Xuất hóa đơn doanh thu tính thuế GTGT đối với khoản "đặt cọc" mua nhà

Thảo luận trong 'Thuế GTGT' bắt đầu bởi Nguyen Tu Anh, 13 Tháng mười một 2006.

9,388 lượt xem

  1. Nguyen Tu Anh

    Nguyen Tu Anh Thành viên thân thiết

    Bài viết:
    5,609
    Đã được thích:
    21
    Nơi ở:
    Hà Nội - TP. HCM
    Sáng nay, có một bạn hỏi mình câu hỏi khá thực tế và thiết thực như sau:

    Xuất hóa đơn doanh thu tính thuế GTGT đối với trường hợp thu tiền "đặt cọc" từ khách hàng mua nhà của Doanh nghiệp được phép kinh doanh nhà (xây nhà để bán) như thế nào?

    Còn dưới đây là câu trả lời của Tổng cục thuế ngày 28/8/2006 tại Công văn 3175/TCT-ĐTNN cho vấn đề này như sau:

    - Nếu khách hàng chỉ phải đặt cọc một khoản tiền nhỏ, cố định (không liên quan đến tiến độ xây dựng) nhằm cam kết việc mua nhà thì chưa tính là doanh thu hoạt động sản xuất, kinh doanh của Công ty và Công ty chưa phải lập hóa đơn GTGT.
    - Nếu khách hàng phải thanh toán từng lần theo tỷ lệ tương ứng với tiến độ xây dựng nhà hoặc chuyển số tiền "đặt cọc" để cam kết việc mua nhà (nêu trên) thành trả tiền mua nhà theo tiến độ, thì số tiền thu được là doanh thu hoạt động sản xuất, kinh doanh của Công ty, Công ty phải lập hóa đơn GTGT giao cho khách hàng và phải thực hiện kê khai, nộp thuế đối với hóa đơn GTGT này.

    Văn bản kèm theo:
     

    Các file đính kèm:

    Last edited: 13 Tháng mười một 2006
    #1
  2. ao2day

    ao2day User đã bị cấm truy cập

    Bài viết:
    283
    Đã được thích:
    0
    Nơi ở:
    ₪°ღ Cửa Phật ღ°₪
    2 ý trên được hiểu như sau:
    + ý 1: khách hàng chưa chắc chắn mua nhà
    đặt cọc chỉ là cam kết bằng tiền (để chủ đầu tư căn cứ lập dự án), có thể rút lại quyết định mua bất cứ lúc nào. (cũng có thể hiểu nôm na là công trình chưa thi công)
    ý nghĩa chính: khách hàng có thể đòi tiền lại nên chưa hạch toán doanh thu.
    + ý 2: khách hàng chắc chắn mua nhà (tiền thi công tương ứng với tiền khách hàng ứng ra-ngầm hiểu khoản đặt cọc là tạm ứng mua vật liệu)
    ý nghĩa chính: khách hàng không thể đòi tiền lại. Nếu muốn đòi tiền lại thì đập tường ra mà mang về .(Nhưng hiểu sâu ra thì ý 2 chỉ có dáng dấp tiền đặt cọc chứ không phải tiền đặt cọc)
    Tóm lại: có thể nói tiền đặt cọc (khoản tiền có thể đòi lại) không thể hạch toán doanh thu (nguyên tắc thận trọng) do đó không thể viết hóa đơn VAT.
    Nhưng công văn trên có ý nghĩa rộng hơn 1 chút (trả lời vượt câu hỏi) cũng không sai.
     
    #2
  3. lannhu

    lannhu It's me!

    Bài viết:
    1,373
    Đã được thích:
    2
    Nơi ở:
    ~S~
    Hic hic, thế trong Hợp Đồng quy định: nếu bên mua tự ý hủy bỏ HĐ thì bên bán sẽ ko hoàn lại "tiền cọc" thì sao ạ? "Tiền cọc" này đòi bằng cách nào đây ạ?:wall:
     
    #3
  4. maituan

    maituan Thành viên hoạt động

    Bài viết:
    14
    Đã được thích:
    1
    Hi Tú Anh !

    Trang cám ơn bạn nhiều nhe !
    Nhưng Trang thắc mắc tí nếu như xuất hóa đơn rùi mà khách hàng đ1o lại chuyển nhượng cho người khac vậy thì sao ? mình phải làm gì ?
    Vì nếu không đầy đủ chứng từ thì làm sao làm giấy tờ sở hữu nhà ?
    nhưng công văn trên căn cứ vào đều gì hay văn bản nào ?

    Trong biết có còn ai làm trong lãnh vực này không ?có thể thảo luận giùm mình ti được không vậy ?

    Cám ơn mọi người !
    Chúc vạn sự như ý !
     
    #4
    tranvhoang77 thích bài này.
  5. adam_tran

    adam_tran Steel Partner

    Bài viết:
    1,373
    Đã được thích:
    32
    Nơi ở:
    Goooogle
    Nhà bác Tổng Cục Thuế trả lời cái công văn này mà không thèm dòm các quy định của Bộ Tài Nguyên và môi trường. Theo nghị định 181 thì làm gì có chuyện bán nhà khi chưa có nhà, tức là chưa có sổ hồng. Chỉ có Góp vốn đầu tư xây dựng nhà thôi.
    Nó thêm về cái gọi là "Hợp đồng góp vốn đầu tư xây dựng nhà". Nó là lách luật đấy, nhưng không thể nói nó trái luật vì chính các quy định cấp Bộ mâu thuẫn với nhau và "trói" chân doanh nghiệp. DN phải tìm cách mà đi theo đúng các quy định của pháp luật! Quá hay!
    Do đó, cho dù bản chất là trả tiền mua nhà trước thật nhưng chứng từ của nó là Hợp đồng góp vốn nên khoản tiền đó là Tiền góp vốn. Nên nhớ là Hợp đồng mua bán nhà chỉ có hiệu lực khi HĐ đó lập tại phòng công chứng, theo mẫu riêng, duy nhất HĐ đó thôi. Bác nào hạch toán Có 131 thì bác ấy tự mâu thuẫn với chứng từ bác ấy có, tự bỏ đi cái hay ho của việc vận dụng luật. Xuất hoá đơn lại càng sai hơn! Tôi xin lưu ý, nhiều lần trong nhiều topic khác nhau, là hạch toán vào TK 411. Và để chắc ăn hơn giá ghi trong hợp đồng góp vốn đầu tư XD nhà phải là giá chưa thuế hay đừng đả động gì tới tiền thuế, chỉ cần ghi chung chung là KH phải chịu các khoản thuế.

