    Đã được thích:
    0
    Nơi ở:
    Ha Noi
    ^^
    Hic mấy hôm rồi bận viết cái đề án nên chả ra net được. Ngồi nhà cứ thấy sốt ruột, hôm nay ra net mới biết là có bạn Tùng nhắc đến tớ :D

    Trong quá trình đọc tài liệu, tớ có mấy thắc mắc sau:

    1. Trong QĐ 206 có quy định: quyền sử dụng đất lâu dài của doanh nghiệp thì không phải tính khấu hao. Vậy quyền sử dụng đất là BĐS đầu tư thì có phải tính khấu hao không? (Tớ đã hỏi thầy thì thầy bảo em cứ đưa vào phần kiến nghị, hic!)

    2. Theo VAS 05 thì giá trị sau ghi nhận ban đầu của BĐS đầu tư được xác định theo phương pháp giá vốn, tức là định kỳ phải trích khấu hao tính vào chi phí. Điều này là vi phạm nguyên tắc phù hợp, và trên thực tế thì cơ quan thuế cũng không chấp nhận điều này. Mà phương pháp giá trị hợp lý lại chưa được áp dụng ---> bất cập???

    3. Từ sau khi có VAS 05 thì hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS được coi như hoạt động kinh doanh bình thường của doanh nghiệp. Nhưng nó đã thực sự trở thành hoạt động kinh doanh chưa? Nếu chưa thì tại sao?

    Đó là 3 thắc mắc của tớ, ngoài ra còn những vấn đề như "không đáng kể là bao nhiêu?" hay "một phần tương đối nhỏ là bao nhiêu" thì tớ nghĩ bất cứ ai khi đọc VAS 05 đều thắc mắc cả. Cái này ấy có thể cho vào phần kiến nghị, nhưng tớ nghĩ chuẩn mực chỉ quy định những vấn đề chung, còn cụ thể bao nhiêu là tuỳ loại BĐS, tuỳ doanh nghiệp, có như thế mới tạo ra tính linh hoạt trong việc áp dụng chuẩn mực.

    Còn những bất hợp lý trước khi có VAS 05 thì theo tớ là việc coi BĐS đầu tư là 1 khoản đầu tư tài chính khác của doanh nghiệp đã làm sai lệch tính chất khoản đầu tư, khiến cho người đọc báo cáo tài chính không hình dung được thông tin, từ đó dẫn đến việc đưa ra các quyết định kinh tế không chính xác.

    Về phương pháp giá trị hợp lý thì thú thật là tớ cũng chưa hiểu lắm, vì tớ chỉ có mỗi bản tóm tắt của IAS 40, ngoài ra tớ cũng đã đọc qua IAS 39 nhưng mới đọc có 1 lần nên chả hiểu gì :D

    Rất mong các bậc tiền bối và bạn Tùng góp ý và giải đáp giùm những thắc mắc trên để tớ có thể mở mang kiến thức. Thanks ^^
     
    #15
  16. roe

    roe Thành viên sơ cấp

    Bài viết:
    2
    Đã được thích:
    0
    Nơi ở:
    Hà Nội
    anh ned ơi! anh có biết nếu ở Pháp người ta kế toán BĐS đầu tư thế nào không?
    em đang làm đề án mà thấy khó quá! híc! em đợi reply của anh! thank anh!
     
    #16

Chia sẻ trang này