Bất động Sản đây, Có Ai Muốn Xem Không

Thảo luận trong 'QĐ 15 - Chế độ kế toán DN' bắt đầu bởi x_hiieu, 15 Tháng mười một 2005.

2,668 lượt xem

  1. x_hiieu

    x_hiieu Thành viên sơ cấp

    Bài viết:
    41
    Đã được thích:
    0
    Nơi ở:
    binh duong
    Công ty em mới tham gia vào lĩnh vực chả mấy hay ho này. Công ty em có 2 khu dân cư đang đầu tư xây dựng (đền bù giải tỏa vẫn chưa xong, cơ sở hạ tầng đang xây dựng dở dang) thế mà người ta đến đặt cọc và mua đất và đã đến kỳ xuất hóa đơn ghi nhận doanh thu, ấy vậy mà em vẫn chẳng biết làm cách nào tính giá vốn cho 1m2 đất để kết chuyển giá vốn cả. Các bác ai có kinh nghiệm chỉ em vài đường với. Hiện chi phí của 2 khu dâu cư em đang để trên TK241, em định kỳ này chuyển phần giá trị quyền sử dụng đất sang TK156, phần xây dựng cơ sở hạ tầng chuyển sang Tk 154 và tiếp tục tập hợp đến khi hòan thành kết chuyển sang 156, còn các chi phí đền bù giải tỏa phát sinh tiếp theo em bỏ thẳng vào 156. Em dự định sẽ kết chuyển giá vốn theo chi phí kế họach cho mỗi 1m2 đất ở rồi khi tập hợp đủ chi phí, tính lại giá vốn thực em sẽ điều chỉnh lại sau như vậy có được không, giá vốn theo giá kế họach có hợp pháp không? (Em nghĩ vốn thực thì còn lâu lắm em mới tập hợp đủ).
     
    #1
  2. adam_tran

    adam_tran Steel Partner

    Bài viết:
    1,373
    Đã được thích:
    32
    Nơi ở:
    Goooogle
    Nếu chưa đền bù giải tỏa được hơn 80% diện tích đất, thì chưa có quyết định giao đất => làm sao mà XD cơ sở hạ tầng?

    Không có quy định phải ghi nhận doanh thu trong trường hợp này, nó khác với xây dựng là phải xuất hóa đơn ghi nhận doanh thu trong từng hạng mục.
    Thực chất việc "nhận tiền cọc" ở đây là một hình thức huy động vốn của các công ty KD đầu tư BĐS, vì vốn họat động trong lĩnh vực này là rất lớn. Do đó, bạn phải ghi nhận phần tiền này như một hình thức nhận đầu tư, một khoản phải trả. Nếu bạn ghi nhận là doanh thu, nó sẽ trái với nghị định 181 - không được phân lô bán nền. Bạn chỉ được phép xuất hóa đơn khi nhà đã được xây xong và có sổ hồng, lúc này bạn (chủ đầu tư) và khách hàng sẽ ký một hợp đồng mua bán nhà chính thức tại phòng công chứng, lúc này mới xuất hóa đơn.
    Về tài khoản sử dụng cho chi phí đầu tư BĐS, bạn tìm đọc bài "Nên chăng có tài khoản 254 và 255" trong mục Góp ý văn bản pháp quy kế toán kiểm toán

    Về các loại giấy tờ hợp thức hóa quá trình "nhận tiền cọc" và cách hạch toán cụ thể, nó rất phức tạp và rối rắm. Bạn hảy liên lạc với tôi theo địa chỉ email: adam_tvn@yahoo.com
     
    #2
  3. xuantham

    xuantham Moderator Staff Member

    Bài viết:
    5,333
    Đã được thích:
    584
    Giới tính:
    Nữ
    Nơi ở:
    4/1 Văn Chung - P13- Q. Tân Bình- TPHCM
    Vẽ đường cho hưu chạy đây!:food-smil
     
    #3
  4. lannhu

    lannhu It's me!

