Case study: Thuế TNDN trong mối quan hệ với thu nhập khác?

  • Thread starter letrans
  • Ngày gửi
#1
Good morning ladies and Gentlemans,

Tôi có một tình huống như này mong các bạn thảo luận và cho ý kiến nhé:

Theo đoạn 32 VAS 14 - Doanh thu và thu nhập khác thì các khoản Thu được từ các khoản nợ phải thu đã xóa sổ tính vào chi phí của kỳ trước là khoản nợ phải thu khó đòi, xác định là không thu hồi được, đã được xử lý xóa sổ và tính vào chi phí để xác định kết quả kinh doanh trong các kỳ trước nay thu hồi được thì đưa vào thu nhập khác.

Tuy nhiên, trên thực tế, một số Tổ chức tín dụng đã xoá một khoản vay nhưng vẫn theo dõi ngoại bảng. Bằng một nỗ lực thần kỳ và một phép lạ nào đó, họ thu được từ con nợ quá hạn này một lô đất.

Như vậy, theo chuẩn mực họ phải ghi nhận khoản thu được này như một khoản thu nhập khác và chuyện gì đến sẽ đến:

Thứ nhất - Cuối kỳ họ phải tính và nộp thuế TNDN trên phần thu nhập này!
Thứ hai - Đất đai là tài sản tương đối khó bán để thu tiền thực tế nên thường kéo dài sang kỳ kế toán tiếp theo.
Thứ ba - Việc định giá đất đai thường không chính xác và thường cao hơn giá thực bán nên phần thuế TNDN đã đóng thường cao hơn thực thuế.

Như vậy, đứng trước lợi ích của doanh nghiệp, quan điểm và biện pháp của các bạn về vấn đề này như thế nào?

Xin trân trọng kính mời các chuyên gia thảo luận nhé?

Kính thư
Letrans
 
nedved

nedved

Cao cấp
14/7/04
687
2
0
Xa xa nương dâu
#2
Vấn đề của Letrans là việc xác định fair value của mảnh đất và thuế phải nộp đúng không.

Cần phải có tổ chức định giá hiệu quả và phù hợp cho vấn đề này. Còn thuế, khi bán lô đất thì sẽ phát sinh khoản loss sẽ làm giảm thuế thu nhập phải nộp đi thôi, có sao đâu.
 
phamcung

phamcung

Cao cấp
30/9/05
378
12
0
Hanoi
#3
Kế toán thuế và kế toán doanh nghiệp là hai thứ khác nhau. Về lý thuyết thì phải thuê một đồng chí đến đánh giá xem lô đất đó giá bao nhiêu rối mới hạch toán.

Về kế toán: ở tổ chức tín dụng bao giờ cũng có nghiệp vụ nhận tiền vay thế chấp bằng quyền sử dụng đất, khi ấy, họ định giá quyền sử dụng đất thế nào ạ? Nếu tình huống xảy ra ở tổ chức tín dụng thì cứ như theo thông lệ của tổ chức ấy mà làm, mà hạch toán.

Về thuế, chỗ này phải để các đồng chí chuyên về thuế giải thích thêm, nhưng tôi thì "đồ" rằng các ông thuế các ông sẽ phang thẳng cách định giá dựa theo thang định giá của nhà nước để tính thuế thu nhập.

Lúc này có thể phát sinh phần chênh giữa hai cách định giá, nhưng có sao đâu, thuế và kế toán có phải lúc nào cũng cùng quan điểm, miễn là theo đúng các chuẩn mực, thông lệ và quy tắc của mỗi bên thì thôi chứ!
 
#4
Trước lợi ích của doanh nghiệp, mình nghĩ là nên chăng không đưa vào hạch toán trên tài khoản thu nhập ngay mà tạm thời treo khoản này ở trên một tài khoản nào đó. Lúc nào DN bán được tài sản đó thì kết chuyển phần thực tế thu được vào tài khoản thu nhập để đóng thuế thu nhập. Theo quan điểm của cá nhân mình, việc làm này có 2 cái lợi:
- Thứ nhất, doanh nghiệp sẽ không nhất thiết phải thuê cơ quan định giá (việc làm này gần như bắt buộc theo Thông tư liên tịch số 03/2001/TTLT/NHNN-BTP-BTC-BCA-TCĐL ngày 23/4/2001).
- Thứ hai, trên cơ sở đó, doanh nghiệp sẽ thực hiện nộp thuế chính xác hơn (đỡ bị thiệt thòi).

Việc tính và nộp thuế theo giá tham khảo (hoặc giá của Trung tâm thẩm định giá đưa ra) là không phản ánh đúng tình hình thực tế phát sinh của doanh nghiệp. Vấn đề này, nếu mình nhớ không nhầm được điều chỉnh trong việc quy định THUẾ HOÃN TRẢ theo thông lệ kế toán quốc tế.

