Tại sao quyền sử dụng đất không được trích khấu hao?

[hvtgroup]

Theo QĐ: 206/2003/QĐ-BTC thì quyền sử dụng đất là tài sản đặc biệt và không được trích khấu hao! Vậy theo các bạn điều này có hợp lý không khi mà DN phải bỏ ra 1 khoản tiền lớn để có quyền sd đất (+ chi phí giải phóng, san lấp mặt bằng, lệ phí trước bạ,...) mà không được tính vào chi phí?

 

[Ho Thi Diu Xuan]

Hi
Theo mình nghĩ là hợp lý. Vì chi phí đó được đưa vào nguồn vốn chủ sở hửu, nó làm tăng nguồn vốn kinh doanh của doanh nghiêp.
Thân!

 

[Thanh Nam]

Theo QĐ: 206/2003/QĐ-BTC thì quyền sử dụng đất là tài sản đặc biệt và không được trích khấu hao! Vậy theo các bạn điều này có hợp lý không khi mà DN phải bỏ ra 1 khoản tiền lớn để có quyền sd đất (+ chi phí giải phóng, san lấp mặt bằng, lệ phí trước bạ,...) mà không được tính vào chi phí?

Có lẽ vì đất là một loại tài sản cố định đặc biệt không hao mòn như các loại tài sản khác(xe, máy móc, vật kiến trúc...). Thử nghĩ xem, doanh nghiệp mua một miếng đất thì 10 năm sau khi bán đi, thường chỉ có lời chứ đâu có lỗ nhỉ.

mà "chi phí giải phóng, san lấp mặt bằng" đâu có nằm trong khoản tiền để có quyền sử dụng đất đâu nhỉ ?

 

[hat]

Có lẽ vì đất là một loại tài sản cố định đặc biệt không hao mòn như các loại tài sản khác(xe, máy móc, vật kiến trúc...). Thử nghĩ xem, doanh nghiệp mua một miếng đất thì 10 năm sau khi bán đi, thường chỉ có lời chứ đâu có lỗ nhỉ.

Cái này bác Virgin nói rất đúng, quyền sử dụng đất không có hao mòn nên không trích khấu hao.
Tuy nhiên cũng có những trường hợp đem quyền sử dụng đất (vd 1tỷ) đi góp vốn để thành lập doanh nghiệp mới, doanh nghiệp này có thời gian hoạt động (vd như 30 năm) thì lại trích khấu hao trong vòng thời gian đó (30 năm).???
Còn tất cả các chi phí đền bù, chi phí giải phóng mặt bằng .... đều cho vào TK 242 để phân bổ.
Cheers,

 

[lannhu]

Tuy nhiên cũng có những trường hợp đem quyền sử dụng đất (vd 1tỷ) đi góp vốn để thành lập doanh nghiệp mới, doanh nghiệp này có thời gian hoạt động (vd như 30 năm) thì lại trích khấu hao trong vòng thời gian đó (30 năm).???
Cheers,

Cái này gọi là QSDD có thời hạn và được phép trích khấu hao. Áp dụng đối với các TH được cấp giấy CN QSDD có thời hạn: được NN giao đất, nhận góp vốn, thuê đất trong khu CNghiệp.

Còn tất cả các chi phí đền bù, chi phí giải phóng mặt bằng .... đều cho vào TK 242 để phân bổ.

Bạn xem lại QD206

mà "chi phí giải phóng, san lấp mặt bằng" đâu có nằm trong khoản tiền để có quyền sử dụng đất đâu nhỉ ?

Đúng là chúng không nằm trong khỏan tiền để có QSSD nhưng không có chúng thì đám đất đó không sử dụng được (NG là....tính đến thời điểm đưa TS vào sử dụng).

To htvgroup, trừ khi BTC có quy định khác về NG của QSDD (lọai không được trích KH) thôi bạn ạ. Nhưng mình thấy như hiện nay cũng không vô lý, vì chúng là bộ phận cấu thành nên lọai TS không bị hao mòn mừ.

 

[hat]

Cái này gọi là QSDD có thời hạn và được phép trích khấu hao. ...

Cái này có văn bản nào không bạn, có thể trích dẫn ra để cho mọi người cùng nâng cao tầm hiểu biết.