    Bài viết:
    1,373
    Đã được thích:
    2
    Nơi ở:
    ~S~
    Anh Adam ơi, "nhận tiền cọc" chứ có phải nhận lobby đâu mà sao phải hợp thức hóa vậy ạ??? :wall:
     
    #4
  5. xuantham

    xuantham Moderator Staff Member

    Bài viết:
    5,333
    Đã được thích:
    584
    Giới tính:
    Nữ
    Nơi ở:
    4/1 Văn Chung - P13- Q. Tân Bình- TPHCM
    Bởi vì là nhận tiền cọc trong khi DN không có hàng hoá để bán. Đúng không Adam?
     
    #5
  6. lannhu

    lannhu It's me!

    Bài viết:
    1,373
    Đã được thích:
    2
    Nơi ở:
    ~S~
    Nhận tiền cọc chứ không phải là thu tiền bán hàng chị ơi!
     
    #6
  7. adam_tran

    adam_tran Steel Partner

    Bài viết:
    1,373
    Đã được thích:
    32
    Nơi ở:
    Goooogle
    Không đơn giản vậy đâu, gọi là "đặt cọc" nhưng không phải như khoản tiền cọc mua bán khác (thường chiếm 5-50%) trong khi đó, người mua ở đây thường phải trả 90-100%.
    Đây là hình thức huy động vốn, BĐS chưa bán được thì nó còn đó, chẳng phải lo gì mà lấy cọc người mua! Với lại, có nguy hiểm khi ai đó bỏ cọc để mua một miếng đất trên giấy trị giá hàng trăm triệu đồng với chỉ một tờ biên nhận... tiền cọc? Tại sao DN phải huy động vốn trước và bán với giá nào khi DA chưa đền bù, đang đền bù, đã XD xong hạ tầng? Tại sao người mua vội vả "bỏ cọc" khi biết chắc 4-5 năm sau DN mới giao đất?... Tất cả những vấn đề này rất phức tạp và ràng buộc chặt chẽ bằng một bộ hồ sơ pháp lý đầy đủ, vừa bảo đảm quyền lợi của người mua, của DN, vừa phù hợp với một khung luật đất đai và chế độ KT còn tồn tại nhiều bất hợp lý và thay đổi xoành xọach như hiện nay. Đó là lý do chữ "nhận tiền cọc" phải được đóng ngoặc cẩn thận.
     
    Last edited: 16 Tháng mười một 2005
    #7
  8. HảiĐăng

    HảiĐăng Thành viên hoạt động

    Bài viết:
    99
    Đã được thích:
    1
    Nơi ở:
    Biển Khơi
    Đừng tỏ vẻ tự ái nhé Adam
    các bạn chỉ relax hóa cách trao đổi, và có 1 số bạn xen relax thật vào mà thôi
    Này nhé: "Bất động Sản đây, Có Ai Muốn Xem Không "
    mà không phải là: "Hạch toán sao đây hỡi Bất động Sản"
     
    Last edited: 16 Tháng mười một 2005
    #8
  9. adam_tran

    adam_tran Steel Partner

    Bài viết:
    1,373
    Đã được thích:
    32
    Nơi ở:
    Goooogle
    Ặc! Tớ có tự ái hồi nào đâu? "Bé" lannhu thì càng không, cùng lắm đòi "cốc đầu" như đã có lần đòi cốc đầu khi lannhu phát biểu hơi linh tinh.
    Ở đây, trong khuôn khổ một bài viết ngắn, đôi lúc người viết không thể dùng chính xác từ ngữ để diễn đạt một vấn đề, hay chỉ tạm dùng nhưng chỉ có những người có kinh nghiệm (diễn đàn là nơi trao đổi kinh nghiệm mà) trong lĩnh vực đang được đề cập mới hiểu. Lannhu mà bắt chữ thì khỏi phải giải thích, cốc đầu thôi, khà khà!
    Bạn x_hiieu đặt một câu hỏi với cái tên khá kêu! Tớ đã và đang xem đó là một câu hỏi thôi.
     
    #9
  10. lannhu

    lannhu It's me!

    Bài viết:
    1,373
    Đã được thích:
    2
    Nơi ở:
    ~S~
    Hic, kiểu này em phải về chấn chỉnh lại sớm thôi.
     
