Kế toán cho Chủ đầu tư

[SLL]

Mình đang lúng túng về kế toán trong lĩnh vực đầu tư xây dựng chung cư để bán, nên nhờ các cao nhân giúp cho:
- Việc tập hợp chi phí hoạt động của CĐT sẽ được đưa vào tài khoản nào? Có phải là đưa vào TK 642rôi cuối kỳ chuyển qua 1422 đến khi nào bán được căn hộ sẽ phân bổ? (có CV nào quy định không?)
- Giá chịu thuế của căn hộ bán ra sẽ được tính nhƯ thế nào vì có 2 phần: thứ nhất là giá xây dựng (theo giá của nhà thầu thi công); thứ hai là chi phí mua đất (không có thuế đầu vào). Như vậy nếu bán 1 căn hộ được 2tỷ đồng trong đó tiền mua đât (phân bổ cho căn hộ này) 0,5tỷ. Vậy thuế đầu ra sẽ là: VAT=(2-0,5)/1,1*0,1.
Mong các cao nhân có kinh nghiệm về lĩnh vực này giúp mình với.
Chân thành cảm ơn các bạn quan tâmđến đề tài và chia sẽ cùng!

 

[adam_tran]

Chuẩn mực]Bất động sản đầu tư: Là bất động sản, gồm: quyền sử dụng đất, nhà, hoặc một phần của nhà hoặc cả nhà và đất, cơ sở hạ tầng do người chủ sở hữu hoặc người đi thuê tài sản theo hợp đồng thuê tài chính nắm giữ nhằm mục đích thu lợi từ việc cho thuê hoặc chờ tăng giá mà không phải để:
a. Sử dụng trong sản xuất, cung cấp hàng hóa, dịch vụ hoặc sử dụng cho các mục đích quản lý; hoặc
b. Bán trong kỳ hoạt động kinh doanh thông thường (sorry, các bác cứ cho KD BĐS chỉ là xây-bán)!

Theo chuẩn mực BĐS đầu tư, các bác viết chuẩn mực đã loại BĐS của DN kinh doanh chủ đầu tư ra khỏi khái niệm BĐS đầu tư! Cho nên, việc hạch toán cũng chỉ quanh quẩn các tài khoản chi phí SX như 621, 622, 627, 154, 155 thôi. Chuẩn mực áp dụng là chuẩn mực hàng tồn kho! Mâu thuẩn này tôi sẽ đề cập tại một thread khác.
Hạch toán các khoản thu: Do phải đến khi làm chủ quyền nhà cho khách hàng, DN mới xuất hóa đơn do đó bạn chỉ hạch toán doanh thu khi làm chủ quyền nhà. Các khoản thu được hợp thức hóa qua các hợp đồng góp vốn, bạn hạch toán qua tài khoản 131 bên có, hoặc tài khoản 3387 doanh thu nhận trước.
Các khỏan chi: Các khỏan chi chia làm 3 nhóm chính, đều hạch toán vào tài khoản 621, 622, 627, 154:
1. Chi phí giai đoạn đền bù: Bạn chỉ nên tập hợp chi phí đền bù và bồi thường đất, cộng thuế chuyển mục đích sử dụng đất vào khoản này, chi phí khảo sát thiết kế, đo đạc cho duyệt quy họach 1/2000...
2. Chi phí giai đoạn thi công hạ tầng: Bao gồm cả chi phí tư vấn thiết kế theo quy họach 1/500, thi công xây dựng hạ tầng và 1 phần chi phí quản lý phân bổ theo dự án. Đối tượng phân bổ là dự án sau đó chi tiết cho từng dự án con, hoặc theo lô.
3. Chi phí xây dựng các hạng mục công trình, nhà ... tập hợp kết chuyển theo tài khoản 154, chi tiết cho từng lô, từng đơn vị SP.
Đối với doanh thu chuyển quyền sử dụng đất thì không chịu thuế GTGT, nhưng chịu thuế TNDN bổ sung. Trước đây tôi thấy công ty tách ra 2 khoản thu này trên hóa đơn với chi phí tương ứng là 1+2 và 3. Nhưng nay theo tôi đối với DN kinh doanh XD nhà thì bạn không được tách ra 2 khoản thu này ra riêng.

 

[Nguyen Tu Anh]

- Việc tập hợp chi phí hoạt động của CĐT sẽ được đưa vào tài khoản nào? Có phải là đưa vào TK 642rôi cuối kỳ chuyển qua 1422 đến khi nào bán được căn hộ sẽ phân bổ? (có CV nào quy định không?)

Các chi phí xây dựng sẽ được tập hợp vào các TK 621, 622, 623, 627. Sau đó, từ các tài khoản này, chi phí sẽ được tập hợp vào TK 154. Tại TK này, tùy theo doanh thu ghi nhận được là bao nhiêu (511) thì sẽ kết chuyển chi phí sản xuất kinh doanh dở dang (154) sang giá vốn (632) theo tỷ lệ tương ứng. Không liên quan đến tài khoản 642 và 142 trong trường hợp này.