    Kiểu này kiếm mấy công ty KD BĐS tư vấn kiếm tiền đãi anh em CafeClub hay là AET chơi thôi, nói trên diễn đàn nói hoài chẳng ai nghe... hao hơi!

    CV này còn vấp phải 1 vấn đề thực tế khá trầm trọng. Để ghi nhận doanh thu thì phải có căn cứ ghi nhận giá vốn. Ghi nhận giá vốn của 1 căn nhà liên quan đến giá vốn tổng thể của cả dự án, thí dụ dự án làm cuốn chiếu thì không thể ghi nhận giá vốn được. (Dự án làm cuốn chiếu thì nhà có xây xong thì vẫn chưa có sổ hồng được, nhưng bán thì dễ hơn vì khách hàng có thể thấy bộ mặt của dự án, hình hài dự án). Do đó sẽ làm rắc rối hơn cho kế toán DN.
    Chỉ có mỗi 1 câu đúng là "Nhà xây để bán không phải là TSCĐ" của công ty.
     
    Last edited: 14 Tháng mười một 2006
    #5
    tranvhoang77 thích bài này.
  6. adam_tran

    adam_tran Steel Partner

    Bài viết:
    1,373
    Đã được thích:
    32
    Nơi ở:
    Goooogle
    Sorry các bạn vì mình trả lời hơi quá khích, nhưng đúng là vấn đề mà mình "kêu gào" bấy lâu nay. Nhìn có vẽ đơn giản nhưng ngay Cục thuế TP.HCM phải làm CV hỏi Tổng Cục Thuế thì phải biết là nó phức tạp. Phức tạp ngay cái gốc của Luật Đất Đai, nghị định 181, các quy định về mua bán nhà, các quy định của Luật kế toán và Luật thuế cho riêng lĩnh vực BĐS còn quá nhiều bất cập và không đồng bộ. Tôi không cho là Cục không có người giỏi để nhìn ra vấn đề, mà họ chỉ sợ sai vì cái sai nó nằm ngay trong gốc. Do đó, chừng nào luật chưa đồng bộ thì cứ lách đi, tức là cứ căn theo cái Hợp đồng góp vốn mà làm gì thì làm!
     
    #6
    tranvhoang77 thích bài này.
  7. lannhu

    lannhu It's me!

    Bài viết:
    1,373
    Đã được thích:
    2
    Nơi ở:
    ~S~
    Úi ùi, anh Adam cho em ké cà-fê với!:boldred: Anh đừng vội trách mấy bác TCT.:0frown: Các bác í chỉ trả lời trên cơ sở các quy định (ở đây là VAS về xác định doanh thu HDXD) và trên phương diện các DN làm hoàn toàn theo Luật chứ đâu thể trả lời cho TH lách luật.

    Quy định là chỉ đc bán nhà khi có nhà (sổ hồng) nhưng đâu có nghĩa HĐ bán nhà chỉ đc lập khi có nhà? HĐ bán nhà có thể lập trc, trong đó quy định thời điểm giao nhà, tiến độ thực hiện, tiến độ thanh toán,...đc ko hả anh?

    Nếu HĐ quy định thanh toán theo tiến độ xây dựng thì việc xuất hóa đơn có sai ko ạ? Nếu thế thì VAS về doanh thu HDXD sử dụng trong TH nào ạ?

    Em nghĩ dù có là "Hợp đồng góp vốn đầu tư xây dựng nhà" đi nữa thì việc hạch toán vào 411 cũng ko hợp lý. Nếu hạch toán vào 411 thì đấy đc xem là vốn góp của các thành viên hoạc cổ đông, đồng nghĩa với việc thành viên góp vốn, tỉ lệ góp vốn trong Điều lệ ban đầu thay đổi. Vậy mỗi lẫn nhận "cọc" trc đều phải là thủ tục thay đổi????
     
    #7
    tranvhoang77 thích bài này.
  8. adam_tran

    adam_tran Steel Partner

    Bài viết:
    1,373
    Đã được thích:
    32
    Nơi ở:
    Goooogle
    Thế đấy, anh có nói là mấy bác không xem VAS trước khi trả lời đâu, anh nói là không xem các văn bản bên Bộ TN-MT thôi mà. Nếu so sánh thì bác Tổng Cục phải nhỏ hơn bác Bộ ấy chứ, có uýnh nhau thì bác Bộ sẽ thắng thôi!
    Em chưa có hàng hóa, lấy gì em bán? Cái này gọi là bán khống đấy. Mà đã chưa có HĐ mua bán (HĐ mua bán nhà chỉ được lập tại phòng công chứng) thì tất cả các HĐ khác không thể gọi là HĐ mua bán, hay mua bán trước cả, tuyệt đối không có chữ mua bán gì ở đây. Đã không mua-bán thì lấy gì xuất hoá đơn!
    Nếu xuất hoá đơn rồi, rồi người ta chuyển nhượng HĐ, làm sao xử lý đây em. Vụ chuyển nhượng này có hoài nhé, có lô đất 3-4 lần chuyển nhượng. Giả sử người mua là DN, thì họ hạch toán vào cái gì khi nhận 1 cái hoá đơn đỏ? 211 không đúng, 241 không phải, 217.. không xong! Có mỗi 222... nhưng anh chưa nghe ai nói "tui góp vốn hợp tác với anh, anh phải xuất hoá đơn cho tui" cả

    Không có quy định thanh toán trong tiến độ XD ở đây đâu em. Chỉ có góp vốn theo tiến độ... công trình chung, không áp dụng VAS ở đây được.

