Hạch toán Quyền sử dụng đất trong xây dựng cơ bản

[HO Anh Hue]

Ðề: Hạch toán Quyền sử dụng đất trong xây dựng cơ bản

@Hien: Với các miêng dât o những vị trí "vàng", thời gian thực hiện dự án dài thì việc vốn hoá hoặc không vốn hoá chi phí KH đất trong thời gian xây dựng em nghĩ giữa được hay không được có sự chênh lệch trọng yếu.
@amtich:
1. Thực ra, nếu căn cứ theo các quy định về Giá trị ghi nhận ban đầu của TSCD là nhà cửa của cả Kế toán và thuế đều nói là giá trị quyết toán công trình (nếu giao thầu là giá trị trên hoá đơn nhà thầu xuất cho chủ đầu tư - trong hoá đơn này chắc chắn không có CP tiền thuê đất) + với các chi phí trực tiếp khác đưa TS vào tình trạng sẵn sàng sử dụng. Trong chuẩn mực kế toán hiện hành, TT 45 không ghi rõ, nhưng trong dự thảo VAS 16 về TSCD hữu hình có ghi như sau:
Ví dụ các chi phí liên quan trực tiếp đến việc đưa tài sản vào trạng thái sẵn sàng sử dụng:
- Chi phí liên quan đến lợi ích của nhân viên (như đã nêu trong VAS 19 - Lợi ích của nhân viên) phát sinh trực tiếp từ việc xây dựng hay mua sắm TSCĐ hữu hình;
- Chi phí chuẩn bị mặt bằng;
- Chi phí vận chuyển và bốc xếp ban đầu;
- Chi phí lắp đặt;
- Chi phí chạy thử, sản xuất thử sau khi trừ thu nhập thuần từ việc bán các sản phẩm sản xuất thử trước khi đưa tài sản vào trạng thái sẵn sàng sử dụng (chẳng hạn sản phẩm mẫu trong khi thử nghiệm thiết bị); và
- Chi phí nghề nghiệp chuyên môn.

Như vậy là không có chi phí KH đất
2. Thông tư 78 cũng nói là chi phí KH đat trong thời gian đầu tư mới được tính vào chi phí trong kỳ mà không tính vào giá trị công trình.
3. Nếu lập luận như bạn, thì các tài sản như dây chuyền sản xuất cần có thời gian lắp đặt dài cũng bao gồm chi phí thuê đất trong nguyên giá. Tuy nhiên, trong thực tế, bạn có thấy có trường hợp máy móc, dây chuyền sản xuất mà nguyên giá bao gồm cả tiền thuê đất? Chỗ này xin các thành viên trong diễn đàn có ý kiến sẽ khách quan
Từ 3 điem trên, mình giữ quan điểm của mình như từ đầu.

Bạn trích TT 78: ... Thông tư 78 cũng nói là chi phí KH đat trong thời gian đầu tư mới được tính vào chi phí trong kỳ mà không tính vào giá trị công trình[/COLOR]. Nếu chi phí trong kỳ không tính vào GT C.trình thì tính vào đâu ? bạn hạch toán thế nào khi trên mảnh đất đó mới chỉ đang XD?

 

[nguoilysu]

Ðề: Hạch toán Quyền sử dụng đất trong xây dựng cơ bản

@nguoilysu:
Hoạt động XDCB là một hoạt động đặc thù khác hẳn với tất cả các loại tài sản khác trong DN do giá trị lớn, thời gian dài, nên mình nghĩ ko so sánh với các loại tài sản thông thường được.
TT 78 cũng chỉ hướng dẫn về chi phí, bạn cứ hiểu chi phí này chắc chắn được đưa vào chi phí tính thuế, nhưng nêu thuê đất mà để không đấy thì Thuế cũng loại thẳng tay ngay. Ngoài ra vốn hóa thì vẫn phân bổ được mà. Mình nghĩ nếu đang xây dựng mà chưa có kđkd trên đất thì chi phí này cũng chưa được tính thuế, khi nào công trình sử dụng mới dc tính sau.
Ok bạn cứ giữ quan điểm của bạn.

@Hien: Em đồng ý với quan điểm vốn hóa tiền thuê đất giống như chi phí lãi vay.
Cũng tương tự nếu thời gian đầu tư dưới 12 tháng thì có thể đưa vào chi phí trong kỳ, trên 12 tháng thì được phép vốn hóa.
Nếu trong thời gian đầu tư mà tạm dừng thì cũng phải dừng vốn hóa, hạch toán chi phí thuê đất vào chi phí kinh doanh trong kỳ (do chi phí này thực chất không tạo ra giá trị mang lại trong tương lai - giống như một khoản lỗ đã nhìn thấy, xét về nguyên tắc thận trọng thì cũng phải phản ánh dần vào chi phí kỳ hiện tại - tuy vậy em nghĩ hiếm có DN nào áp dụng theo cách này).
Tuy nhiên nếu xét về mặt thuế, trong thời gian tạm dừng dự án mà hạch toán tiền thuê này vào chi phí thì nhiều khả năng chi phí này không được thuế chấp nhận.