Chi phí trực tiếp (621, 622, 623, 627) sẽ được kết chuyển sang 154. Nếu có treo thì treo ở tài khoản này. Chi phí gián tiếp (641, 642) sẽ được kết chuyển sang 911. Nếu có treo thì treo ở tài khoản 142 hoặc 242.

- Giá chịu thuế của căn hộ bán ra sẽ được tính nhƯ thế nào vì có 2 phần: thứ nhất là giá xây dựng (theo giá của nhà thầu thi công); thứ hai là chi phí mua đất (không có thuế đầu vào). Như vậy nếu bán 1 căn hộ được 2tỷ đồng trong đó tiền mua đât (phân bổ cho căn hộ này) 0,5tỷ. Vậy thuế đầu ra sẽ là: VAT=(2-0,5)/1,1*0,1.
Mong các cao nhân có kinh nghiệm về lĩnh vực này giúp mình với.
Chân thành cảm ơn các bạn quan tâmđến đề tài và chia sẽ cùng!

Thuế bán căn hộ sẽ là thuế chung chứ không tách riêng ra. Hiện nay thuế suất thuế GTGT đối với hoạt động xây lắp là 10%. Khi xuất hóa đơn, cứ thế mà áp thuế suất vào thôi.

 

[adam_tran]

Không liên quan đến tài khoản 642 và 142 trong trường hợp này.

Có đấy, mỗi dự án khi lập ra đều tính chi phí quản lý phân bổ. Mục đích để phân bổ bớt chi phí quản lý vào dự án (chi phí quản lý rất lớn) để phục vụ tốt hơn cho tài chính doanh nghiệp, đánh giá chính xác hơn lãi lỗ cho từng dự án v...v để ra quyết định tài chính cho từng dự án! Kế toán DN chủ đầu tư KD BĐS quy mô nhỏ 1 tí thì dễ, quy mô lớn thì phần kế toán quản trị đặt rất nặng. Vì chi phí quản lý và điều hành dự án rất khó hạch toán tách rời (cơ cấu phòng ban quản lý bao giờ cũng theo dạng ma trận chứ không có 1 ban quản lý dự án riêng kiểu như các bác PMU) do đó kế toán không theo dõi chi tiết được, mà kế toán quản trị có những tiêu chuẩn để đánh giá phân bổ chi phí quản lý ra cho từng dự án. Mặt khác, tuổi của dự án rất khó xác định, biến động tài chính và thị truờng cũng rất phức tạp ảnh hưởng đến quyết định đầu tư chiều sau hay rút gọn dự án, dẩn đến các tiêu chuẩn phân bổ chi phí cũng thay đổi, do đó việc kết chuyển chi phí quản lý vào chi phí dự án cũng thay đổi theo => không kết chuyển hết 642 vào 911 mà "vốn hóa" nó, kết chuyển vào 242. Đây cũng là lý do tại sao tôi nói xếp KD BĐS chủ đầu tư lại không áp dụng chuẩn mực BĐS đầu tư mà áp dụng chuẩn mực hàng tồn kho để đánh giá BĐS rất vô lý.

Bán trong kỳ hoạt động kinh doanh thông thường

Một ký KD BĐS xác định như thế nào? Không thể xác định được! Khái niệm bán ở đây chẳng giống như bạn SX 1 cái bánh rồi bán. KD BĐS không phải là xây-bán, cái bánh của bạn phải được nướng chín, đóng gói mới bán, còn cái bánh BĐS thì có thể bán ngay khi còn là bột đường, hoặc nướng chín rồi nhưng cũng thêm đường sữa để nó đẻ ra những cái bánh nhỏ khác!

 

[SLL]

Cảm ơn ADAM_TRAN và Tú Anh very much

Mình cảm on Adan_tran va Tu Anh rat nhieu!
Những kiến thức mà hai bạn share rất hữu ích doi voi minh, Cty mình đang xây một chung cư để bán thôi và nội dung cu thể nhu sau:
1- Việc Thi công do một nhà thau dam nhan, minh hach toan theo KLXL hoàn thành từng hang mục: N154,N133/C331
2- Chi phí văn phong Cty phuc vụ cho các công tác khác (nói chung là cac chi phí khac mà CĐT bỏ ra mình đều tập hợp vào TK 242
3- Khi bánắcn hộ (có Doanh thu) minh se k/c một phần CP TK 242 vào 154 (theo một tiêu thức phân bổ), và k/c qua 632 xac định giá vốn
4- Các chi phí bán hàng và QLDN khong lien quan trỰC TIẾP HAY gián tiếp đến việc xây dựng chung cư thi minh van ht vào TK 641, 642 để phan bo vao cuoi ky (hach toan) neu chua phan bo duoc thi cho no vao 1422.
Mình rất cần sự share kinh nghiệm và kiến thức sâu rộng của các bạn.
Cám ơn các ban rất nhiều
!