    Ai bảo không được? Khi nhận vốn góp thì hạch toán vào 411. Điều này giúp DN "lách" được 1 số vấn đề:
    - Khả năng vốn của doanh nghiệp khi nhận 1 dự án! Ai bảo Dn không đủ năng lực về vốn nào!
    - Nếu có tranh chấp xảy ra, alê! Xử theo mối quan hệ "góp vốn" trừ khi có quy định chi tiết khác trong hợp đồng.

    Theo quan niệm của anh thì lách luật không có gì sai, nếu hiểu chữ lách theo nghĩa rộng hơn, là vận dụng các quy định của luật pháp 1 cách mềm dẻo và đúng đắn.
    Có mỗi cái này đúng, nhưng mà TG đang nợ cafe anh đấy, kêu nó cho em ké luôn nhé :D
     
    #8
    tranvhoang77 thích bài này.
  9. NPT

    NPT Thành viên thân thiết

    Bài viết:
    2,086
    Đã được thích:
    10
    Giới tính:
    Nam
    Nơi ở:
    Rừng Tây Nguyên
    Sao anh thấy cái công văn này hướng dẫn mà không căn cứ vào Thông tư nào em nhỉ? ao2day có thấy khác với các công văn khác không,công văn là mang tính chất hướng dẫn và làm rõ hơn cho 1 thông tư nào đó chứ nhỉ?
     
    #9
    tranvhoang77 thích bài này.
  10. adam_tran

    adam_tran Steel Partner

    Bài viết:
    1,373
    Đã được thích:
    32
    Nơi ở:
    Goooogle
    Có lẽ là hướng dẩn cách vận dụng thôi. Trong CV hướng dẩn vận dụng bản chất của nghiệp vụ thu tiền trước mà xác định đủ hay không đủ điều kiện ghi nhận doanh thu hoặc doanh thu nhận trước từ đó làm căn cứ tính thuế GTGT(lại kèm theo 1 cái lưu ý không hạch toán vào 211 mà hạch toán vào 154, cái đã rành rành trên QĐ 15). Tôi không cho là Cục Thuế TP.HCM lại lúng túng đến nổi không vận dụng được VAS! Cái mà họ lúng túng như tôi đã phân tích ở trên, là chưa có những tài liệu hay văn bản, quy định về chế độ kế toán cho lĩnh vực kinh doanh BĐS. Ngay từ khi bước vào làm kế toán cho lĩnh vực này, tôi đã thấy bất cập ngay cả tài khoản sử dụng...
     
    #10
    tranvhoang77 thích bài này.
  11. lannhu

    lannhu It's me!

    Bài viết:
    1,373
    Đã được thích:
    2
    Nơi ở:
    ~S~
    Hơ, sao lại mua bán khống ạ? Người ta chỉ nói khống khi giấy tờ có nhưng thực tế ko mua bán j. Chẳng hạn đến thời điểm giao nhà thỏa thuận trong HĐ nhưng bên bán vẫn chưa có nhà để giao và ko có thỏa thuận nào khác về chậm tiến độ giao nhà, sau đó cũng ko thấy giao lun thì mới gọi là HĐ mua bán khống chứ ạ?

    Em hỏi anh: tình trạng hiện nay ở các cty xây chưng cư để bán, có cty nào xây xong nhà, làm xong thủ tục cấp sổ hồng rồi mới bán ko? Nếu là trái luật thì tại sao người ta mua bán lộ thiên thế mà các cơ quan chức năng vẫn ko lên tiếng j về vấn đề này? (Điểm này thì em ko rõ lắm!)

    Theo em thì hủy bỏ cái hóa đơn cũ đi. Các bác í đã cho xuất thì tất nhiên phải cho bỏ rùi. (Lại phải làm CV hỏi.:D)

    Hè hè, tại anh đang đứng trên quan điểm góp vốn nên việc ghi nhận vào đâu cũng ko xong là đúng rùi! Anh thử đứng trên quan điểm thanh toán theo tiến độ, khối lượng xây dựng nhà thử xem?

    Thanh toán theo tiến độ XD hay chính xác là theo giá trị khối lượng thực hiện. Em đang nói theo VAS15 đấy! Hic hic...hình như anh cứ bị ám ảnh bởi cái HĐ góp vốn kia hay seo í nhỉ?!

    Hic, đã lách trên giây tờ vào vào sổ sách anh cũng lách kỉu này nữa thì "tiêu điều" Anh xem lại nội dung kết cấu tài khoản 411 thử xem có đc đưa cái khoản này vào ko nhé! Chứ anh đưa vào vốn thế này ko chừng cũng đc xem là vốn ảo đấy!

    Cái tên "góp vốn" nghe "kêu" vậy thui chứ các ràng buộc quy định trong HĐ thì thế nào ạ? Em sure lun về mặt nội dung nó ko phải là góp vốn j ráo. Vì anh bỏ tiền tỉ ra đặt trước cho người ta thì tất nhiên ko thể dễ để mất nó đc. Nếu trong HĐ ko ràng buộc về nghĩa vụ nợ của bên nhận góp thì alê các cty cứ "ôm tiền" của người mua mà chạy. Còn đã quy định về nghĩa vụ nợ của bên bán thì HĐ này ko đc xem là HĐ góp vốn, vì bản chất của góp vốn là "có lợi cùng hưởng có họa cùng chia". Một HĐ mà hình thức và nội dunh ko phù hợp với nhau, vậy nó có hiệu lực và mặt pháp lý? Thực tến thì có nhiều cty lách theo kiểu này, nhưng đã có cty nào xảy ra tranh chấp hay kiện tụng j chưa? Hay cứ nhắm mắt làm rùi đến khi có vấn đề mới...vỡ lẽ?!

    Túm lại cái mà em thắc mắc ở đây là DN có quyền lập HĐ mua bán nhà ngay từ khi dự án mới bắt đầu, chưa ra sản phẩm? (giống như HĐ xây dựng 1 căn nhà vậy). Và ở đâu quy định điều này? Nếu có quy định như vậy thì CV nêu trên của TCT có lẽ là chưa xác đáng (vì lấy râu ông lọ cắm cằm bà chai để trả lời DN).