Dẫu biết rằng có những khoảng cách nhất định giữa kế toán tài chính và thuế. Tuy nhiên, sự phù hợp và phản ánh một cách logic các nghiệp vụ kinh tế phát sinh là một điều chúng ta cần hướng tới chăng ???
 
L

lannhu

It's me!
14/10/04
1,373
2
0
37
~S~
#5
letrans nói:
Trước lợi ích của doanh nghiệp, mình nghĩ là nên chăng không đưa vào hạch toán trên tài khoản thu nhập ngay mà tạm thời treo khoản này ở trên một tài khoản nào đó. Lúc nào DN bán được tài sản đó thì kết chuyển phần thực tế thu được vào tài khoản thu nhập để đóng thuế thu nhập.
Bác nói treo ở TK nào đó là TK nào ạ? (hay ý bác muốn nói TK ngoài ss).
Nếu không phải là TK thu nhập thì sai cả về nguyên tắc kế tóan và luật thuế.

Năm nay bác nhận được đám đất này, sang năm bán mới phản ánh thu nhập thì các bác thuế sẽ không để cho bác yên đâu nếu họ... biết. Đặc biệt là nếu QTThuế rơi vào năm mà đám đất này vẫn còn treo.
 
A

AC3K

Thành viên thân thiết
27/6/05
680
6
18
HCM
#6
Theo mình giải quyết như sau:

Khi nhận được mảnh đất, Thì coi như TS từ trên trời rơi xuống do vậy bạn bắt buộc phải hạch toán và phải hạch toán vào TK 711 Là điều hợp với luật kế toán và quy định hiện hành.

Còn về việc thẩm định giá giá trị lô đất: Theo mình được biết giá đất tính theo khung giá nhà nước thì luôn thấp hơn với giá trị của thị trường vì vậy bạn cứ việc đánh giá theo khung giá nhà nước, do đó điều này có lợi cho doanh nghiệp chứ sao, và lại phù hợp với các bác Thuế nữa.

Tuy nhiên cũng có trường hợp đất đai nằm ở vị trị giải tỏa hoặc đang tranh chấp thì mới có việc giá trị lô đất khác đi.

Tuy nhiên khi bạn bán đất đi thì bạn chỉ ghi nhận doanh thu phần chỉnh lệch đã ghi nhận trước thôi để thuế khỏi đánh trùng.

Ở đây vấn đề là bạn đặt ra là Thuế TN Thì phải đóng trước nhưng thực tế thì doanh thu chưa ghi nhận đúng không?

Trong trường hợp này bạn cứ làm công văn gửi Tổng Cục thuế xin nợ lại phần thuế phải nộp này và khi nào bạn bán lô đất thì chịu đóng thuế xem có được không.
 
T

toikhonglatoi

Sơ cấp
26/4/05
4
0
0
41
HCM
#7
AC3K nói:
Trong trường hợp này bạn cứ làm công văn gửi Tổng Cục thuế xin nợ lại phần thuế phải nộp này và khi nào bạn bán lô đất thì chịu đóng thuế xem có được không.
Nợ à, không cho đâu
 
B

Bathanh

Cao cấp
11/1/05
316
4
0
Hà nội - VN
#9
letrans nói:
Đấy, vấn đề nằm ở đấy.
Đúng thì dễ những KHÔNG SAI mới là cần cơ....
Nhưng thôi, đành phải chấp nhận một thực tế như vậy thôi.
Tại sao bạn lại phải chấp nhận những điều như vậy.
Các vấn đề này đều có nguyên tắc, và đều có căn cứ pháp lý để xác định cả.
Thứ nhất: Đám đất ko tự nhiên mà có, ko tự nhiên mà thuộc sở hữu hợp pháp của tổ chức tín dụng (TCTD) để có thể bán đi thu hồi nợ.
Thứ hai: Toà đã xử, cũng có định giá cho tài sản.
Thứ 3: Trung tâm mua bán nợ cũng có căn cứ của riêng mình.
Thứ 4: TCTD cũng đã đưa phần nợ ko thu hồi được này ra khỏi thu nhập chịu thuế của năm trước.
Và cuối cùng: ít nhất, đất đai cũng có khung giá của nhà nước.
Với từng này căn cứ, thì bạn cũng có đủ cơ sở hạch toán vào giá trị BĐS đầu tư, và chí ít cũng hạch toán được 1phần thu nhập bất thường của năm nay, làm cơ sở cho việc quyết toán thuế TNDN của TCTD rồi.
 
Viva

Viva

Nôngdânthậthột@ ®
20/5/05
387
1
0
43
Gầm cầu chữ Y
#10
Ðề: Case study: Thuế TNDN trong mối quan hệ với thu nhập khác?

letrans nói:
trên thực tế, một số Tổ chức tín dụng đã xoá một khoản vay nhưng vẫn theo dõi ngoại bảng. Bằng một nỗ lực thần kỳ và một phép lạ nào đó, họ thu được từ con nợ quá hạn này một lô đất.