...thuê đất trong khu CNghiệp....

Thuê đất thì tiền thuê được tính vào luôn vào chi phí (hoặc TK 242), cái này thì bạn :error: rồi.

 

[tranvanhung]

Thực ra thì trong chuẩn mực kế toán số 04 và thông tư 89/2002/TT-BTC có phần nói về Quyền sử dụng đất (nằm trong tài sản vô hình). Nhưng, những giải thích trong phần này không rõ ràng lắm và có sự mâu thuẫn nên không dễ gì mà đưa vào tài sản và trích khấu hao được. Các lý do có thể nêu ra như sau:

+ Hướng dẫn về Quyền sử dụng đất trong phần TSVH:
Tài khoản 2131 - Quyền sử dụng đất: Phản ánh giá trị TSCĐ vô hình là toàn bộ các chi phí thực tế đã chi ra có liên quan trực tiếp tới đất sử dụng, bao gồm: tiền chi ra để có quyền sử dụng đất, chi phí cho đền bù, giải phóng mặt bằng, san lấp mặt bằng (đối với trường hợp quyền sử dụng đất riêng biệt đối với giai đoạn đầu tư nhà cửa, vật kiến trúc trên đất), lệ phí trước bạ (nếu có)....Tài khoản này không bao gồm các chi phí chi ra để xây dựng các công trình trên đất.

+ Trong phần 3 của thông tư 89 có đoạn sau:
3. Bổ sung Tài khon 242 - Chi phí tr trước dài hạn
Tài khoản này dùng để phản ánh các chi phí thực tế đã phát sinh nhưng có liên quan đến kết quả hoạt động SXKD của nhiều niên độ kế toán và việc kết chuyển các khoản chi phí này vào chi phí SXKD của các niên độ kế toán sau.
Thuộc loại chi phí trả trước dài hạn, gồm:
- Chi phí trả trước về thuê hoạt động TSCĐ (quyền sử dụng đất, nhà xưởng, kho tàng, văn phòng làm việc, cửa hàng và TSCĐ khác) phục vụ cho hoạt động kinh doanh nhiều năm tài chính;
- Tiền thuê cơ sở hạ tầng đã trả trước cho nhiều năm và phục vụ cho kinh doanh nhiều kỳ;
- Chi phí trả trước phục vụ cho hoạt động kinh doanh của nhiều năm tài chính;

Vấn đề ở chỗ "Chi phí đã bỏ ra" để có được quyền sử dụng đất trong 1 khoảng thời gian xác định đã không rõ ràng.

Đối với các doanh nghiệp phát triển hạ tầng thì đó là chi phí thuê đất của nhà nước, chi phí gỉai phóng mặt bằng...Đây là phần giá trị xác định được. Và giá trị bỏ ra này sẽ chắc chắn thu lại lợi nhuận trong tương lai do sẽ cho thuê lại đất. Đây chắc chắn sẽ là tài sản vô hình của doanh nghiệp theo quy định và được trích khấu hao.

Đối với doanh nghiệp đi thuê lại đất của các công ty phát triển hạ tầng thì tiền thuê đất này lại rơi vào sự điều chỉnh của TK 242 chứ không phải là giá trị TS vô hình của doanh nghiệp và không được trích khấu hao.

Còn đối với công ty nhà nước thì sao ? Giá trị sử dụng đất là không thể xác định vì khi tiếp nhận đất là tiếp nhận trực tiếp từ nhà nước hoặc là chi phí giải phóng mặt bằng không nhiều. Do giá trị bỏ ra để có thể sử dụng mảnh đất là quá nhỏ so với giá trị thực của nó nên việc ghi nhận TS vô hình là không phản ánh đúng nên việc ghi nhận tài sản là không khách quan. Tốt nhất nên phản ánh vào chi phí trả trước và phân bổ dần. Đây chính là sự đau đầu của các công ty nhà nước khi định giá quyền sử dụng đất khi chuyển đổi lên Công ty cổ phần.

Bác nào có nhận định khác thì vui lòng cùng trao đổi nhé vì đây chỉ là nhận định của riêng tôi mà thôi nên có thể nó còn nhiều điều không khách quan lắm.