    Hờ hờ, thế mừ hum trc em tưởng anh mượn...áo mưa của TG chứ?:p
     
    #11
  12. adam_tran

    adam_tran Steel Partner

    Bài viết:
    1,373
    Đã được thích:
    32
    Nơi ở:
    Goooogle
    Hờ hờ hờ.. vì em không đọc nghị định 181 và 1 số văn bản hướng dẫn của nó... đại khái là nghiêm cấm mọi hình thức mua bán nhà trên giấy, có nghĩa là khi anh chưa có nhà thì anh chưa được bán. Cũng có 1 vài công ty lập HĐ hứa mua, hứa bán nhưng theo nhiều Luật sư là không ổn. Đã nói là chỉ có duy nhất 1 HĐ mua bán nhà tại phòng công chứng thôi, còn lại không có chuyện mua bán (ngay trong HĐ không dám để mua bán gì cả, ngay cả thuế GTGT cũng không nên nhắc tới nữa mà). Giấy tờ đã làm thế, kế toán lại hạch toán 131 thành ra trống đánh xuôi kèn thổi ngược à?
    Ai chẳng biết thực chất nó là mua bán và nhận tiền trả trước. Hạch toán vào 131 hay xuất hoá đơn gì gì đó thì SV mới ra trường cũng làm được. Nhưng phải vận dụng thế nào để đừng có chuyện trống đánh xuôi kèn thổi ngược, đừng có tự mâu thuẫn với chính cái HĐ góp vón XD nhà, đừng có tự gây khó khăn cho mình khi nhà chưa xây xong, giấy tờ chưa ra làm sao cả mà phải è cổ ra tính thuế GTGT và thuế TNDN thì chết!
    Còn nữa, nói thẳng ra anh chẳng hiểu sao lại vận dụng thanh toán theo tiến độ thi công ở đây. Người mua có phải bên A đâu, có nghiệm thu quyết toán theo tiến độ hay hạng mục gì đâu đâu mà áp dụng. Chẳng qua cái câu thanh toán theo tiến độ là bảo vệ cho người mua không phải bỏ tiền ra rồi chờ dài cổ mà không có nhà, do đó, họ chỉ "đầu tư tiếp" khi mà họ nhìn thấy bằng "xương thịt" (xi măng sắt thép) cái nhà của họ, thế thôi.

    Trái luật đấy, nhưng họ lách bằng cách thay vì làm HĐ mua bán hay hứa mua hứa bán v...v họ làm bằng HĐ góp vốn đầu tư XD nhà, đầu tư XD nền nhà... trong đó người góp có quyền mua lại nhà với giá xxx sau khi dự án hoàn thành. Hợp lý chưa! Luật đã không thực tế khi cấm mua bán làm thị trường BĐS đóng băng. DN lách để cho thị trường ấm lên. Anh không nghỉ nhà làm luật không biết mà họ thấy họ sai rồi nên DN lách được thì tạm để như thế đã. Sau này thì TP.HCM lại có power để cho phép phân lô bán nền ở 17 xã thuộc huyện ngoại thành, đấy là sửa sai.
    Trở lại cái HĐ của DN, đã là HĐ góp vốn liên kết rồi thì theo em hạch toán vào đâu? Nhận vốn góp hạch toán vào đâu? Chưa kể các tình huống khi khách hàng chuyển nhượng thì áp dụng chuyển nhượng Hợp đồng kinh tế hay chuyển nhượng phần góp, không hợp lý sao? Hoặc không may dự án bị đình chỉ, lúc đó thì vốn ai người đó lấy về. Nếu Dn xuất hoá đơn ghi nhận doanh thu thì ghi nhận cái gì khi xuất tiền trả lại? Nếu đi vào chuẩn mực doanh thu, hàng hoá là căn nhà, nếu ghi nhận doanh thu tức là toàn bộ quyền, nghĩa vụ... liên quan đến căn nhà thuộc về khách hàng. Thực tế thì hoàn toàn không có, giấy tờ không (chưa có giấy tờ). Giả sử Dn hứa bán nhà đó giá 100, nếu DN không giao nhà DN đền 100. Nhưng nếu giá nhà tăng 1000 thì DN sẳn sàng bỏ 100 ra đền đấy! Nếu cái nhà thuộc sở hữu của người mua thì DN làm gì có chuyện đó! Cho dù có xuất hoá đơn thì giấy tờ vẫn thuộc về DN. Dn không bán nữa thì DN chỉ vi phạm cái HĐ góp vốn và đền trong phạm vi cái HĐ đó mà thôi. Thử xem nó có hiệu lực hơn hay cái hoá đơn xuất ra có hiệu lực hơn? V...v và v...v! Suy ra cho xa thì có nhiều thứ để nói xung quanh chuyện mua bán nhà này. Nhưng tóm lại lời khuyên cho kế toán là: Bám vào giấy tờ và, bám vào các quy định liên quan đến đất đai mà làm. Các quy định về kế toán cho BĐS không hơn con số 0 là mấy.
     
    Last edited: 15 Tháng mười một 2006
    #12
  13. lannhu

    lannhu It's me!

    Bài viết:
    1,373
    Đã được thích:
    2
    Nơi ở:
    ~S~
    Oài, anh Adam viết liền một mạch làm em đọc mún:eyepop:

    Là em nói người ta bán và làm HĐ mua bán nhà đấy anh ạ, chứ ko phải lách qua HĐ góp vốn.
    Hợp lý hay ko là ở chỗ nghĩa vụ của người bán khi nhận số tiền góp đó (họ có trách nhiệm hoàn trả cho người góp 100% (hoặc hơn thế) nếu dự án có vấn đề ko thể tiếp tục. Dựa vào nội dung của HĐ và bản chất của giao dịch thì HĐ này có đc coi là HĐ góp vốn ko? (Đúng bản chất của góp vốn thì khi dự án có vấn đề cả 2 bên đều chịu thiệt hại như nhau và bên nhận ko có nghĩa vụ phải trả lại số tiền đã nhận góp.