 

[tonyphatcdkt1]

Kế toán trong ngành Kinh doanh Bât Động Sản

Chào Anh ADam_Tran, và các Anh Chi thành viên Kế toán.
Hiện nay em đang là Kế Toán Dự án cho Công ty Cổ Phần Đầu Tư và Kinh Doanh Bất Động Sản. Em đang tập hợp các khoản chi phí phát sinh theo từng khoản mục. VD: Cp Điều hành dự án, Cp khảo sát thiết kế bao gồm những Cp gì...v..vv.. Anh Chi có thể hướng dẫn dum em hoặc các Tài liệ để tham khảo trong lĩnh vực mới này.
Cám ơn các Anh Chị !!!

 

[adam_tran]

Có thể phân chia và tập hợp các chi phí như sau:
1. Chi phí điều hành dự án: Mọi chi phí quản lý của công ty đều có thể tính toán và phân bổ 1 cách hợp lý cho chi phí quản lý dự án, hạch toán vào TK 627. Một số chi phí như lương phòng thiết kế, phòng quản lý dự án, chi phí công tác liên quan... có thể hạch toán trực tiếp vào chi phí quản lý dự án.
2. Chi phí khảo sát thiết kế: Toàn bộ chi phí đo đạc, duyệt bản vẽ, thuê thiết kế...
3. Chi phí đền bù, san lấp, giải phóng mặt bằng: Toàn bộ chi phí đền bù, tiền mua đất từ hộ dân... Chi phí san lấp, đất cát san lấp, ủi v...
4. Chi phí thi công hạ tầng: Làm cầu cống, đường sá, điện nước, điện chiếu sáng, công trình công cộng (công viên), bao gồm cả chi phí xử lý nền bơm cát chống lún chẳng hạn.
5. Chi phí thi công các hạng mục sẽ thuộc về tài sản của doanh nghiệp.

 

[tonyphatcdkt1]

Kinh doanh Bất Dộng Sản

Cám on anh Adam_Tran nhe !
Em đang xây dựng hệ thống phân loại các khoản mục chi phí nhằm để theo dõi các khoản chi phí phát sinh cho từng dự án. Ví dụ :
+ LTP.100: Chi phí về đất (bao gồm những chi phí gì....)
+ LTP.200: Chi phí chuẩn bị đầu tư
+ LTP.300: Chi phí đầu tư xây dựng
+ LTP.400: Chi phí quản lý dự án...
...
...
Anh có thể chỉ em những tài liệu nào để em tham khảo về các khoản chi phí phát sinh theo từng khoản mục này.

 

[adam_tran]

Tài liệu thì anh không có, vì lúc anh còn làm XD chẳng có sách nào viết cả, nó mới quá mà. Bây giờ thì anh cũng không chắc lắm có cuốn sách nào không.
Em nên tìm những văn bản liên quan đến đất đai, nhà cửa như Luật đất đai, NĐ 181, NĐ02, Dự thảo Luật KD BĐS (cái này anh chưa coi) v...v
Chia chi phí như trên phục vụ cho kế toán quản trị, phục vụ cho việc lập và theo dõi dự toán.
Với kế toán tài chính, toàn bộ chi phí hình thành nên 2 tài sản: Quyền SD đất và Quyền Sở Hữu nhà. Nếu 1 dự án dừng ở giai đoạn phân lô bán nền, bạn chỉ có sổ đỏ và doanh thu chỉ là doanh thu chuyển quyền SD đất thì toàn bộ chi phí đã bỏ ra hình thành nên giá trị quyền SD đất. Do đó, toàn bộ chi phí mua đất, đền bù, khảo sát thiết kế, làm đường, cầu cống, công viên, cáp điện, cấp thoát nước v...v HÌNH THÀNH NÊN GIÁ TRỊ QUYỀN SD ĐẤT! Còn chi phí XD các hạng mục nhà cửa... mới hình thành giá trị quyền Sở Hữu nhà. Do đó khi theo dõi chi phí, bạn phải tách bạch ra trên sổ giá vốn của 2 tài sản này. Thí dụ công trình đập đi xây lại, bạn chỉ kết chuyển phần giá trị quyền SH nhà (thanh lý) còn quyền SD đất vẫn giữ nguyên. Hoặc giả sử bạn CP hóa, trị giá quyền SD đất sẽ là cơ sở để xác định giá trị CP trên sổ và chênh lệch giá vốn và giá đất thị trường để xác định giá bán....
Do đó, chia như thế nào để phục vụ cho cả 2 mục đích.

 

[tonyphatcdkt1]

Phân Bổ TK 154 trong lỉnh vực Bất Động Sản

Anh ADAM_TRAN giúp em vơi, em đang tập hợp các khoản chi phí trên TK 154 để chuẩn bị việc phân bổ TK 154 để kết chuyển vào TK 632 và tính giá vốn . Anh có thể giúp em biểu mẫu để phân bổ và phương pháp phân bổ được không
Cám ơn anh ADAM_TRAN nhiều.