Em không hiểu về KD BĐS nên càng nói càng thấy sai. Đọc cũng thấy choáng!
Là em nói người ta bán và làm HĐ mua bán nhà đấy anh ạ, chứ ko phải lách qua HĐ góp vốn.
Đã nói là không có HĐ mua bán. Em chỉ anh xem DN nào dám ký HĐ mua bán khi chưa có chủ quyền (sổ hồng), ký HĐ mua bán nhà ngoài phòng công chứng! Có chăng những DN không hiểu luật để bị khách hàng kiện (xem bài của chị Thắm).
xuantham nói:
Khách hàng kiên cty cho rằng hđồng như vậy là bán khống, vì cty chưa có chủ quyền, khách không tiếp tục hđồng nữa và đòi lại tiền .
Nếu là HĐ góp vốn thì DN phải có quyền.
Hợp lý hay ko là ở chỗ nghĩa vụ của người bán khi nhận số tiền góp đó (họ có trách nhiệm hoàn trả cho người góp 100% (hoặc hơn thế) nếu dự án có vấn đề ko thể tiếp tục. Dựa vào nội dung của HĐ và bản chất của giao dịch thì HĐ này có đc coi là HĐ góp vốn ko? (Đúng bản chất của góp vốn thì khi dự án có vấn đề cả 2 bên đều chịu thiệt hại như nhau và bên nhận ko có nghĩa vụ phải trả lại số tiền đã nhận góp.
Bản chất của nó là HĐ góp vốn đấy. Để bữa nào về công ty cũ lấy mẫu HĐ cho em xem. Trong HĐ quy định khoảng 7 trường hợp bất khả kháng mà lúc đó cả Dn và khách hàng đều bị thiệt hại. Đứng trên phương diện cá nhân, anh hoàn toàn đồng ý chuyện KH phải chia sẻ rũi ro với DN. Mua nhà trên giấy - giá rẻ - ràng buộc quyền lợi không chặt, phải chấp nhận thôi. Tất nhiên trên HĐ sẽ có những điều khoản mà trong HĐ mua bán có, nhưng đó là ràng buộc thuộc tư pháp (híc, không biết dùng thuật ngữ nào để nói, đại khái là những điều khoản tuỳ nghi giữa 2 bên mà không mâu thuẩn với quy định bởi pháp luật) do đó không thể nói đó là HĐ mua bán được
Còn việc 17 xã ngoại thành đc bán nền, em nghĩ ko phải là NN sửa sai đâu.
Nếu sửa thì sửa đồng bộ chứ sao lại phân biệt như vậy. Em nghĩ đó là chính sách khuyến khích di dân ra các vùng ven thui.
Lý thuyết nó vậy. Khuyến khích gì khi chẳng ai chịu mua đất xa trung tâm!
Xét về mặt pháp lý, loại HĐ này chưa chắc có hiệu lực.
Chắc chắn có! Ít ra gần chục đại gia BĐS cho là như vậy (không thì họ có dám làm?) Trừ khi có những quy định khác. Còn chắc chắn HĐ mua bán nhà khi chưa có sổ hồng là không có hiệu lực.
HĐ chuyển nhượng phần vốn góp là HĐ đc lập khi 1 thành viên trong cty chuyển nhượng cho thành viên khác (xét trong cty TNHH) hoặc người ngoài cty. Vậy người chuyển nhượng phải là thành viên trong cty, loại HĐ này có đáp ứng đc đk đó ko ạ? Chắn chắn là ko, vì ngay cả đkiện để đc gọi là góp vốn nó còn chưa đủ nữa mừ.
Ai bảo em là góp vốn Liên kết phải vào điều lệ? Nếu ký HĐ liên kết thì sao? Em xem TK 223 nó nói cái gì? Trường hợp 2-3 công ty cùng liên kết đấu thầu 1 dự án thì sao....??? Nên nhớ rằng đa phần các công ty phải liên kết để làm 1 dự án (trừ 1 số đại gia).