    Còn việc 17 xã ngoại thành đc bán nền, em nghĩ ko phải là NN sửa sai đâu. Nếu sửa thì sửa đồng bộ chứ sao lại phân biệt như vậy. Em nghĩ đó là chính sách khuyến khích di dân ra các vùng ven thui.

    Xét về mặt pháp lý, loại HĐ này chưa chắc có hiệu lực. Bỏ qua vấn đề này để hạch toán thì nên căn cứ vào bản chất và nội dung của HĐ để hạch toán, ko nên căn cứ vào tên HĐ. Theo em về bản chất nó ko phải HĐ góp vốn, càng ko phải HĐ mua bán, nó chỉ như là HĐ vay vốn (1 hình thức huy động vốn) nên sẽ hạch toán vào nợ phải trả mà ko phải là 411 hay 131.

    HĐ chuyển nhượng phần vốn góp là HĐ đc lập khi 1 thành viên trong cty chuyển nhượng cho thành viên khác (xét trong cty TNHH) hoặc người ngoài cty. Vậy người chuyển nhượng phải là thành viên trong cty, loại HĐ này có đáp ứng đc đk đó ko ạ? Chắn chắn là ko, vì ngay cả đkiện để đc gọi là góp vốn nó còn chưa đủ nữa mừ. Trong trường hợp này, chuyển nhượng chẳng qua là sang tên thui. Cái HĐ ban đầu mang tên anh, bây giờ mún chuyển qua tên em, he he, cty chỉ việc hủy HĐ cũ, lập cái HĐ mới là xong.

    Mua hàng và trả lại đã có cách xử lý về hóa đơn trong TT120. Thế tại sao BTC lại tách ra thành 1 cái VAS riêng để xác định doanh thu HDXD mà ko để chung trong VAS về doanh thu ạ? Chính do nó có cái khác so với cái chung.

    Ghi nhận doanh thu và xuất hóa đơn theo tiến độ xây dựng nhà thì chỉ tương ứng với cái phần người ta đã thực hiện (chi phí cũng đc ghi nhận tưong ứng nên ko có việc DN è cổ trả tiền thuế đâu anh ạ, chẳng qua đây là cách phân bổ nguồn thu NS của NN thui)==> người mua chỉ là chủ sở hữu tương ứng với giá trị hóa đơn. Vì xuất theo tiến độ xây dựng nên giá trị hóa đơn lúc này có thể = với 4 bức tường thui==> chưa hình thành nhà nên nó cũng chỉ là hàng hóa thông thường ko cần đăng ký sở hữu. Lúc này quyền sở hữu 4 mảng tường đã chính thức thuộc về bên mua (chứ ko phải quyền đối với cả căn nhà ạ) nên DN mún đập tường cũng ko đc HI HI Như vậy có bảo vệ quyền lợi của người mua hơn so với xuất hóa đơn 1 lần ko ạ? Và lúc này DN mún hủy bỏ HĐ do nhà lên giá chẳng hạn thì cũng mất quyền đối với giá trị hóa đơn này thôi, còn quyền sử dụng đất,...những j ngoài giá trị hóa đơn đã xuất vẫn thuộc về DN.
    Thế VB nào nói chính xác là anh ko đc mua bán nhà khi nhà chưa xây xong (chưa có nhà) hay HĐ mua bán nhà khi nhà chưa hình thành là vô hiệu ạ? NĐ181 chỉ quy định rằng anh chỉ đc chuyển nhượng QSSD khi anh đã có nhà trên đất tức ko đc bán nền mà phải có nhà kèm theo. HĐ là mua bán nhà chứ đâu có mua bán nền nên đâu thể vi phạm NĐ181 đc ạ? Đối tượng của HĐ là nhà, các nội dung khác đảm bảo phù hợp với quy định của pháp luật, đối với HĐ mua bán nhà của các cty kinh doanh BĐS thì ko cần công chứng. Vậy anh lập HĐ mua bán nhà khi nhà chưa hình thành thì vi phạm điều j ạ?

    NN bảo vệ quyền lợi cho người mua nên cấm mua bán nhà trên giấy vì ko đảm bảo người bán là chủ sở hữu nhà. Còn đối với các cty kd BĐS, xây nhà ra để bán theo dự án đã đc các cấp có thẩm quyền phê duyệt thì có nên chăgn phải hiện hữu căn nhà thì mới đc ký HĐ mua bán??

    Hiện nay hệ thống VB về đất đai còn nhặng xị, nhiều VB ko rõ ràng, thậm chí chồng chéo trong cùng 1 cấp nên điều nào còn chưa rõ, đồng thời ko bị đá qua điều khác thì ta cứ thế mà lách thui anh nhẻ?

    Thực tế em đc bít thì nhiều cty lập HĐ ngay khi nhà chưa hình thành, 1 số làm theo kiểu HĐ góp vốn như anh nói nhưng đến bây giờ đã có VB nào chỉ rõ phải là hình thức này, mà ko đc hình thức kia chưa ạ? Hay cả 2 hình thức trên đều là cách các DN đang "vận dụng" luật đấy ạ?

    Hi` hi`..hệ thống VB về nhà đất, về BĐS còn chưa hoàn chỉnh thì kế toán cho BĐS là con số 0 cũng đúng thui ạ. Cứ thế mà bám sát giấy tờ nhưng giấy tờ cũng phải phản ánh đúng bản chất giao dịch nữa thì mới hạch toán chính xác đc anh nhỉ?!:biggrin:

    Hic hic, lắm lời quá!!!:cheesebur :food-smil
     
    #13
  14. xuantham

    xuantham Moderator Staff Member

    Bài viết:
    5,333
    Đã được thích:
    582
    Giới tính:
    Nữ
    Nơi ở:
    4/1 Văn Chung - P13- Q. Tân Bình- TPHCM
    Phù phù!
    Thế có ai đã thấy người mua nhà đất với cty kinh doanh BĐS này kéo nhau ra tòa chưa? CTy có hẳn 1 luật sư của cty đi giải quyết các vấn đề này cũng điên đầu. Liên quan đến hợp đồng được ký có hiệu lưc hay không.

    Khách hàng kiên cty cho rằng hđồng như vậy là bán khống, vì cty chưa có chủ quyền, khách không tiếp tục hđồng nữa và đòi lại tiền .