 

[Thanh Nam]

Về : chi phí giải phóng, san lấp mặt bằng,
theo QĐ206/BTC thì chi phí này được tính vào nguyên giá của của TSCĐ.
Tuy nhiên cũng có cách làm khác: doanh nghiệp đầu tư xây dựng công trình trên mảnh đất đó, chi phí đầu tư bao gồm chi phí giải phóng, san lấp mặt bằng..... thì đến khi quyết tóan công trình hình thành 1 tài sản cố định mới sẽ bao gồm những chi phí này.

Về QĐ 206: trước giờ mình vẫn chưa rõ "Quyền sử dụng đất có thời hạn" là như thế nào ? bởi có thể phần này liện quan đến luật mà mình cũng không rõ lắm ? Không biết có bác nào đã từng đụng chạm đến vấn đề này có thể giải thích cho mọi người cùng biết.

 

[lannhu]

Hiện nay có lẽ chưa có văn bản nào quy định QSDD lâu dài và QSDD có thời hạn cụ thể bao gồm những TH nào. Chắc phải phối kết hợp giữa chuẩn mực, chế độ quy định về QSDD và các văn bản hướng dẫn luật đất đai thôi các bác ạ.

1. QSDD lâu dài và QSDD có thời hạn: căn cứ vào thời hạn sử dụng đất ghi trên giấy CN QSDD là lâu dài hay số năm được sử dụng.

2. Các DN được giao đất, được cho thuê, được cho thuê lại đất nếu được cấp giấy chứng nhận QSDD thì căn cứ vào giấy này để hạch tóan TSVH (DN có thể kiểm sóat được TS này thông qua việc sử dụng giấy CN này để thực hiện các quyền cầm cố, thế chấp, bảo lãnh,…)

3. Chỉ có những DN thuê lại đất trong khu CN và DN được NN cho thuê đất thì mới được cấp giấy CN QSDD. Ngoài ra, các TH thuê đất khác thì không được cấp=> chi phí để trả tiền thuê đất sẽ treo 242.

4. QD206: “QSDD lâu dài là TSCDVH đặc biệt, DN ghi nhận là TSVH theo NGiá nhưng không được trích khấu hao”=>QSDD có thời hạn thì được trích khấu hao, thời gian trích KH là thời hạn được được phép sử dụng đất theo quy định. CM số 04 chỉ mới đề cập đến QSDD có thời hạn mà chưa nói đến QSDD lâu dài.

5. Điều 63, ND181. Quyền sử dụng đất của doanh nghiệp nhà nước khi cổ phần hoá
- Quyền sử dụng đất của doanh nghiệp nhà nước do được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, nhận quyền sử dụng đất là tài sản của Nhà nước tại doanh nghiệp phải được tính giá trị vào giá trị tài sản doanh nghiệp khi cổ phần hóa.
- Giá trị quyền sử dụng đất được xác định để đưa vào giá trị tài sản doanh nghiệp khi cổ phần hoá phải sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường nhưng không thấp hơn giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định tại thời điểm cổ phần hoá.
- Khi cổ phần hoá doanh nghiệp nhà nước, Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương có trách nhiệm rà soát lại quỹ đất doanh nghiệp đang sử dụng, xử lý và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 49 và Điều 52 của Nghị định này.

6. Tài khoản 2131 - Quyền sử dụng đất: Phản ánh giá trị TSCĐ vô hình là toàn bộ các chi phí thực tế đã chi ra có liên quan trực tiếp tới đất sử dụng, bao gồm: tiền chi ra để có quyền sử dụng đất, chi phí cho đền bù, giải phóng mặt bằng, san lấp mặt bằng (đối với trường hợp quyền sử dụng đất riêng biệt đối với giai đoạn đầu tư nhà cửa, vật kiến trúc trên đất), lệ phí trước bạ (nếu có)....Tài khoản này không bao gồm các chi phí chi ra để xây dựng các công trình trên đất.

Chữ "riêng biệt" này phải được hiểu ntn ạ??? Có phải là TH cấp giấy CN QSDD nhưng chưa có TS gắn liền trên đất.