Như vậy, theo chuẩn mực họ phải ghi nhận khoản thu được này như một khoản thu nhập khác và chuyện gì đến sẽ đến:

Thứ nhất - Cuối kỳ họ phải tính và nộp thuế TNDN trên phần thu nhập này!
Thứ hai - Đất đai là tài sản tương đối khó bán để thu tiền thực tế nên thường kéo dài sang kỳ kế toán tiếp theo.
Thứ ba - Việc định giá đất đai thường không chính xác và thường cao hơn giá thực bán nên phần thuế TNDN đã đóng thường cao hơn thực thuế.

Như vậy, đứng trước lợi ích của doanh nghiệp, quan điểm và biện pháp của các bạn về vấn đề này như thế nào?

Letrans
Đơn giản và dễ như ăn ớt.
Khi thu hồi, ghi vào TK 711 theo số đã xóa trước đây. Sau đó tổ chức bán với giá bằng hoặc cao hơn chút đỉnh, ai mua chắc các bạn cũng biết. Sau đó DN mua lại chuyển thành BĐS đầu tư, thế thôi
 
Sửa lần cuối:
L

lannhu

It's me!
14/10/04
1,373
2
0
37
~S~
#11
Ðề: Case study: Thuế TNDN trong mối quan hệ với thu nhập khác?

Vivavina nói:
Đơn giản và dễ như ăn ớt.
Khi thu hồi, ghi vào TK 711 theo số đã xóa trước đây. Sau đó tổ chức bán với giá bằng hoặc cao hơn chút đỉnh, ai mua chắc các bạn cũng biết. Sau đó DN mua lại chuyển thành BĐS đầu tư, thế thôi
Ôi, cái bác này. Không hiểu "nỗi khổ" của tác giả chút nào.
 
#12
Ðề: Case study: Thuế TNDN trong mối quan hệ với thu nhập khác?

To Lannhu: Hê hê... Thực ra tác giả đâu có khổ gì đâu. Đây là một tình huống mà một số ngân hàng kêu khi gặp nhau thôi.

Thực ra vấn đề là em muốn kêu cho các doanh nghiệp, cho họ đỡ bị thiệt thòi trong một số trường hợp cụ thể. Câu chuyện mà em kể ra lúc mở đề tài này là một vấn đề có thực. Của đau con xót nên họ kêu cũng có cái lý của họ bác ạ.
Trong những trường hợp như thế này, nếu chứng minh được doanh nghiệp bán tài sản đó thấp hơn giá đã định thì có giải pháp gì không? Liệu doanh nghiệp có được giảm trừ khoản cho các khoản thuế đã nộp quá này hay không ?
Về lâu dài, theo em, cần có những sự chia sẻ giữa cơ quan thuế, hoạt động kế toán và doanh nghiệp.
 
A

AC3K

Thành viên thân thiết
27/6/05
680
6
18
HCM
#13
Vivavina nói:
Đơn giản và dễ như ăn ớt.
Khi thu hồi, ghi vào TK 711 theo số đã xóa trước đây. Sau đó tổ chức bán với giá bằng hoặc cao hơn chút đỉnh, ai mua chắc các bạn cũng biết. Sau đó DN mua lại chuyển thành BĐS đầu tư, thế thôi
đâu có hỏi về hạch toán đâu.

Vấn đề là nộp thuế TNDN trước hay sau thôi.
 
tranvanhung

tranvanhung

Gãi ngứa
20/2/04
2,976
9
38
15
Biên Hoà - Đồng Nai
#14
Khi xử lý nợ các ngân hàng đã đưa khoản nợ này vào chi phí cả rồi nên khi nhận được miếng đất để thu hồi nợ thì bắt buộc phải ghi nhận ngay vào giá trị tài sản của doanh nghiệp. Giá trị của lô đất có thể sẽ không được định giá đúng với giá trị thật tại thời điểm thu hồi. Thường thì khi thu hồi đất sẽ có biên bản giữa bên thu hồi và bên giao đất và trong đó sẽ ghi rõ giá trị thu hồi thoả thuận. Đây chính là cơ sở để bên thu hồi đất ghi nhận giá trị của lô đất.

Việc bạn letrans nói không theo dõi lô đất này trong sổ sách của doanh nghiệp cho đến khi xử lý được (bán, trao đổi) có thể xử lý được nếu như trong thoả thuận có ghi rõ giá trị chỉ được xác định sau khi đã bán hoặc xử lý lô đất trên. Tuy nhiên nếu làm theo cách này thì doanh nghiệp ngoài việc làm thoả thuận còn phải cầm được giấy chứng nhận quyền sử dụng của lô đất đó.