    Cty BĐS cho rằng: tôi là pháp nhân có chức năng kinh doanh BĐS nên tôi có quyền ký hđ bán sản phẩm của DN tôi. Bên mua có nhu cầu mua, 2 bên thuận mua vuừa bán thì ký hđ. Tiền khách hàng đăt coc coi như mất vì khách hàng đơn phương hủy hợp đồng.

    Kéo nhau ra tòa. Hic! kết quả chưa biết tòa sẽ phán xử thé nào! Hic
     
    #14
  15. adam_tran

    adam_tran Steel Partner

    Bài viết:
    1,373
    Đã được thích:
    32
    Nơi ở:
    Goooogle
    Em không hiểu về KD BĐS nên càng nói càng thấy sai. Đọc cũng thấy choáng!
    Đã nói là không có HĐ mua bán. Em chỉ anh xem DN nào dám ký HĐ mua bán khi chưa có chủ quyền (sổ hồng), ký HĐ mua bán nhà ngoài phòng công chứng! Có chăng những DN không hiểu luật để bị khách hàng kiện (xem bài của chị Thắm).
    Nếu là HĐ góp vốn thì DN phải có quyền.
    Bản chất của nó là HĐ góp vốn đấy. Để bữa nào về công ty cũ lấy mẫu HĐ cho em xem. Trong HĐ quy định khoảng 7 trường hợp bất khả kháng mà lúc đó cả Dn và khách hàng đều bị thiệt hại. Đứng trên phương diện cá nhân, anh hoàn toàn đồng ý chuyện KH phải chia sẻ rũi ro với DN. Mua nhà trên giấy - giá rẻ - ràng buộc quyền lợi không chặt, phải chấp nhận thôi. Tất nhiên trên HĐ sẽ có những điều khoản mà trong HĐ mua bán có, nhưng đó là ràng buộc thuộc tư pháp (híc, không biết dùng thuật ngữ nào để nói, đại khái là những điều khoản tuỳ nghi giữa 2 bên mà không mâu thuẩn với quy định bởi pháp luật) do đó không thể nói đó là HĐ mua bán được
    Còn việc 17 xã ngoại thành đc bán nền, em nghĩ ko phải là NN sửa sai đâu.
    Lý thuyết nó vậy. Khuyến khích gì khi chẳng ai chịu mua đất xa trung tâm!

    Chắc chắn có! Ít ra gần chục đại gia BĐS cho là như vậy (không thì họ có dám làm?) Trừ khi có những quy định khác. Còn chắc chắn HĐ mua bán nhà khi chưa có sổ hồng là không có hiệu lực.
    Ai bảo em là góp vốn Liên kết phải vào điều lệ? Nếu ký HĐ liên kết thì sao? Em xem TK 223 nó nói cái gì? Trường hợp 2-3 công ty cùng liên kết đấu thầu 1 dự án thì sao....??? Nên nhớ rằng đa phần các công ty phải liên kết để làm 1 dự án (trừ 1 số đại gia).
    Điều này không phải nói chơi! Anh đã làm và đã cân nhắc kỹ. Giả sử anh ký HĐ góp vào năm 2002 với giá 2tr/mét. 2006 người ta chuyển nhượng với giá 7tr/mét! Nếu huỹ HĐ cũ, ký lại với giá bao nhiều??? Đương nhiên DN chẳng thể ký hơn 2tr. Giả sử người mua mới đồng ý ký lại HĐ với giá 2tr (dù trả cho người kia 7tr) và chấp nhận rũi ro. Anh phải giải thích với cơ quan thuế tại sao đến 2006 anh vẫn "bán" với giá 2tr trong khi những lô khác chưa bán lại bán 7tr? Trốn thuế à? tất nhiên cũng có nhiều trường hợp phải huỹ - làm lại cho gọn nhẹ, đó là những cái sai mà DN không tránh được. Còn đa số đều làm Thanh lý chuyển nhượng phần vốn góp. Giá chuyển nhượng bao nhiều là chuyện của 2 khách hàng, khoản thu nhập đó bao nhiêu có đóng thuế hay không là chuyện của họ.

    Đã nói là không có doanh thu theo tiến độ XD ở đây. Anh là bên A, xây nhà cho anh, giấy tờ sổ hồng ra của anh! Anh có phải bên B nhận tiền của bên A (chủ đầu tư) đâu mà ghi nhận... thật không hiểu nỗi! Nhà dự án của DN xây để bán thì muốn đập cứ đập, ai cấm? Trừ khi nhà do KH tự xây, và DN hợp thức hoá cho họ! Nhưng về phần giấy tờ, nó vẫn thuộc của DN. Sổ hồng cấp đầu tiên cũng là tên DN.
    Rất tiếc anh không nhớ số VB, nhưng tinh thần chung là chưa có sổ hồng thì chưa được bán. Nhà xây xong chưa chắc làm được sổ hồng ngay, chứ đừng nói nhà đang xây.
    Có cái nhà nào bán mà không kèm theo chuyển nhượng QSD đất?
    Thì cứ lập đi, rồi thấy bế tắc, hỏi Cục, Cục hỏi Tổng Cục! Cứ tính doanh thu và nộp thuế. Hỏi: Anh chưa có chủ quyền sao anh dám bán? Trả lời: Tôi có bán đâu! Hỏi: Không bán sao anh xuất hoá đơn! Trả lời: Chịu! Nếu bán được thì mấy công ty BĐS đã không đau đầu với 1 tá thủ tục và giấy tờ để hợp thức cho cái chuyện "bán trước" thế này!
    Cái này rất hay! Hay đến nổi thị trường BĐS đang nóng lại bị đóng băng suốt 2 năm 2004-2005. Nhưng mà mấy ổng cấm rồi, chỉ hở sửa cho 1 chút là cho phép 17 xã vùng ven!
    Như anh đã nói, cũng cãi nhau về HD "Hứa mua hứa bán" nhưng rồi thấy "Góp vốn đầu tư XD" là ổn nhất.