Giống như việc vốn hóa chi phí lãi vay, không áp dụng cho riêng XDCB mà phải được áp dụng nhất quán cho các Tài sản khác miễn đáp ứng được điều kiện vốn hóa.

Bạn không nên suy đoán vì mình không hiểu là theo TT 78 chắc chắn chi phí này được trừ như bạn nói. Tuy nhiên, về mặt hạch toán chi phí thì thuế cho đưa vào chi phi phí trong kỳ, nếu đáp ứng đủ điều kiện thì chắc chắn là được trừ.

Mình biết thêm được 1 cty chuyên kinh doanh bất động sản (khá lớn ở TP. HCM) không đưa chi phí thuê đất trong thời gian XD vào gái trị công trình.

 

[Hữu Trần 94]

Ðề: Hạch toán Quyền sử dụng đất trong xây dựng cơ bản


Nếu xây cao ốc để cho thuê hoạt động thì toàn bộ giá trị mảnh đất và tòa cao ốc được hạch toán vào tài khoản bất động sản đầu tư, và cũng nên khấu hao riêng phần nhà và đất (thậm chí nên khấu hao riêng các phần trong tòa nhà như hệ thống cửa, vách ngăn, phần thô,... vì các phần này của tòa nhà có thời gian hữu ích khác nhau).

Em có ý kiến và một số thắc mắc cụ thể về vấn đề này, anh giải đáp giúp em với ạ:
1, Về việc xây cao ốc để cho thuê hoạt động, thì giá trị mảnh đất và tòa cao ốc trước hết được tập hợp vào TK 241, sau khi hoàn thành xây dựng kết chuyển sang TK 217. Vì đây là BĐS đầu tư mới nên có hai hướng tính khấu hao ở đây:
- Nếu ưu tiên nguyên tắc phù hợp thì sẽ đợi đến lúc phát sinh nghiệp vụ cho thuê có doanh thu thì mới bắt đầu tính khấu hao bên Có TK 2147 với giá trị ghi nhận là tổng khấu hao riêng của nhà và đất. Thông tư 45/2013/BTC em thấy cũng thiên về hướng này khi quy định "Đối với các loại tài sản là nhà, đất đai để bán, để kinh doanh của công ty kinh doanh bất động sản thì doanh nghiệp không được hạch toán là TSCĐ và không được trích khấu hao (cho đến khi cho thuê hoạt động thì sẽ trích khấu hao hoặc bán đi thì toàn bộ giá trị BĐS sẽ được ghi nhận vào giá vốn mà không trích khấu hao nào cả _em nghĩ ý tiếp theo là thế này)". Nhưng nếu đang cho thuê mà vì một vài lý do nào đó doanh nghiệp không cho thuê được nữa, BĐS đầu tư để đấy thì doanh nghiệp vẫn sẽ phải trích khấu hao phải không ạ?
- Nếu ưu tiên tính so sánh được thì ngay từ khi tập hợp giá trị mảnh đất vào TK 241 liệu có phải trích khấu hao không? Và khi xây dựng hoàn thành kết chuyển sang TK 217 có khấu hao ngay không? nó có mâu thuẫn với quy định trên không ạ?

 

[gaconchaylonton]

Đọc bài của các anh em thấy dài hơi quá mà cũng thật bổ ích. Đặc biệt cơ sở lý luận của standard setters mà anh Hiền trích dẫn. Nguyên tắc Neutral thực sự rất thú vị vì em cũng thấy conservation đôi khi làm BC mất fair đi. Tóm tắt lại em thấy.
- DN tính CP PB thuê đất khi xây vào TK 241 hay không cũng được tùy thuộc vào BOD (profit management). Tuy nhiên không tính vào thì hợp lý hơn như anh Hiền đã nói: Nguyên tắc so sánh, P&L driven > BS driven, VN không có asset impairment testing...
- Vốn hóa: Là hoãn lại CP và treo trên BS (HTK, CP trả trước, CIP...). VN thì hay thích vốn hóa còn quốc tế thì ưu tiên đẩy vào.

 

[Catepilar]

Note.

 

[Tieuyetyet]

Ðề: Hạch toán Quyền sử dụng đất trong xây dựng cơ bản

Miếng đất đó có thể hạch toán vào TK 213 hoặc TK 242, thường đất thuê thì hạch toán vào TK 242, tuy nhiên được cấp GCNQDĐ thì hạch toán vào TSCĐ vô hình và trích khấu hao trong thời gian sử dụng.
Trong thời gian xây dựng tòa nhà thì vốn hóa khấu hao vào giá trị tòa nhà kể từ khi tiến hành đầu tư xây dựng.
Khi tòa nhà hoàn thành, cho thuê thì hạch toán chi phí khấu hao vào giá vốn kinh doanh trong kỳ.

Việc đưa vào tài sản cố định vô hình còn phải phụ thuộc vào quy định của thông tư 45/2013 (điểm đ, khoản 2, điều 4 nữa )