Trong trường hợp này, chuyển nhượng chẳng qua là sang tên thui. Cái HĐ ban đầu mang tên anh, bây giờ mún chuyển qua tên em, he he, cty chỉ việc hủy HĐ cũ, lập cái HĐ mới là xong
Điều này không phải nói chơi! Anh đã làm và đã cân nhắc kỹ. Giả sử anh ký HĐ góp vào năm 2002 với giá 2tr/mét. 2006 người ta chuyển nhượng với giá 7tr/mét! Nếu huỹ HĐ cũ, ký lại với giá bao nhiều??? Đương nhiên DN chẳng thể ký hơn 2tr. Giả sử người mua mới đồng ý ký lại HĐ với giá 2tr (dù trả cho người kia 7tr) và chấp nhận rũi ro. Anh phải giải thích với cơ quan thuế tại sao đến 2006 anh vẫn "bán" với giá 2tr trong khi những lô khác chưa bán lại bán 7tr? Trốn thuế à? tất nhiên cũng có nhiều trường hợp phải huỹ - làm lại cho gọn nhẹ, đó là những cái sai mà DN không tránh được. Còn đa số đều làm
Thanh lý chuyển nhượng phần vốn góp. Giá chuyển nhượng bao nhiều là chuyện của 2 khách hàng, khoản thu nhập đó bao nhiêu có đóng thuế hay không là chuyện của họ.
Ghi nhận doanh thu và xuất hóa đơn theo tiến độ xây dựng nhà thì chỉ tương ứng với cái phần người ta đã thực hiện (chi phí cũng đc ghi nhận tưong ứng nên ko có việc DN è cổ trả tiền thuế đâu anh ạ, chẳng qua đây là cách phân bổ nguồn thu NS của NN thui)==> người mua chỉ là chủ sở hữu tương ứng với giá trị hóa đơn. Vì xuất theo tiến độ xây dựng nên giá trị hóa đơn lúc này có thể = với 4 bức tường thui==> chưa hình thành nhà nên nó cũng chỉ là hàng hóa thông thường ko cần đăng ký sở hữu. Lúc này quyền sở hữu 4 mảng tường đã chính thức thuộc về bên mua (chứ ko phải quyền đối với cả căn nhà ạ) nên DN mún đập tường cũng ko đc Như vậy có bảo vệ quyền lợi của người mua hơn so với xuất hóa đơn 1 lần ko ạ? Và lúc này DN mún hủy bỏ HĐ do nhà lên giá chẳng hạn thì cũng mất quyền đối với giá trị hóa đơn này thôi, còn quyền sử dụng đất,...những j ngoài giá trị hóa đơn đã xuất vẫn thuộc về DN.
Đã nói là không có doanh thu theo tiến độ XD ở đây. Anh là bên A, xây nhà cho anh, giấy tờ sổ hồng ra của anh! Anh có phải bên B nhận tiền của bên A (chủ đầu tư) đâu mà ghi nhận... thật không hiểu nỗi! Nhà dự án của DN xây để bán thì muốn đập cứ đập, ai cấm? Trừ khi nhà do KH tự xây, và DN hợp thức hoá cho họ! Nhưng về phần giấy tờ, nó vẫn thuộc của DN. Sổ hồng cấp đầu tiên cũng là tên DN.
Thế VB nào nói chính xác là anh ko đc mua bán nhà khi nhà chưa xây xong (chưa có nhà) hay HĐ mua bán nhà khi nhà chưa hình thành là vô hiệu ạ? NĐ181 chỉ quy định rằng anh chỉ đc chuyển nhượng QSSD khi anh đã có nhà trên đất tức ko đc bán nền mà phải có nhà kèm theo. HĐ là mua bán nhà chứ đâu có mua bán nền nên đâu thể vi phạm NĐ181 đc ạ? Đối tượng của HĐ là nhà, các nội dung khác đảm bảo phù hợp với quy định của pháp luật, đối với HĐ mua bán nhà của các cty kinh doanh BĐS thì ko cần công chứng. Vậy anh lập HĐ mua bán nhà khi nhà chưa hình thành thì vi phạm điều j ạ?