Vậy thì nếu 2 bên tiến hành xử lý ngay tại thời điểm bàn giao lô đất thì bắt buộc doanh nghiệp phải ghi nhận ngay vào thu nhập khác để tính thuế TNDN.
 
L

lannhu

It's me!
14/10/04
1,373
2
0
37
~S~
#15
tranvanhung nói:
Thường thì khi thu hồi đất sẽ có biên bản giữa bên thu hồi và bên giao đất và trong đó sẽ ghi rõ giá trị thu hồi thoả thuận. Đây chính là cơ sở để bên thu hồi đất ghi nhận giá trị của lô đất.
Giá trị lô đất không thể ghi nhận theo ý chí chủ quan của 2 bên được anh ah.

Việc bạn letrans nói không theo dõi lô đất này trong sổ sách của doanh nghiệp cho đến khi xử lý được (bán, trao đổi) có thể xử lý được nếu như trong thoả thuận có ghi rõ giá trị chỉ được xác định sau khi đã bán hoặc xử lý lô đất trên. Tuy nhiên nếu làm theo cách này thì doanh nghiệp ngoài việc làm thoả thuận còn phải cầm được giấy chứng nhận quyền sử dụng của lô đất đó.
Việc này chỉ nhằm mục đích theo dõi cấn trừ công nợ giữa con nợ với NH thôi, và thỏa thuận này chỉ có ý nghĩa nếu có cam kết phần thiếu sẽ được con nợ trả thêm và thừa sẽ được NH thanh tóan lại. Em nghĩ nó không có giá trị để NH làm cơ sở hoãn việc ghi nhận thu nhập và đóng thuế. Vì một khi NH đã có quyền sử dụng đất thì đất đó đã thuộc TS của NH rồi nên không thể không ghi nhận vào sổ sách ngay lúc đấy.

Vậy thì nếu 2 bên tiến hành xử lý ngay tại thời điểm bàn giao lô đất thì bắt buộc doanh nghiệp phải ghi nhận ngay vào thu nhập khác để tính thuế TNDN.
Nếu được như vậy thì không thành vấn đề rồi.

Nói chung, theo em không có cơ sở nào để hõan việc đóng thuế một khi đất này đã thuộc quyền sử dụng của NH.
 
tranvanhung

tranvanhung

Gãi ngứa
20/2/04
2,976
9
38
15
Biên Hoà - Đồng Nai
#16
Giá trị lô đất không thể ghi nhận theo ý chí chủ quan của 2 bên được anh ah.
Tại sao không vậy em, em cấn nợ thì cũng phải đạt được thoả thuận nếu không tôi bán cho người khác để trả nợ cho anh. Đây là điều 2 bên hoàn toàn có thể thoả thuận mà nhà được sẽ không can thiệp.
 
L

lannhu

It's me!
14/10/04
1,373
2
0
37
~S~
#17
tranvanhung nói:
Tại sao không vậy em, em cấn nợ thì cũng phải đạt được thoả thuận nếu không tôi bán cho người khác để trả nợ cho anh. Đây là điều 2 bên hoàn toàn có thể thoả thuận mà nhà được sẽ không can thiệp.
Thì đấy chỉ là thỏa thuận nhằm mục đích giảm trừ công nợ thôi, chứ không thể là cơ sở để định giá lô đất.
 
L

lannhu

It's me!
14/10/04
1,373
2
0
37
~S~
#19
tranvanhung nói:
Vây em định giá lô đất đó dựa vào cơ sở nào: giá thị trường, khung giá đất do nhà nước ban hành hay sự thỏa thuận ?
Tất nhiên không thể định theo thỏa thuận giữa 2 bên. Giá thi trường thì thường là giá ảo. Khung giá đất thì thường lạc hậu, không theo kịp giá thị trường. Em nghĩ cách tốt nhất là qua 1 cơ quan giám định độc lập.
 
#20
Đúng là việc định giá có thể sử dụng cơ quan định giá độc lập theo Thông tư liên tịch số 03/2001/TTLT/NHNN-BTP-BTC-BCA-TCĐL ngày 23/4/2001. Tuy nhiên, theo nội dung của thông tư này thì doanh nghiệp vẫn có thể tham khảo giá thị trường đấy chứ.
Vấn đề đặt ra là thực tế, một số doanh nghiệp không hiểu vì lý do gì mà việc định giá không chính xác. Như trường hợp mình nêu ra lúc đầu, thực tế là doanh nghiệp đã bị mất một khoản thuế do định giá cao hơn giá thực tế bán được đấy ạ.
 

Thành viên trực tuyến

  • toilaaithe
  • LTNTT
  • AZ Invoice
  • xediengiatot
  • daongocnam0603
  • thùy giang 18
  • bienmauhong



Xem nhiều