Trên đây chỉ là vài ý kiên của em. Có gì các bác ngâm cứu ND181 và các VB liên quan rồi bổ sung cho em với nhé! Many thanks.

 

[hat]

Về QĐ 206: trước giờ mình vẫn chưa rõ "Quyền sử dụng đất có thời hạn" là như thế nào ? bởi có thể phần này liện quan đến luật mà mình cũng không rõ lắm ? Không biết có bác nào đã từng đụng chạm đến vấn đề này có thể giải thích cho mọi người cùng biết.

Để làm rõ vấn đề này mình xin trích Phần 2đ Điều 4 tại QĐ 206:

đ. Quyền sử dụng đất:
Nguyên giá của tài sản cố định là quyền sử dụng đất (bao gồm quyền sử dụng đất có thời hạn và quyền sử dụng đất lâu dài): là tiền chi ra để có quyền sử dụng đất hợp pháp...

Như vậy là quyền sử dụng đất có 2 loại rồi: Quyền sử dụng đất có thời hạn và quyền sử dụng đất lâu dài.
Và tại Mục 6 Điều 9 tại QĐ 206:

6. Quyền sử dụng đất lâu dài là tài sản cố định vô hình đặc biệt, doanh nghiệp ghi nhận là tài sản cố định vô hình theo nguyên giá nhưng không được trích khấu hao.

Như vậy Quyền sử dụng đất có thời hạn vẫn được trích khấu hao bình thường.
Cheers,

 

[lannhu]

Tuy nhiên cũng có cách làm khác: doanh nghiệp đầu tư xây dựng công trình trên mảnh đất đó, chi phí đầu tư bao gồm chi phí giải phóng, san lấp mặt bằng..... thì đến khi quyết tóan công trình hình thành 1 tài sản cố định mới sẽ bao gồm những chi phí này.

DN nào làm như vậy thì chắc là :error: rồi anh ạ. Vì nếu nó không đủ đk để ghi nhận vào QSDD thì sẽ treo 242, chứ không thể nằm trong NG của TSCĐHH được.

 

[Thanh Nam]

DN nào làm như vậy thì chắc là :error: rồi anh ạ. Vì nếu nó không đủ đk để ghi nhận vào QSDD thì sẽ treo 242, chứ không thể nằm trong NG của TSCĐHH được.

ý mình muốn nói là: quyền sử dụng đất có trước-> đã hình thành tài sản cố định 1. Sau đó Dn đầu tư công trình trên mảnh đất đó có cả chi phí san lấp, giải phóng mặt bằng, xây dựng....., cho nên hình thành TSCĐ thứ 2 bao gồm cả chi phí giải phóng mặt bằng, san lấp.

 

[lannhu]

ý mình muốn nói là: quyền sử dụng đất có trước-> đã hình thành tài sản cố định 1. Sau đó Dn đầu tư công trình trên mảnh đất đó có cả chi phí san lấp, giải phóng mặt bằng, xây dựng....., cho nên hình thành TSCĐ thứ 2 bao gồm cả chi phí giải phóng mặt bằng, san lấp.

Thì em hiểu ý anh mà lị, hiihi...
Bây giờ lấn cấn vấn đề là các lọai phí này khi nào thì đưa vào NG của QSDD thôi chứ chưa có VB nào quy định NG của TSCĐ hình thành trên đất có bao gồm các chi phí này.

 

[Viva]

Các bạn nói đúng rồi, QSDĐ có thời hạn thì được trích khấu hao theo đúng thời gian trên HĐ thuê đất, còn Quyền SDĐ ổn định lâu dài thì để tại TK 213 và không trích KH.

Thế nhưng, ở Thông tư 23/2005, theo các bạn, quyền SĐ đất ổn định lâu dài với mục đích cho thuê, sang nhượng kiếm lãi thì để ở TK 217 hay vẫn để TK 213 ?
-Trường hợp mua đất để đầu tư nhà xưởng nhưng không có vốn, không xác định mục đích nữa, nửa định bán, nửa định chờ huy động vốn, kế tóan xác định như thế nào?
- Quyền SĐ đất có thời hạn với mục đích cho thuê, sang nhượng kiếm lãi thì để ở TK 217 hay vẫn để TK 242 ?


Mời các cao nhân.