    #10
  11. adam_tran

    adam_tran Steel Partner

    Bài viết:
    1,373
    Đã được thích:
    32
    Nơi ở:
    Goooogle
    Hà hà, nói chơi vậy thôi chớ cốc đầu em coi chừng anh vào chấn thương chỉnh hình! :biggrin:
     
    #11
  12. x_hiieu

    x_hiieu Thành viên sơ cấp

    Bài viết:
    41
    Đã được thích:
    0
    Nơi ở:
    binh duong
    Mình xin giải thích rõ hơn về 2 khu dân cư của mình.
    1. 2 khu dân cư của mình đều đã có quyết định giao đất và sổ đỏ, phần đền bù giải tỏa ở đây chỉ là phần mua thêm cho đẹp khu dân cư và phần bị người dân lấn chiếm trước đây bây giời phải thỏa thuận di dời.
    2. 2 khu dân cư dân cư của mình có QĐ giao đất trước nghị định 181 vì thế được phân lô bán nền. Theo hợp đồng của công ty với khách hàng khi khách hàng nộp đủ 90% giá trị lô đất và có biên bản giao nền thì công ty sẽ xuất hóa đơn, trong vòng 1 năm khách hàng phải xây dựng nhà theo kiến trúc mẫu sẵn có công ty sẽ ra sổ hồng.
    Xin mời mọi người hãy đóng góp ý kiến cho việc làm sao tính được giá vốn cho nền đất bán trong khi chưa hòan thiện phần đền bù (ước tính thêm khoảng 8 tỷ) và phần hạ tầng (khỏang và tỷ nữa), phần diện tích công cộng và đường nội bộ, cây xanh khỏang 49% diện tích khu dân cư (44000m2)
    Xin lỗi vì không cung cấp đủ chi tiết ngay từ đầu.
     
    #12
  13. adam_tran

    adam_tran Steel Partner

    Bài viết:
    1,373
    Đã được thích:
    32
    Nơi ở:
    Goooogle
    Quá khỏe, tưởng đâu DA của cty bạn phải làm từ đầu (tức là vướng nghị định 181).
    Tuy vậy, bạn cũng cần chú ý là có một số dự án đầu tư kinh doanh nhà trên địa bàn TP.HCM, (ghi rõ trên quyết định giao đất) tuy được giao đất trước 181 nhưng vẫn không được phép phân lô bán nền nhà.
    Về phương pháp hạch toán, theo tôi đối tượng tập hợp chi phí ở giai đoạn như sau:
    - Giai đoạn thành lập dự án: Chia ra các loại chi phí Đền bù giải tỏa, chi phí hành chính (giấy tờ, bản vẻ, đo đạc...) và thuế, tập hợp vào TK loại 6 (hay 154).
    - Giai đoạn 2 là gia đoạn XD CSHT, hạch toán như XDCB khác, tập hợp chi phí theo khoản mục vật tư, nhân công, máy... Tập hợp TK loại 6 (hay 154).
    - Giai đoạn hoàn thành hạ tầng, duyệt quy họach 1/500 và cấp sổ đỏ: Nếu được phân lô bán nền thì xem như "sản phẩm" của chúng ta đã gần hoàn thành, có thể tập hợp vào 155. Đối với chi phí phát sinh thêm, lúc này ta có thể tạm trích trước chi phí nếu chi phí phát sinh thêm theo ước tính như bạn nói. Cũng có thể tập hợp vào 242 rối kết chuyển thẳng vào giá vốn mỗi khi xuất hóa đơn bán hàng. Đối tượng tập hợp ở đây là Lô đất, được tính theo hệ số tỷ lệ diện tích. Vì các phần đất sử dụng cho công trình công cộng như đường, công viên... bàn giao lại cho nhà nước, nên ta không đưa phần này vào "sản phẩm" của mình, do đó, không nên tập hợp chi phí theo mét vuông.
    Nhân đây cũng nhắc lại, đối với các dự án BĐS, chi phí phát sinh là rất lớn, do đó, theo tôi thấy TK154, 155 không phù hợp.
    Bạn x_hiieu vui lòng đọc thêm bài viết "Nên chăng có tài khoản 254, 255" trong mục "Góp ý văn bản pháp quy kế toán kiểm toán" và nhận xét.


    là lô (nền nhà) theo bản vẻ quy hoach 1/500. Bạn không nên
     
    #13

Chia sẻ trang này