    Bản chất giao dịch là hứa mua hứa bán, hay bán trước! Hoàn toàn chính xác! Nhưng bám vào đó để hạch toán thì nó sẽ "trống đánh xuôi kèn thổi ngược" với cái hình thức HĐ. Ngoài ra khi HĐ chuyển nhượng, tranh chấp, kiện tụng, bất khả kháng... thì vô số rắc rối sẽ xảy ra. Thí dụ bất khả kháng, nếu là mua bán thì DN phải tìm 1 miếng đất khác để đền cho khách hàng đúng không! Nhẹ hơn là DN phải trả lại tiền cho KH. Nhưng tiền đổ xuống đất (xuống sông biển rồi) lấy gì trả? Lặp lại quan điểm của anh, KH phải chia sẻ rũi ro với DN vì KH được lợi là mua với giá rất rẻ. Đa phần các trường hợp Dn trả lại tiền KH và bù thêm 1 chút, >= lãi suất ngân hàng hoặc trả đúng theo giá vàng thời điểm mua.
    Lách hay vận dụng, cũng thế mà thôi.
     
    #15
  16. lannhu

    lannhu It's me!

    Bài viết:
    1,373
    Đã được thích:
    2
    Nơi ở:
    ~S~
    Hu hu, đó là em phản ánh thực tế mừ. Bởi thế nên em mới bảo ko rõ thực hư thế nào nhưng vẫn thấy thiên hạ mua bán rần rần kiểu đó. Ví dụ như các cty: Cty Nam Long, Cty Công ích Quận 4, cty Phát triển nhà Tân Bình, hu hu Nếu có VB chỉ thẳng cấm điều này thì chắc chẳng ai dám làm đâu, mà nếu lỡ làm thì NN cũng cho "tiêu" từ lâu rùi chứ ko đợi kiện tụng dây dưa, hic hic
    Hic hic, em mà là KH á? Em chẳng bao giờ ký HĐ như thế này đâu. Chỉ có những người người ta ko hiểu, ko đọc kỹ HĐ nên mới nhắm mắt khua tay mà ký thui. 1 cái HĐ ko hề bảo vệ tí quyền lợi cho mình, dù giá bèo thật đấy, nhưng so với số tiền họ bỏ ra ko phải là nhỏ (mua nhà mà cái nào giá bèo cũng nên cảnh giác:biggrin:). Nhỡ cty lập dự án ảo rùi thu xiền của người mua, sau đó bảo dự án bị NN cấm, ko cho thực hiện nữa nên theo HĐ góp vốn đã ký tôi ko hoàn lại cho anh, hic hic, chắc em nhảy xuống sông lun quá!!
    Thế hử anh? Sao em thấy đất quy hoạch phân lô ở khu Phước Kiểng, Nhà Bè í, giá nó lên rần rần, người ta tranh nhau đi mua ko hết, khổ nổi em ko có xiền chứ cũng bon chen kiếm 1 miếng:biggrin:
    Cái này thì em ko bít! Trăm nghe ko bằng mắt thấy, nếu có mấy cái điều khoản đáp ứng bản chất của góp vốn như anh nói thì okay, ko vấn đề j.
    Cái này thì okay.
    Nội dung và điều khoản, cả giá trị của HĐ mới y như HĐ cũ, chỉ khác người đứng tên trên HĐ thui, kiểu như chuyển quyền sở hữu khi anh cho-tặng dzậy đó HI HI. Còn chuyện chênh lệch cao thấp hơn là của 2 anh tự giải quyết. Công ty Công ích đang làm theo cách này, và điều này có quy định rõ trong HĐ mua bán ban đầu lun với mức phí sang tên là ()% lun.
    Quan hệ giữa nhà thầu-chủ đầu tư ntn mặc họ, nhưng giữa chủ đầu tư và khách hàng, nếu nhà thầu-chủ đầu tư đã nghiệm thu đc 4 mảng tường thì chủ đầu tư-khách hàng cũng vậy. Tuy nhiên tất cả những điều này đều phải thể hiện trên HĐ. Cái này gọi là vận dụng cách xác định doanh thu của HĐ xây dựng chứ ko fải áp dụng. Thực tế mà nói thì các cty kd BĐS chẳng ai muốn xuất hóa đơn theo kiểu này, nhưng nếu đấy là chính sách của NN thì phải tuân theo thui, và nó cũng hợp lý!

    :wall: :wall:
    Hic hic, cái anh này! Em nói là lập HĐ mua bán chứ đã giao nhà đâu (cũng giống như anh đặt đơn hàng sx vậy, lập HĐ ngay nhưng anh có sản phẩm giao ngay chưa?) Vả lại viết hóa đơn ở đây là tương ứng với tiến độ xây nhà chứ có phải lập nguyên cái nhà đâu mà anh bảo bán nhà?!:wall:

    Hic hic, anh nói thế này hóa ra giữa hình thức và bản chất của HĐ "trống đánh xuôi kèn thổi ngc" seo? (trong cùng 1 ngõ mà đã uýnh nhau thía này rùi:p)
    Hic hic, con nợ mà hỏi chủ nợ câu này thì chỉ có cho nó phá sản cho rùi anh ạ!:biggrin:
     