 

[dragon76]

Các bạn nói đúng rồi, QSDĐ có thời hạn thì được trích khấu hao theo đúng thời gian trên HĐ thuê đất, còn Quyền SDĐ ổn định lâu dài thì để tại TK 213 và không trích KH.

Thế nhưng, ở Thông tư 23/2005, theo các bạn, quyền SĐ đất ổn định lâu dài với mục đích cho thuê, sang nhượng kiếm lãi thì để ở TK 217 hay vẫn để TK 213 ?
-Trường hợp mua đất để đầu tư nhà xưởng nhưng không có vốn, không xác định mục đích nữa, nửa định bán, nửa định chờ huy động vốn, kế tóan xác định như thế nào?
- Quyền SĐ đất có thời hạn với mục đích cho thuê, sang nhượng kiếm lãi thì để ở TK 217 hay vẫn để TK 242 ?


Mời các cao nhân.

Mình không dám là cao nhân
Nhưng mình nghỉ quyền SĐ đất ổn định lâu dài với mục đích cho thuê, sang nhượng kiếm lãi thì để ở TK 217, vì quyền sử dụng này rõ ràng không được sử dụng cho hđsxkd trong kỳ mà đang dùng cho thuê hoặc chờ tăng giá để sang nhượng kiếm lãi và cũng không dùng như một hàng hóa như đối với công ty kinh doanh bất động sản.
-Trường hợp mua đất để đầu tư nhà xưởng nhưng không có vốn, không xác định mục đích nữa, nửa định bán, nửa định chờ huy động vốn, kế tóan vẫn xác định là bất động sản đầu tư vì trong thông tư 23 có đoạn ghi:"Quyền sử dụng đất (do doanh nghiệp bỏ tiền ra mua lại) nắm giữ mà chưa xác định rõ mục đích sử dụng trong tương lai" vẫn được xem là bất động sản đầu tư.
Đây chỉ là nói theo mình hiểu, nên bác nào có ý kiến nào khác thì trao đổi nhé

 

[phamcung]

Khấu hao đất

Thực ra là bắt nguồn từ các thông lệ kế toán quốc tế thôi. Ở nước ngoài không có khái niệm quyề sự dụng đất mà chỉ có khải niệm đất- Land. Land được phân làm hai loại: Freehold land (đất thuộc quyền sở hữu and leasehold land (đất thuê). Nếu là leasehold land, thì chi phí thuê (hoặc là thuê hoạt động, hoặc là thuê tài chính) sẽ được tính vào chi phí. Còn freehold land không được tính khấu hao, vì một lẽ đơn giản, đất có hao mòn đâu mà tính khấu hao. Thay vào đó, hàng năm, khi có biểu hiện trên thị trường là đất sẽ bị mất giá, người ta sẽ đánh giá lại xem đất có thật sự bị mất giá hay không (impairment test), nếu có, phần chênh lệch giữa giá vốn (cost) và giá bị đánh giá giảm (impaired) sẽ được hạch toán vào chi phí.

 

[nedved]

Thực ra là bắt nguồn từ các thông lệ kế toán quốc tế thôi. Ở nước ngoài không có khái niệm quyề sự dụng đất mà chỉ có khải niệm đất- Land. Land được phân làm hai loại: Freehold land (đất thuộc quyền sở hữu and leasehold land (đất thuê). Nếu là leasehold land, thì chi phí thuê (hoặc là thuê hoạt động, hoặc là thuê tài chính) sẽ được tính vào chi phí. Còn freehold land không được tính khấu hao, vì một lẽ đơn giản, đất có hao mòn đâu mà tính khấu hao. Thay vào đó, hàng năm, khi có biểu hiện trên thị trường là đất sẽ bị mất giá, người ta sẽ đánh giá lại xem đất có thật sự bị mất giá hay không (impairment test), nếu có, phần chênh lệch giữa giá vốn (cost) và giá bị đánh giá giảm (impaired) sẽ được hạch toán vào chi phí.

Anh Cung nói rất đúng rồi, chỉ có điều, Việt Nam chưa có chuẩn mực về Impairment assets và Chuẩn mực về Investment Property cũng chưa chấp nhận fair value model.