Rất tiếc anh không nhớ số VB, nhưng tinh thần chung là chưa có sổ hồng thì chưa được bán. Nhà xây xong chưa chắc làm được sổ hồng ngay, chứ đừng nói nhà đang xây.
Có cái nhà nào bán mà không kèm theo chuyển nhượng QSD đất?
Thì cứ lập đi, rồi thấy bế tắc, hỏi Cục, Cục hỏi Tổng Cục! Cứ tính doanh thu và nộp thuế. Hỏi: Anh chưa có chủ quyền sao anh dám bán? Trả lời: Tôi có bán đâu! Hỏi: Không bán sao anh xuất hoá đơn! Trả lời: Chịu! Nếu bán được thì mấy công ty BĐS đã không đau đầu với 1 tá thủ tục và giấy tờ để hợp thức cho cái chuyện "bán trước" thế này!
NN bảo vệ quyền lợi cho người mua nên cấm mua bán nhà trên giấy vì ko đảm bảo người bán là chủ sở hữu nhà. Còn đối với các cty kd BĐS, xây nhà ra để bán theo dự án đã đc các cấp có thẩm quyền phê duyệt thì có nên chăgn phải hiện hữu căn nhà thì mới đc ký HĐ mua bán??
Cái này rất hay! Hay đến nổi thị trường BĐS đang nóng lại bị đóng băng suốt 2 năm 2004-2005. Nhưng mà mấy ổng cấm rồi, chỉ hở sửa cho 1 chút là cho phép 17 xã vùng ven!
Thực tế em đc bít thì nhiều cty lập HĐ ngay khi nhà chưa hình thành, 1 số làm theo kiểu HĐ góp vốn như anh nói nhưng đến bây giờ đã có VB nào chỉ rõ phải là hình thức này, mà ko đc hình thức kia chưa ạ? Hay cả 2 hình thức trên đều là cách các DN đang "vận dụng" luật đấy ạ?
Như anh đã nói, cũng cãi nhau về HD "Hứa mua hứa bán" nhưng rồi thấy "Góp vốn đầu tư XD" là ổn nhất.
Hi` hi`..hệ thống VB về nhà đất, về BĐS còn chưa hoàn chỉnh thì kế toán cho BĐS là con số 0 cũng đúng thui ạ. Cứ thế mà bám sát giấy tờ nhưng giấy tờ cũng phải phản ánh đúng bản chất giao dịch nữa thì mới hạch toán chính xác đc anh nhỉ?!
Bản chất giao dịch là hứa mua hứa bán, hay bán trước! Hoàn toàn chính xác! Nhưng bám vào đó để hạch toán thì nó sẽ "trống đánh xuôi kèn thổi ngược" với cái hình thức HĐ. Ngoài ra khi HĐ chuyển nhượng, tranh chấp, kiện tụng, bất khả kháng... thì vô số rắc rối sẽ xảy ra. Thí dụ bất khả kháng, nếu là mua bán thì DN phải tìm 1 miếng đất khác để đền cho khách hàng đúng không! Nhẹ hơn là DN phải trả lại tiền cho KH. Nhưng tiền đổ xuống đất (xuống sông biển rồi) lấy gì trả? Lặp lại quan điểm của anh, KH phải chia sẻ rũi ro với DN vì KH được lợi là mua với giá rất rẻ. Đa phần các trường hợp Dn trả lại tiền KH và bù thêm 1 chút, >= lãi suất ngân hàng hoặc trả đúng theo giá vàng thời điểm mua.
Lách hay vận dụng, cũng thế mà thôi.