    #16
  17. adam_tran

    adam_tran Steel Partner

    Bài viết:
    1,373
    Đã được thích:
    32
    Nơi ở:
    Goooogle
    Dài quá...... Hình như em đang tư vấn cho công ty BĐS nào?
    Nam Long là công ty đối tác chính của cty cũ anh làm (Nam Phan), thuộc bộ 3 Nam Long - Nam Phan - Nam Khang, híc! Bộ mẫu hình thức hợp đồng cũng học từ Nam Long ra đấy. Em kiểm tra xem họ bán trên giấy kiểu nào, kiểu HĐ góp vốn hay HĐ mua bán? Nhớ là phân biệt các dự án trước 2003 (được phép bán nền) và sau 2003.
    Về cái HĐ mà em cho là 2 Hđ cùng nội dung, điều khoản y như cũ, em kiểm tra dùm anh cái biên bản thanh lý: Có 2 dạng, Thanh lý chuyển nhượng (giữ phiếu thu) và Thanh lý huỹ (lập phiếu thu chi mới). Anh cũng nói là có 1 số trường hợp phải làm cho gọn, vì khách hàng muốn đứng tên mình trên phiếu thu chi, có nghĩa là DN phải lập phiếu thu - chi khống!
    Em nói chủ đầu tư cho căn nhà họ mua là khách hàng thì... chắc anh phải học lại các khái niệm của XD mất.
    Còn nói là hình thức và bản chất mâu thuẫn, nhưng xin đọc nội dung HĐ đi, nó sẽ chẳng thấy gì là 1 cái HĐ mua bán cả. Tiền tỷ người ta đổ vào đâu dễ gì khơi khơi soạn cái hợp đồng cho có. Anh công nhận cái bản chất HĐ mua bán là công nhận với em, còn với Luật, nó không phải là HĐ mua bán.
    Còn em nói lập HĐ mua bán nhưng chưa mua bán... Mua bán nhà không phải là HĐ mua bán thông thường. HĐ mua bán nhà dự án phải được ký tại phòng công chứng, kèm theo hồ sơ chuyển nhượng QSD đất, bản photo sổ hồng sổ đỏ... linh tinh. Theo ý em thì có thể bán trước kiểu đặt hàng trước. Anh đã nói là có ý kiến đề xuất theo kiểu "HĐ hứa mua, hứa bán". Có nghĩa là nhà tôi chưa có, chưa có chủ quyền nhưng tương lai sẽ có. Tôi chỉ bán cho anh cái quyền mua qua 1 văn bản "hứa"... nhưng đã nói là không ổn!

    Tóm lại là, có mấy vấn đề cần hiểu:
    1. Không được phép mua bán nhà không khi chưa có sổ hồng, trừ những dự án trước NĐ 181 hoặc những dự án thuộc 17 xã ngoại thành....
    2. Cách hợp thức hoá là HĐ góp vốn. Như thế thì hạch toán như thế nào và có phải xuất hoá đơn cho những khoản nhận này hay không. Theo anh phân tích thì không được vì nội dung HĐ là góp vốn! Xuất hoá đơn thì có 1 tá khó khăn. Càng phân tích nhiều càng khó hiểu với người không phải trong ngành! Chỉ lấy ví dụ ra là Cục hỏi Tổng Cục. Nếu quan niệm theo em thì quá đơn giản, Tổng cũng trả lời đơn giản => Cục thuế kém quá!
    Trên HĐ thì không phải là quan hệ chủ nợ-con nợ mà là hợp tác. Tại sao? Vì phải cùng chia sẻ rũi ro. Nếu là HĐ mua bán thì khi gặp rủi ro nho nhỏ thôi, DN cũng phá sản!

    Đừng bắt chữ anh chứ! Anh nói "bản chất của giao dịch" chứ nói bản chất của HĐ đâu! Hình thức của HĐ cho người ta nhìn vào 1 bản chất khác! Cũng giống như biện luận của Luật sư cho ra 1 tội danh nhẹ hơn, hoặc vô tội, vậy thôi.

    Chấm dứt cái topic này ở đây. Em thắc mắc nữa thì pm cho anh ở yahoo adam_tvn@yahoo.com!
     
    Last edited: 16 Tháng mười một 2006
    #17
  18. adam_tran

    adam_tran Steel Partner

    Bài viết:
    1,373
    Đã được thích:
    32
    Nơi ở:
    Goooogle
    Khách hàng kiện hoàn toàn đúng! Nhưng với hình thức là HĐ góp vốn XD nhà, XD nền nhà, đại khái là cùng góp vốn để làm thì kiện làm sao?
    Tiền KH mất thì hơi khó coi, công ty làm ăn uy tín không đời nào "quịt".
    Nhắc lại những ràng buộc thêm trong HĐ như kiểu mua-bán là những điều khoản tuỳ nghi của 2 bên, chẳng hạn như giá cả, mét vuông, phương thức "góp vốn" ...
    Kết luận: Nhà nước không cho bán trên giấy => Hình thức HĐ là góp vốn => Phải ghi có 411 => không có chuyện xuất hoá đơn hay ghi nhận doanh thu gì hết. Có sổ hồng rồi ra công chứng làm HĐ mua bán, khi đó thanh lý HĐ góp vốn, khấu trừ vốn góp KC vào doanh thu.
    Đây là kết quả từ Google cho cụm từ "bán nhà trên giấy"!
    http://www.google.com.vn/search?hl=vi&q="bán nhà trên giấy"&meta=
     
    Last edited: 16 Tháng mười một 2006
    #18
  19. ao2day

    ao2day User đã bị cấm truy cập

    Bài viết:
    283
    Đã được thích:
    0
    Nơi ở:
    ₪°ღ Cửa Phật ღ°₪
    Dở quá
    Vậy là "đặt cọc" sẽ thành khoản tiền vi phạm hợp đồng chứ
    Tìm hộ mình cái điều tiền phạt phải viết hóa đơn cái
    1 số điểm phải trích từ chính sách kế toán
    nên chắc k dám trích.
    Nói chung vấn đề đơn giản nhưng
    các bố cứ vẽ ra để rắc rối thôi
     
    #19
  20. lannhu

    lannhu It's me!

    Bài viết:
    1,373
    Đã được thích:
    2
    Nơi ở:
    ~S~
    "Cấm bán nhà trên giấy" được quy định tại ND02, 5/1/2006 và có hiệu lực sau 15 ngày đăng công báo. Nhưng theo anh Adam (đã từng làm tại cty kd BĐS :biggrin:) thì nó có từ năm 2003 nhưng anh í quên mất số VB rùi, mà em tìm mãi cũng ko thấy có VB nào quy định cấm như vậy từ 2003-5/1/2006 cả. Cả nhà ai thấy VB này thì chỉ cho em với nhé! (chỉ cần loại VB, số VB thui ạ).

    Em xin cảm ơn cả nhà và sẽ có 1 "chầu" do anh Adam hậu tạ.:lily:

    @ao2day: ấy tham khảo quy định về "đặt cọc" tại Bộ Luật Dân Sự nhé!
     
    #20

Chia sẻ trang này