 

[Viva]

Thực ra là bắt nguồn từ các thông lệ kế toán quốc tế thôi. Ở nước ngoài không có khái niệm quyề sự dụng đất mà chỉ có khải niệm đất- Land. Land được phân làm hai loại: Freehold land (đất thuộc quyền sở hữu and leasehold land (đất thuê). Nếu là leasehold land, thì chi phí thuê (hoặc là thuê hoạt động, hoặc là thuê tài chính) sẽ được tính vào chi phí. Còn freehold land không được tính khấu hao, vì một lẽ đơn giản, đất có hao mòn đâu mà tính khấu hao. Thay vào đó, hàng năm, khi có biểu hiện trên thị trường là đất sẽ bị mất giá, người ta sẽ đánh giá lại xem đất có thật sự bị mất giá hay không (impairment test), nếu có, phần chênh lệch giữa giá vốn (cost) và giá bị đánh giá giảm (impaired) sẽ được hạch toán vào chi phí.

Bạn nói rất đúng, nhưng chưa và có lẽ còn rất lâu nữa Việt Nam mới thực hiện được.
Có lẽ nên định nghĩa lại một chút:

- Quyền sử dụng : đối tượng có quyền sử dụng, sang nhượng, mua bán, cải tạo......
- Quyền sở hữu : gồm tất cả các quyền trên và quyền định đọat tài sản.

Về mặt pháp lý, đất đai ở Việt Nam khác với hầu hết tất cả các nước khác ở 1 điểm cơ bản, đó là: VN là đất nứơc XHCN, do vậy đất đai thuộc sở hữu tòan dân. Chính phủ thay mặt nhân dân cấp quyền sử dụng cho các đối tượng có nhu cầu, và chỉ chính phủ có quyền định đọat số phận mảnh đất đó.
Chính điểm này đã gây tranh cãi và giảm thiểu hiệu quả của thị trường bất động sản, do vậy mới có luật đất đai 2003 và NĐ 81/CP để quy định (ví dụ như Nhà nước đảm bảo không thay đổi quy họach trong 10 năm sau khi duyệt QH chính thức), nhưng vẫn còn vướng mắc rất nhiều. Thực tế NN nói khi lấy lại đất thì đền bù theo giá thực tế của thị trường, nhưng không thể xác định được giá đó (bạn thấy khung giá đất mới của UBND TP quy định để đền bù thấp như thế nào)

Sơ qua như vậy để các bạn thảo luận tập trung thảo luận theo thực tế VN.

 

[Bathanh]

Tại sao quyền sử dụng đất không khấu hao ư?
Có lẽ chỉ tại 1 điều giản dị: Quyền sử dụng đất không bao giờ bị hao mòn. Chỉ những TSCĐ bị hao mòn trong quá trình sử dụng mới phải trích khấu hao.

 

[phamcung]

To VIVAVINA

Mình có tham gia vào quá trình góp ý cho các chuẩn mực kế toán đợt 1 và đợt 2 và phải nói ngay rằng là các chuẩn mực kế toán VN hầu hết đều được dịch từ IAS. Chỉ có điều là nếu IAS có benchmark treatment (chuẩn) và allowed alternative treatment (phương pháp khác), thì VN chọn một phương pháp (được cho là phù hợp). Thành ra là có sự khập khiễng giữa các chuẩn mực kế toán và cái được gọi là "thực tiễn của Việt Nam". Lấy ví dụ nhé: Theo chuẩn mực kế toán VN về soạn lập các Báo cáo tài chính, kế toán phải tuân thủ theo nguyên tắc thận trọng. Nghĩa là phải lập dự phòng đầy đủ cho các khoản nợ xấu, nhưng thử hỏi mấy ông ngân hàng quốc doanh đang theo thông lệ của VN xem là các ông có lập dự phòng đầy đủ không?
Ở đây, mình chỉ muốn đi tới một kết luận là khi làm kế toán, tuân thủ quy định thì đã đành rồi, nhưng phải tìm hiểu tại sao lại có quy định đó, quy định đó có hợp lý không và nếu cần thay đổi thì thay đổi như thế nào.
Quan điểm của mình về QSD đất là không tính khấu hao, mà chỉ đánh giá lại.